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終於全球房地產泡沫開始雪崩 (圖)

2017-08-16 | 來源: 博客 | 轉到微信 | 有66人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　今年五月，隨著加拿大最大的非銀行房貸供應商Home Capital Group在四、五月之交的時間內股價暴跌，當時筆者就說加拿大房價即將面臨崩潰。原因在於，任何一個市場，最先反應流動性狀況的就是股市，Home Capital Group和其它房貸供應商股價的下跌，看起來是因為業績、資金不足等原因，本質上是這個行業的流動性開始出現了問題，進而先行在股價上反映了出來。反過來說，如果房地產市場的流動性充沛，這些房貸供應商的流動性就不會出現問題，業績、資金當然也不會有問題，那些外在的變化（主要是股價）也就不會發生。所以，它們股價的暴跌，核心是這個行業的內在流動性開始出現問題，雖然還是冰山一角。後來得到信息是更不樂觀，主要銀行基本都拒絕為外國人提供買房貸款，說明銀行基於各種原因（流動性、風險因素等），已經對房地產行業采取收縮的態度。

　　這些金融現象出現之後，自然就是真實的交易市場逐漸出現問題。7月份，多倫多房地產的基准價格，雖然比去年同比上漲18%，較6月份則下跌了4.6%，跌至77.3萬加元（約合61.3萬美元）。根據彭博社的計算，這是自2000年有所記錄開始的最大月跌幅，將城市地區的房價重新帶回到了三月的水平。比價格下跌還讓人擔心的是，由於買賣雙方無法有效的就成交價格達成一致而造成成交量暴跌40%，最終導致市場癱瘓。太多新房子湧入市場掛牌銷售，到處可見“For Sale”的標志，但是消費者的購買力大大下降，在飛漲的房價下已經再也支付不起。

　　7月多倫多的平均房價按年率增長5％至746,218加元，這一價格已經是連續3個月下滑，相對於4月房價高點則下跌約17.5萬加元，折19%。

　　

　　2017年1月-6月中旬多倫多平均房價走勢圖（圖片來源：加國地產資訊）

　　上圖為多倫多平均房價走勢圖。“日均房價每日跌幾千塊，2天不賣房，一個月白幹，一個月不賣房，一年全白幹。”這是如今流傳在多倫多華人圈中的一句話。

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　　一些多頭會認為這是正常的調整，那就以加拿大和美國的房價對比一下：

　　

　　1975-2016年間美國和加拿大房價對比（來源：Dallas Federal Reserve）

　　加拿大的人均收入水平不如美國。當經濟全球化逆轉的效應不斷顯現的時候，它的房價有什麼理由遠高於美國？同樣的情形也包括澳大利亞、英國、新西蘭等國的城市。

　　多倫多、溫哥華、悉尼、墨爾本等地的房價，之所以走到今天，首先是受到中國經濟高速發展所帶來的大宗商品需求而推動。第二，可能才是更重要的，中國的富人資本（當然也包括貪腐資本）外流之後，很大部分聚焦於這些城市，讓這些城市的房價非理性繁榮；第三，經濟全球化帶來的人員流動，讓溫哥華這樣的旅游城市得到快速發展。第四，歐美長期的低利率政策。

　　現在，上述有利因素都在逆轉：逆全球化已經到來，這些最受益於經濟全球化的城市，未來受到的沖擊將最大，其資產價格很可能將遭遇長期的低迷；全球利率上升的趨勢已經不可逆轉，加拿大央行在上月提升利率之前，加拿大主要商業銀行從去年四季度開始就已經在連續提升按揭貸款利率水平，商業銀行對外國人的買房按揭貸款基本關上了閥門；中國的資本外流正在受到限制；同時，安大略省出台了全面的租賃法規，包括限制房租上漲和對海外投資者征稅。

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共有 66 人參與評論 (其它新聞評論)

評論23	游客 [行.教.北.思]	2017-08-17 23:36
加拿大的房地產都要崩潰了，還控什麼房價，控什麼租金？如果虧損了應該是可以報告的，今後好多年的收入都可以抵扣，羊毛出在政府這只羊上。贊踩回復 0

評論22	游客 [地.專.有.梁]	2017-08-17 23:20
加拿大地廣人稀，沒有房價暴漲的理由贊 1 踩回復 0

評論21	yaoj	2017-08-17 10:17
又一次被專家忽悠了贊踩 1 回復 0

評論20	游客 [木.而.湯.備]	2017-08-17 10:09
房價上漲是因量化寬松的貨幣政策。現在貨幣政策改變房價自然會隨之下跌。所謂成也蕭何敗也蕭何。有房的趕緊賣贊 3 踩回復 0

評論19	游客 [翁.昔.唐.載]	2017-08-17 10:01
騙著，騙著，自己也相信了屬於高明的騙子。贊 1 踩回復 0

評論18

游客 [黍.何.紀.弟]

2017-08-17 10:00

評論 17 寫道:

China的人均收入水平不如加拿大。當經濟全球化逆轉的效應不斷顯現的時候，China的房價有什麼理由遠高於加拿大？

等到潮水退盡，我們才知道誰在裸泳。

贊 2

踩回復 0

評論17	游客 [石.此.始.御]	2017-08-17 09:29
China的人均收入水平不如加拿大。當經濟全球化逆轉的效應不斷顯現的時候，China的房價有什麼理由遠高於加拿大？贊 1 踩 1 回復 1

評論16

太尉

2017-08-17 09:21

Azxo2099 寫道:

這類官方文章近一年來, 不斷; 總的目的, 是為了警示國內同胞: 不要到美國加拿大買房, 不要再把錢往美國加拿大搬運啦, 國庫銀行受不了啦! 這才是宗旨. 因為國內同胞仍舊惶恐自己的錢財無處可投, 心心念念往外逃, 所以這類文章一直不斷, 前些月還有說加拿大金融崩潰的文章呢, 嚇得要來加拿大買房的國內朋友急慌慌地來問... 這類御用文章和我們本地人沒有絲毫關系

一針見血！

贊 1

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評論15	Azxo2099	2017-08-17 09:19
這類官方文章近一年來, 不斷; 總的目的, 是為了警示國內同胞: 不要到美國加拿大買房, 不要再把錢往美國加拿大搬運啦, 國庫銀行受不了啦! 這才是宗旨. 因為國內同胞仍舊惶恐自己的錢財無處可投, 心心念念往外逃, 所以這類文章一直不斷, 前些月還有說加拿大金融崩潰的文章呢, 嚇得要來加拿大買房的國內朋友急慌慌地來問... 這類御用文章和我們本地人沒有絲毫關系贊 3 踩 1 回復 0