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加州: 加州之謎:限制越多,房價越泡沫

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  盡管早在10年前,大名鼎鼎如謝國忠者便堅定地看跌中國地產價格,但中國地產價格卻以一輪比一輪劇烈的上漲,讓經濟規律、經濟學家一次又一次的被啪啪打臉。時至今日,已經鮮有人敢對中國房價漲跌抱有篤定的觀點——雖然對於中國房價是漲是跌,依舊眾說紛紜。


  只是,泡沫在破滅之前,就像是“房間裡的大象”,絕大多數人都不願意承認它的存在。

  


  不過,就在10年前,另一個國家的房地產市場曾經從極度繁榮旋即掉落到極度蕭條之中,個中的慘痛經驗,卻著實值得今天的中國予以警惕——那就是美國

  2008年的美國金融危機,根源就在房地產市場的泡沫破裂。不過,無論是學界還是大眾,隨著時間的推移,大多將目光盯在次貸危機和金融創新的風險之上,卻逐漸忽略了房地產市場存在的問題。倒是斯坦福大學的經濟學家托馬斯·索維爾,借用《紐約時報》兩位作者的話,指出了危機的本質:“房地產,一貫是引領經濟走出衰退的引擎,這一次卻一反常態,似乎越來越可能成為經濟的絆腳石。房地產市場從本世紀初盛大的綻放已然轉入壯觀的潰敗,而其影響將可能會持續數年才得以消退”。

  顯然,索維爾是在提醒大家不要忘卻房地產市場的這次“大潰敗”,而以史為鑒地重新梳理出一套樓市合理的運作機制。也因此,進一步地,這位奧地利經濟學派的代表人物,為大眾撰寫了一本經濟學通俗讀物:《房地產的繁榮與蕭條》。

  限制政策越多,房價越高


  在這本書裡,索維爾詳細闡釋了2008年金融危機之前,美國地產市場是如何產生泡沫的。

  首先,索維爾發現,危機前的美國地產市場發展是不均衡的。的確,美國地產的繁榮與蕭條是一個全國性問題,但是問題的根源卻趨向於集中在一些房價過高、波動過大的區域。比如,從2003年到2004年,美國全國房價的漲幅為13%,但它的統計范圍裡同時包括了漲幅為4%的密歇根州,和35%的亞利桑那州。而加利福尼亞州的漲幅更是一直都數倍領先於全國。尤其是加利福尼亞州沿海岸,一直都是全美高房價的最大市場,也是房價漲幅最快的區域。在美國地產市場處於巔峰狀態的2005年,全美房價漲幅最大的十個區域全部位於加州。


  曾幾何時,加州的房價水平與全美其他地區並沒有太大的差別。直到20世紀70年代,加利福尼亞州沿海的房價才逐漸抬高,從此領跑全國。到2005年,在舊金山灣區,一幢普通房屋的售價超過了全美平均房價的3倍。在加利福尼亞州各市縣中,購買普通大小房屋的資金完全能夠在其他區域購買大型豪宅

  這些房價過高的區域究竟有什麼特別之處?索維爾發現,慣常的觀點——收入上漲、人口增加,都無法令人信服地解釋這些區域何以比其他區域房價更高、漲幅更快。如當加利福尼亞州的房價已經數倍於全國平均值時,該州人民的收入增幅甚至低於美國其他地區。而人口增長方面也很難支撐前述的理論,因為舊金山半島20世紀70年代期間的人口增長,與全國增長的幅度大體持平,甚至於像加利福尼亞州帕羅奧圖市這樣的地區,在這一時期的人口數量還退減了8%,但房價同期卻上漲了近4倍。

  事實上,造成地區間房價差異的最大因素在於土地的價格。根據美國國民經濟調查局的估算,在芝加哥,每1000平方米的土地為房屋成本貢獻140,000美元,在聖地亞哥這一數字為 285,000美元,在紐約約為350,000美元,而在舊金山則接近700,000美元!這也就解釋了,何以在舊金山普普通通卻價格不菲的房屋會遍布整個城市。

  既然,是土地價格差異導致了不同地區間的房地產價格的不同,那麼或許我們還會繼續提問,為什麼各地區間的土地價格差異會如此之大?另外,為什麼加利福尼亞州的房價會在20世紀70年代出現暴漲?該州的土地供應量顯然不可能在這個時期發生巨大的變化。對於這兩個問題,索維爾尖銳地指出,“變化真實的發生了”,但它“是一種政治性的變化”。
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