央行加息跟着涨的不仅是按揭利率

2017-07-10 | 来源: 加国无忧 | 转到微信 | 有6人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　就在上月底，彭博社（Bloomberg）曾经预测说，统计局通货膨胀的数据出来之后，令加拿大央行在今年7月加息的可能性从50%减为30%，但央行行长波洛兹（Stephen Poloz）最近的评论让业界意识到，央行已经不再将通货膨胀指数偏低作为是否加息要考虑的因素，因此经济学家们将本周三央行加息的可能性提升至90%，基准利率将从现在的0.5%提升至 0.75%。

　　虽然业内还在忙于讨论央行加息的可能性有多少，加拿大的商业银行却等不及了，急不可耐地宣布上调固定按揭利率，RBC在上周四率先调高固定期的按揭利率，BMO和CIBC则立即跟进，也随之上调房贷利率，其中BMO上调10-20个基准点，CIBC则上调5-15个基点。

　　而联邦机构FCAC（Financial Consumer Agency of Canada）则发出警告，加拿大人只在关心央行提高基准利率会导致按揭利率上涨，没有想到央行在加息之后跟着上涨的不仅仅是按揭利率，还有房屋净值信用贷款HELOC（home equity line of credit）的债务也会“水涨船高”——其实这部分隐性的债务也会不知不觉地增加。

　　

　　很多加拿大人把HELOC当取款机

　　FCAC指出，由于业主很容易获得HELOC资格，而且手续简便，取用方便，因此HELOC也越来越流行，不少加拿大人甚至把HELOC当取款机，随时支用，也有不少人从中借钱投资，但并未意识到利率上涨之后的风险。

　　虽然HELOC的利率比按揭利率稍高一些，但因08-09年全球金融危机之后加拿大一直处于低利率时代，因此HELOC的利率也只比基准利率高出0.5-2%之间。而它的方便与灵活更是业主所喜欢：1）可以随时取用，用于任何合法用途，不需要借款机构的再次审批和同意；2）可以循环使用，也可随时偿还一部分或全部的借款，且在还完以后，又有了之前的信用额度；3）业主还可以像还房贷那样每月都还利息和部分本金，也可以每月只还利息。

　　FCAC的数据显示，由于其广受欢迎，至少300万加拿大家庭拥有HELOC户头，平均债务为$70,000；而加拿大房贷专业人员协会（Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals）的一项调查则显示，加拿大家庭买房所支付的房屋总价中，平均有78%来自房贷和HELOC，在首购族中这一比例更高达85%。

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　　金融风险：有人只取钱不还钱

　　Credit Canada的行政总裁Laurie Campbell指出，我们上一辈人很少用到 HELOC，所以他们都很留意分期偿还按揭贷款，但现在很多加拿大人尝到了HELOC的甜头，不少人把它当取款机，只记得取钱不记得还钱，这里就存在隐患，一旦利率上升，这批人就会有金融风险。

　　Campbell说，由于房价高企，不少业主无意偿还HELOC的贷款，如若利率上升，再加上房价下滑，不少业主的债务就会明显增加。FCAC的数据也显示，拥有HELOC户头的加拿大人中，几乎有40％的人没有向本金定期付款。

　　业主的风险还在于，与按揭贷款不同，绝大多数HELOC的贷款都是根据浮动利率设定的，因此一旦央行加息，HELOC的欠债就会自动增加。另外一方面，业主在付按揭贷款时，只要你一直在付款，你就可以慢慢地分期付；但HELOC不同，它也叫做所谓的“需求贷款”（demand loan） - 作为贷方的银行可能随时打电话给你，并坚持要你偿还全部HELOC贷款。

　　Credit Canada的Campbell也指出，随着房价的不确定性增加，银行或金融机构会认为HELOC比按揭贷款风险更高，主要因为业主都会想方设法偿还按揭债务以并避免违约。为了规避或减少金融风险，贷方就有可能致电给业主，要其尽快全额偿还HELOC。这就会把业主置于相当不利的境地：一方面要分期支付按揭，又要尽快偿还HELOC，其家庭的经济压力陡增。

　　FCAC则强调，银行或金融机构完全有理由这样做，在利率升高及房价下滑的背景下，他们也在考虑避免金融风险并将损失减至最低。请你想一想：目前加拿大HELOC的总债务已经达到$2,110亿之巨！

　　