买房卖房: 给买房迷茫族的20条建议你认同吗？

2017-03-14 | 来源: 微信公众号 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　房价这个话题似乎人人都可以谈论，但或许正因为如此，观点差异也往往可以很大，专业还是胡扯，明眼人自有评判。

　　以下分享有着两次买房经历的业内KOL的话，这20条买房建议，你认同吗？

　　01房价走势已经城际化，一个城市一种预测，以后，最好不要宽口径提问房价。

　　02你咨询买房前，一定要想好自己是买新房，还是二手房。买新房，购房人可以利用的政策杠杆与资金杠杆更高，它的定价可以大致看成是批发模式；买二手房，首付更高，但入住更快，它的定价可以大致看成是零售模式，随机性更大，即使是同一小区的同一面积户型，业主报价可能相差数十万元。

　　批发模式下去进行价格谈判，降价一毛两角都是给自己面子了，何况这还是政府替代你与开发商谈判；零售模式下进行价格谈判，尺度很大，同一套房子，不同时间相差个几十万都可以理解。

　　很多朋友遇到这样的情况，往往惊呼市场一夜暴涨或暴跌多少，完全没有必要。个案式成交，有其特殊性，比如人家装修好，不急于卖，都会影响到报价预期。下次遇到这样的情况，要淡定，要理解幕后原因，不要动辄让自己受到打击。

　　03目前，政府严格执行一房一价，并强制用预售许可证审批等行政手段强行接管了开发商的定价权，等于说是在帮助买房人主动压价，这是一个利好因素。

　　04如果你有渠道或者关系，可以打听到一些楼盘究竟有多少人在靠着关系买房，那么这个时候你就要加油了。这是一个很可靠的入市绿灯信号，你会为你的犹豫不决付出沉重的代价。

　　过去半年，帝都至少有五成以上的地产项目在开盘之际，关系户比重高达70%以上。在某些明星项目，关系户比重甚至高达90%。

　　05单价没有总价的意义重要。

　　很多人买房，特别关注单价，其实完全没有必要，纯属自己吓自己。总价决定着你的首付与月供额度，如果你能通过首付与月供两个指标的压力测试，不要太纠结于单价高低。

　　06如果能够承受，选择最好的户型与最稀缺的户型。

　　如果你自住，你住的是自己挑过最好的户型；如果你投资，在二手市场上变现这个房子时，你的户型在同一个小区内面临的竞争会少很多。

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　　另外，如果纯投资，一个40平米的户型会比一个60平米的户型在租房市场上更有投资价值。为何？这20平米的面积差距，在租金上很难兑现出来。也就是说，40平米户型的租金未必比60平米户型的租金低很多，但你买的时候却可以让资金杠杆更大化。

　　07现在房价的绝对值不低了，但是它有两个支撑因素：楼面地价也在上涨，产品升级换代也在发生。

　　五年前总价500万元的房子罕有新风除霾系统，但现在五六百万元的房子，新风除霾基本标配了。所以，谨慎使用过去的陈旧眼光来指责今日房价的不合理。

　　08概率很重要。房价当然会跌，但是你买新房，往往看重的是未来至少三五年以后。从概率上看，结合基本面，过去、现在与未来一段时间，核心一线与二线城市的房价上涨的概率要多于下跌的概率。

　　09不要对调控降房价做出过度预期。

　　十年历史显示，罕有调控以降低房价为己任。同时，调控的升级往往误伤刚需阶层居多。

　　身边无数案例显示，很多买房人是在新政最后一刻被拦在了抬高一寸的新政门槛之外。所以，除非你是一个斯德哥尔摩重症患者，你不应该这么赞美憧憬新政。

　　10买房时，价格确实是个重要参考因素，但是当你做决定时，正确的姿势是少纠结房价走势，多花时间研究周边配套、政府的公共服务规划与产品细节。

　　当你把房价之外的因素了然于胸时，房价将不再是重点，你对它的承受力与你的了解程度成正比。

　　11谈谈北京房价。

　　北京的调控目标清单上，疏散人口是排在降低房价之前的。未来数年，大量的医疗资源、本科高校资源、产业园区、商品房用地、轨道地铁的主要区域是五环至六环之间，大量的市政公园、郊野公园与绿化隔离带，构成了生态屏障。

　　这意味着，五环到六环将是未来数十年北京最适合居住的主流区域。所以，从置业心理上，你要克服掉自己对五环与六环的本能的偏见与排斥。