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論壇 > 房子的折舊 - 折，還是不折？
作者 內容
小剛鋼
 小剛鋼 於 2018-4-23 11:47 寫道:
2018-04-23?公主?溫哥華1號房產

?


房屋的折舊

稅務意義上的折舊，英語叫Capital Cost Allowance, 簡稱CCA，是加拿大根據“所得稅法”計算應納稅所得額的折舊費用。用於計算省級目的的應納稅所得額時實行類似的免稅額度。

這是一個大家經常討論的話題。爭論的焦點，就在於到底應不應該提取折舊呢？


[ 舉例 ]

愛麗絲小姐有一出租房，當年60萬買入。每年報稅都申報房屋折舊來降低出租收入。出租10年後，房子賣了100萬，有增值40萬。

* 家具，大家電，這類都可以折舊，用不同的折舊率，這個自己做功課，CRA網站上都有。喜歡學習的同學，請看http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/cca-dpa/menu-eng.html


折舊率（4%）：

* 第一年（1/2yr rule）可以折舊的最高值是60W*4%*1/2=12，000 （頭一年折舊只能提取一半，這個叫作half year rule）

* 第二年（60W-12000）*4% = 23，520

* 第三年 22，579

* 第四年 21，676

* 第五年20，809

注意1：這些數字只是可以提取折舊的最高值，你可以從0 到最高值，選其中任何一個數字來提取當年的折舊。

注意2：折舊還不能制造虧損（rental loss），你不能用提取折舊把當年的房租收入搞成負數，降到0就可以了。所以，選取的這個折舊值還得小於等於我當年的net rental income. 注意是NET.

簡單起見，假設愛麗絲小姐每年平均取折舊1萬，折舊10年，一共提取了（CCA）10W的房屋折舊。此時，賬面上還剩60-10 = 50萬（Undepreciated Capital Cost , 簡稱UCC ）沒折。

既然提取了折舊，這10年出租還能有正現金流的可能就微乎其微了，即使有掙也可以忽略不計。也就是說，提取折舊的唯一目的就是使房租收入盡量降低，爭取為零，因為租金收入，減掉各項費用後，再提取折舊，幾乎沒有什麼剩余的了。這是大家最終想要的結果。


高收入人群

如果你本身就是高收入，一直在比較高的tax bracket。如果年收入9萬，邊界稅率（marginal tax rate）就已經是43%。不提取折舊，你10年需要多付出10W*43%= 4W3的稅。使用折舊一共給你省了4萬3的稅！

現在，咱們看看【提取折舊的後果】：10年後房子漲到100萬，賣了，結果就是：1）增值capital gain = 100-60 = 40萬。

2）CCA Recapture 10萬（recapture -- 賬面上剩余的折舊有50W，賣了100萬導致CCA claw back）。

最終，taxable cap gain 的20萬加上CCA clawback的10萬都算入當年收入。等於在你現有9萬收入的基礎上加30萬再納稅。這時的marginal rate幾乎50%。也就是這個CCA clawback 讓你在10年後交了10*50%= 5萬！


?


高收入人群提取折舊，相當於延稅（ tax deferral）. 10年期間每年的確能省點兒稅.但在出售房子那一年，全部付回去了，而且還多付了7千。


低收入人群

假設你收入4萬（保守起見，咱們作最差打算，一直4萬，您10年一直掙這個數，不漲錢），邊界稅率20%，那麼房屋折舊 10萬 *20% = 2W. 也就是說，這10年提取折舊省了 2萬的稅。

同樣，10年後賣了100萬。結果：

1）有 capital gain 40 萬。

2） CCA recap 10萬。邊界稅率漲到近50%。那麼 CCA clawback 同樣使你需要交 10*50% = 5萬的稅。


?



對於低收入人群，提取折舊在過去10年給你省了2萬的稅，但賣房那年你需要為此交5萬的稅。


【總結】

一句話，出來混總是要還的。提取房屋折舊，平時省稅，賣房當年一下子就全交回去了，而且更多。因為賣房產生的巨大的增值capital gain (哪怕已經退休沒有收入) 已經足夠使你升到最高的tax bracket，更何況加上CCA clawback - 100% taxable.

