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金九風光不再 地產引擎終於熄火

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  摘要:海通姜超認為,8月以來,支撐地產銷售的主要動力——居民舉債能力顯著下降,汽車零售、地產銷售增速都在9月出現大幅下滑,地產引擎終於熄火。


  進入9月份以來,向來火爆的“金九”風光不再。

  不僅汽車零售增速同比轉負,地產銷售增速也出現大幅下滑,從一二線到三四線城市地產銷售全面轉負。今年以來三四五線地產的熱銷對穩增長起到了重要貢獻。但從我們監測的19個三四線城市來看,6月份銷售增速尚在20%,8月增速歸零,9月以來增速是-22%,增速創下2014年以來新低。比如蕪湖市7月地產銷售增速為22.4%,8月降至-20%,9月降至-31%;寧波8月地產銷售增速為16%,9月降至-45%;溫州8月地產銷售增速為30%,9月降至-16%。


  在最近幾年,支撐地產銷售的主要動力在於居民舉債。

  14年以前,中國居民部門每年的新增總貸款(包括公積金貸款)維持在3萬億左右,15年升至4.6萬億,16年升至7.1萬億。17年上半年新增總貸款4.3萬億,同比多增9300億,同比增速為27%。今年上半年,全國地產銷售面積同比增長16.1%,銷售金額同比增長21.5%,估算全年地產銷售面積接近18億平米,接近2000萬套,遠超當前人口結構和城市化水平對應的1000萬套左右剛需,這意味著地產市場高燒不退的本質是全民借貸投機買房

  而17年居民的新增舉債幾乎全部來自於短期貸款。

  17年上半年居民新增短貸9500億,同比多增6300億,占居民新增總貸款的2/3。7、8兩月的公積金貸款數據還沒有披露,如果僅以商業貸款來觀察,17年前8個月居民新增5萬億商業貸款,同比多增9100億,其中僅短期貸款就同比多增8200億。17年前8個月的商品房銷售金額同比多增約2萬億,考慮到貸款的杠杆效應,這意味著今年以來地產市場銷量的增長絕大部分來自於居民的新增短期貸款。各家銀行創新的大額信用卡類消費貸可以繞過央行征信監管漏洞,完美地幫助居民在房地產上加杠杆。

  但進入8月份以來,居民部門舉債能力出現了顯著的下降。

  一方面,監管部門開始嚴查消費貸,8月居民戶新增短期貸款2165億,同比新增696億,同比新增額為2月以來新低。另一方面,由於央行在金融市場維持高利率,商業銀行在成本壓力下持續上調房貸利率,全國首套房平均利率已經回升至5%以上,8月份的居民戶長期貸款降至4470億、同比少增816億,連續4個月同比負增。在長貸、短貸全部受限之後,8月份的居民戶新增貸款總額為6635億,同比下降120億,為15年6月以來首次在非春節月份出現同比負增長。


  地產引擎終於熄火。

  自從15年開始,中國地產市場就進入了新一輪繁榮周期,從15年的一線、16年的二線漲到17年的三四五線城市。而17年上半年的經濟超預期,主要源於地產繁榮周期延長,上半年的三線以下城市銷售同比增長24%,帶動三線以下城市地產新開工從5.6%升至13.5%,地產銷售和開工的回升對於經濟穩定做出了巨大的貢獻。而未來如果居民貸款全面受限,必然意味著地產銷售的持續下滑,地產引擎終於熄火。8月份的工業增速降至6%的新低,一方面源於環保限產導致生產下滑,另一方面也源於需求回落,限額以上零售中地產相關的家電、家具、裝潢等增速均創新低。

  地產調控仍在加碼。


  上周又有重慶等6大城市加碼地產調控,其核心手段是引入新購房的限售機制,限售時間從2年到5年不等。這也間接表明了政府調控地產泡沫的決心,房子是用來住的,不是用來炒的,房子可以買,但是不能隨便賣,房地產的投機功能將持續弱化。

  加杠杆刺激地產汽車、擠壓其他消費。

  在過去的兩年,居民大幅加杠杆,而且主要是在地產和汽車兩大產業,結果換來了地產汽車相關消費的短期回升,但其實對居民的其他消費都形成了明顯的擠壓。我們將限額以上企業零售總額劃分為三類,第一類是地產和汽車相關的消費,包括家具、家電、建築裝潢、汽車、石油制品等,第二類是食品類,第三類是其它所有商品消費。在15年之前,三類消費走勢基本是一致的,但從15年下半年以來,地產和汽車類消費增速大幅走高,從不足2%上升至11%以上,而食品類增速卻從17%降至11%,其它類消費增速從13%降至最低時不足6%。

  禍兮福之所倚。

  居民的收入增長是相對穩定的,如果居民對地產的舉債過多,雖然在短期有利於地產銷售,可以幫地產企業減負,可以刺激經濟增長,但長期看卻是增加了居民的債務支出,擠壓了其長期消費能力。因此,如果未來居民的舉債受到抑制,雖然會對地產泡沫形成沖擊,但只有居民的償債能力穩定了,其長期消費潛力才能夠得到保證,也更加有利於中國經濟長期從工業投資向消費服務經濟的轉型。
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