楼市入冬了!真正的原因竟然是这个…

2017-06-11 | 来源: 搜狐财经 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　刘晓博

　　中国大陆楼市5月的成交数据出来了，中心城市在成交量上“入冬”已成定局。

　　比如从城市角度看，北京新房成交同比下降了38%，上海下降了28%，南京下降了大约60%……

　　从房企角度看，根据“克而瑞研究中心”的数据：2017年5月，大部分房企销售业绩环比下降。雅居乐、万达集团下降幅度在50%以上，万科、保利、首开、碧桂园等下降幅度也在10%以上，龙湖和中海外下滑8%以上。

　　下面是万科地产2017年5月销售业绩跟去年和今年前几个月的比较：

　　

　　可见，2017年5月万科的销售金额同比下降了1.3%，环比下降了14%；成交量上，同比下降了9.5%，环比下降了16.5%。

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　　上述数据，都是新建商品房的销售数据，没有包含二手房。中国楼市的运作方式，有点类似新三板的“做市商”制度。也就是说，由开发商“做市商”，向散户提供房屋（只卖不买）。在这种制度下，开发商事实上成为“庄家”，炒房者成为“庄家的一致行动人”。

　　至于“二手房”，则完全看土地拍卖市场、新房成交的风向，在散户、炒房者推动下跟涨跟跌。

　　所以，擒贼先擒王。地方政府在激活楼市和控制楼市的时候，都从新房下手。所谓的限购、限价、限贷、限售、限商，都以新房为首要目标。

　　5月全国中心城市新房成交的普遍下跌，意味着楼市开始“在成交量上入冬”。为什么我始终强调“在成交量上入冬”？因为大多数中心城市的房价仍将是坚挺的，大幅下滑的只能是成交量。至于价格，能横盘和微跌就很不容易了。

　　房价大跌，政府是不愿意看到的，那样会影响金融安全，进而影响整个经济的运行，影响到失业率和社会安定。所以，政府能容忍房屋成交量大跌，不能容忍房价大跌。

　　5月新房成交量的大跌，到底是什么因素造成的？或许有人以为是加息，因为房贷利率优惠普遍变小，甚至取消了；或许有人以为是限购、限贷和限售，让很多人犹豫、观望了，其实不然。造成5月成交显着下滑的最重要原因，是政府控制住了预售证的发放，让很多楼盘无法销售。

　　比如，6月5日就有国内财经媒体报道说：广州2017年5月新获得预售证的住宅仅3191套，环比下降69%；获得预售证的住宅面积总计为35.86万平方米，同比下跌65%，环比下跌68%。

　　上海链家研究部的最新数据显示，5月上海市一手商品住宅供应面积为44.58万平方米，环比下跌22.23%，同比下跌64.94%。