真實的收入情況和稅率情況肯定會比上面更為復雜，最後的結果也是多種多樣。如果房價升得過高呢？當然是沒有折舊的房子最後交的稅比折舊過的房子交稅要更少。但是如果房價不升反降的話，租房子計提折舊更遠比不計提折舊省得錢多，畢竟因為租房子產生利潤而已經交出去的稅錢是收不回來的。

每個家庭的情況是不一樣的，租房是否應該計提折舊，和整個家庭未來幾年的收入情況以及房市是息息相關的。為了能夠切實地享受到合法減稅、避稅，就需要找到靠譜的會計師，根據您的家庭情況，幫您提前做好規劃。

轉載：房東網 | 馬雲
樓主  
TFP2016
 TFP2016 於 2018-4-23 12:35 寫道:
馬雲改行了啊？
第 1 樓  
空山
 空山 於 2018-4-23 19:48 寫道:
小剛鋼 寫道:
2018-04-23?公主?溫哥華1號房產

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房屋的折舊

稅務意義上的折舊，英語叫Capital Cost Allowance, 簡稱CCA，是加拿大根據“所得稅法”計算應納稅所得額的折舊費用。用於計算省級目的的應納稅所得額時實行類似的免稅額度。

這是一個大家經常討論的話題。爭論的焦點，就在於到底應不應該提取折舊呢？


[ 舉例 ]

愛麗絲小姐有一出租房，當年60萬買入。每年報稅都申報房屋折舊來降低出租收入。出租10年後，房子賣了100萬，有增值40萬。

* 家具，大家電，這類都可以折舊，用不同的折舊率，這個自己做功課，CRA網站上都有。喜歡學習的同學，請看http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/cca-dpa/menu-eng.html


折舊率（4%）：

* 第一年（1/2yr rule）可以折舊的最高值是60W*4%*1/2=12，000 （頭一年折舊只能提取一半，這個叫作half year rule）

* 第二年（60W-12000）*4% = 23，520

* 第三年 22，579

* 第四年 21，676

* 第五年20，809

注意1：這些數字只是可以提取折舊的最高值，你可以從0 到最高值，選其中任何一個數字來提取當年的折舊。

注意2：折舊還不能制造虧損（rental loss），你不能用提取折舊把當年的房租收入搞成負數，降到0就可以了。所以，選取的這個折舊值還得小於等於我當年的net rental income. 注意是NET.

簡單起見，假設愛麗絲小姐每年平均取折舊1萬，折舊10年，一共提取了（CCA）10W的房屋折舊。此時，賬面上還剩60-10 = 50萬（Undepreciated Capital Cost , 簡稱UCC ）沒折。

既然提取了折舊，這10年出租還能有正現金流的可能就微乎其微了，即使有掙也可以忽略不計。也就是說，提取折舊的唯一目的就是使房租收入盡量降低，爭取為零，因為租金收入，減掉各項費用後，再提取折舊，幾乎沒有什麼剩余的了。這是大家最終想要的結果。


高收入人群

如果你本身就是高收入，一直在比較高的tax bracket。如果年收入9萬，邊界稅率（marginal tax rate）就已經是43%。不提取折舊，你10年需要多付出10W*43%= 4W3的稅。使用折舊一共給你省了4萬3的稅！

現在，咱們看看【提取折舊的後果】：10年後房子漲到100萬，賣了，結果就是：1）增值capital gain = 100-60 = 40萬。

2）CCA Recapture 10萬（recapture -- 賬面上剩余的折舊有50W，賣了100萬導致CCA claw back）。

最終，taxable cap gain 的20萬加上CCA clawback的10萬都算入當年收入。等於在你現有9萬收入的基礎上加30萬再納稅。這時的marginal rate幾乎50%。也就是這個CCA clawback 讓你在10年後交了10*50%= 5萬！


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高收入人群提取折舊，相當於延稅（ tax deferral）. 10年期間每年的確能省點兒稅.但在出售房子那一年，全部付回去了，而且還多付了7千。


低收入人群

假設你收入4萬（保守起見，咱們作最差打算，一直4萬，您10年一直掙這個數，不漲錢），邊界稅率20%，那麼房屋折舊 10萬 *20% = 2W. 也就是說，這10年提取折舊省了 2萬的稅。

同樣，10年後賣了100萬。結果：

1）有 capital gain 40 萬。

2） CCA recap 10萬。邊界稅率漲到近50%。那麼 CCA clawback 同樣使你需要交 10*50% = 5萬的稅。


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對於低收入人群，提取折舊在過去10年給你省了2萬的稅，但賣房那年你需要為此交5萬的稅。


【總結】

一句話，出來混總是要還的。提取房屋折舊，平時省稅，賣房當年一下子就全交回去了，而且更多。因為賣房產生的巨大的增值capital gain (哪怕已經退休沒有收入) 已經足夠使你升到最高的tax bracket，更何況加上CCA clawback - 100% taxable.

