开发商囤多少地没开发?这回算清了

2018-01-04 | 来源: 齐俊杰看财经 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　就在2017年年底，国土部公布了一份工作检查结果，这份工作是针对71个城市住宅用地出让合同的开工进展进行的全面检查，后来又增加了40个城市，被检查城市达到111个，涉及50000宗土地，这次大排查历时3个月，就是要检查一下，到底开发商囤积了多少土地没有开发。

　　调查结果显示，2013年1月1日以来，国土部出让土地52000多宗，面积是17万公顷，合同履约率为81.8%，换句话说大概有20%的土地被囤积下来，折合成面积大概是32000公顷。1公顷等于1万平米，差不多3亿2000万平方米的面积就这么浪费了，差不多是一年全国100个大城市土地供给的总和。

　　而这些土地违约不开发的理由，往往很多，什么自己资金不到位，手续不全等等，但真实的目的其实就是利益驱动，行情不好的时候开发商就倾向于少开工，或者不开工，慢慢盖，甚至也不排除一些开发商就是为了炒地皮，因为土地只涨不跌，所以买地囤地过几年一卖就是大把的利润，根本就用不着自己开发。

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　　其实开发商没什么神奇的，他们也是散户思维。中国的地产开发商大大小小的真得有成千上万个，所以这就造成了这个市场越来越没有规划，房地产市场一路上扬，土地更是只涨不跌，这无形中就刺激了开发商们的神经，恨不得买到就是赚到，于是我们就看到，去年楼市调控如此严密之下，很多开发商甚至开发商联合体都在疯狂拿地，他们的逻辑很简单，我咬咬牙挺过去就好，大不了不盖房，过两年把土地卖了也不会赔钱。而且土地价格的涨幅肯定能够覆盖借款利息的损失。所以开发商宁可冒着断粮的风险，也在疯狂拿地。

　　而且最逗的是，好了伤疤忘了疼，在很多三四线地区，当年楼市不景气了很多年，鬼城遍布，开发商的房子根本就卖不掉，有的已经被三四线城市严重拖累。但随着去年棚户区改造和货币化安置的全面展开，三四线城市开始轮涨，去年房子好卖了，然后大家在三四线拿地的热情就又被调动了。想借着这股风再捞上一笔，但是要知道三四线人口不增加，住宅已经全面过剩了，很多地方租金回报率不到1%，换句话说你手里的房子根本连租的人都没有，说明家家户户都有房，而且可能还不止一套房，那么将来谁还买房？一旦棚改完成，货币化安置在这个区域结束，那么你的房子盖好之后还卖给谁去？这句话对老百姓有用，对开发商同样有用。所以最后估计三四线城市还是得形成库存高，去库存，形成新库存，再去库存的死循环，但这次去库存已经是很侥幸了，现在国家想的是，趁着这股风，多卖点土地，增厚点收入，以用来偿还地方债务。至于开发商拿了这么多地怎么办？没办法，就算这些企业为地方做贡献了吧。

　　