真實的收入情況和稅率情況肯定會比上面更為復雜，最後的結果也是多種多樣。如果房價升得過高呢？當然是沒有折舊的房子最後交的稅比折舊過的房子交稅要更少。但是如果房價不升反降的話，租房子計提折舊更遠比不計提折舊省得錢多，畢竟因為租房子產生利潤而已經交出去的稅錢是收不回來的。

每個家庭的情況是不一樣的，租房是否應該計提折舊，和整個家庭未來幾年的收入情況以及房市是息息相關的。為了能夠切實地享受到合法減稅、避稅，就需要找到靠譜的會計師，根據您的家庭情況，幫您提前做好規劃。

轉載：房東網 | 馬雲


我覺得報房屋折舊就是賭未來房價會降才會折吧。否則自找麻煩。

我基本只算電器的折舊，分攤10年報在維護費裡面。事實上房客用電器不到10年就壞啦，壞的那年報剩余的沒報完的。稅局說不許在換新的時候一次性全報。
第 2 樓  
greenteatea
 greenteatea 於 2018-4-23 19:57 寫道:
好復雜太復雜了
第 3 樓  
MyLuckIsBack
 MyLuckIsBack 於 2018-4-24 10:15 寫道:
如果准備好hold個20年再賣，或者根本不賣的，那就折啊
如果現在年收入10萬，邊際稅率差不多40%，一年折一萬，省稅4000.

幾十年後。。。

賣房了，收入+capital gain，導致邊際稅率50%
加上那一萬的CCA,除了該付的稅，還得付5000.

但這5000是幾十年以後的5000，現在的5000和20年前的5000比是什麼概念？

最低的銀行固定利率現在回報都有3%，8年就抵了25%的稅務增長了。

如果准備長期hold，而且個人收入邊際稅率比較高的，就該折。
第 4 樓  
青春又再出發
 青春又再出發 於 2018-4-24 10:25 寫道:
MyLuckIsBack 寫道:
如果准備好hold個20年再賣，或者根本不賣的，那就折啊
如果現在年收入10萬，邊際稅率差不多40%，一年折一萬，省稅4000.

幾十年後。。。

賣房了，收入+capital gain，導致邊際稅率50%
加上那一萬的CCA,除了該付的稅，還得付5000.

但這5000是幾十年以後的5000，現在的5000和20年前的5000比是什麼概念？

最低的銀行固定利率現在回報都有3%，8年就抵了25%的稅務增長了。

如果准備長期hold，而且個人收入邊際稅率比較高的，就該折。


有道理， 如果現在邊際稅率已經快接近最高稅率的， 是可以折， 反正將來了不起交最高稅率了， 差別也不是很大。
第 5 樓  
小剛鋼
 小剛鋼 於 2018-4-24 10:55 寫道:
MyLuckIsBack 寫道:
如果准備好hold個20年再賣，或者根本不賣的，那就折啊
如果現在年收入10萬，邊際稅率差不多40%，一年折一萬，省稅4000.

幾十年後。。。

賣房了，收入+capital gain，導致邊際稅率50%
加上那一萬的CCA,除了該付的稅，還得付5000.

但這5000是幾十年以後的5000，現在的5000和20年前的5000比是什麼概念？

最低的銀行固定利率現在回報都有3%，8年就抵了25%的稅務增長了。

如果准備長期hold，而且個人收入邊際稅率比較高的，就該折。


那要是出租的幾年折舊， 然後轉為自主， 賣房的時候還查嗎？
第 6 樓  
MyLuckIsBack
 MyLuckIsBack 於 2018-4-24 10:57 寫道:
小剛鋼 寫道:
那要是出租的幾年折舊， 然後轉為自主， 賣房的時候還查嗎？

我了解的信息是，自住的最好不好和CCA搞一起，弄出capital gain 得不償失。具體計算得清專業會計。
第 7 樓  
青春又再出發
 青春又再出發 於 2018-4-24 11:02 寫道:
小剛鋼 寫道:


那要是出租的幾年折舊， 然後轉為自主， 賣房的時候還查嗎？


那就不行， 如果出租幾年期間不折舊， 轉為自住時不需要交稅， 出租幾年的增值可以遞延到房子實際賣出時再交。

但是， 如果出租期間有折舊就不可以， 必須在轉為自住的那年就要申報交稅。
第 8 樓  
小剛鋼
 小剛鋼 於 2018-4-24 11:21 寫道:
青春又再出發 寫道:
那就不行， 如果出租幾年期間不折舊， 轉為自住時不需要交稅， 出租幾年的增值可以遞延到房子實際賣出時再交。

但是， 如果出租期間有折舊就不可以， 必須在轉為自住的那年就要申報交稅。

謝謝額。 專業人士懂得多， 研究的細
第 9 樓  
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