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小刚钢 |
小刚钢 于 2018-3-22 16:23 写道: 2018-03-01?加房购 ? 一篇博文提到在加拿大由于不了解相关法规房产过户的案例： 最近接到了一个朋友介绍来的客户，前年把投资房产名字改到了还未上学的孩子名下，没有报税。因为听经纪说家庭内赠与不需要报税，可以一元转让。2016年底收到CRA来信，让补税七万多元，外加罚款（penalty）。 举个例子来解释亲属间房产赠与的税务问题：隔壁老王十年前以500k价格买入一投资独立屋，现在市值1.5 Mil。 因名下房产过多，年收入较高，想转到家人名下。一来他们如果住在里面可以用Principal residence免税，二来即使出租，因为他们收入较低，将来卖房时，增值税在他们头上缴纳税率较低。他们思来想去，老王有了下面几个选择： 1.?妻子 2.?未满18岁儿子 3.?妻子哥哥 4.?姑姑 ? ? 1.?转给妻子 - 自动有spousal rollover (Section 74.2 of Income tax Act)。税务角度视房子按成本转给妻子，转房当年王先生不需要增值税。即夫妻间可以一元转让。税务角度王先生的卖出价是500k, 妻子的买入价价也是500k。 - 但是，Income Tax Act没有给我们这样简单的income splitting的机会-?Attribution Rule。即房子本质上其实还是属于老王，虽然名字转给了妻子，但是将来每年的租金净收入，卖房增值税都会在老王头上缴纳。 - Attribution Rule在离异或老王死亡时会消失，从那以后租金收入和卖房增值会在妻子头上缴税。 有无办法规避Attribution Rule? 1. 有的，解决办法：Elect out of spousal rollover（可以联系会计师帮助写Election Letter） 2. 妻子必须是税务居民。 3. 房产需要按照市场价transfer（不能低价转让或赠与）。 4. 按市场价transfer – 当年老王需要把100万升值纳入当年T1，妻子以后的成本价是1.5 mil。 5. 很多时候这种转让时通过夫妻间的借款形式发生的，妻子需要在下一年年一月底之前按照CRA规定的interest rate (Prescribed rate www.cra-arc.gc.ca/interestrates/) 支付利息，即1%*1.5mil = 15,000。否则Attribution Rule就会生效，无法修改。 6. 有人要问，夫妻的钱都是一起的不付不可以吗？答：不可以！ CRA会需要paper trail， 最简单的做法老王给妻子一万五，妻子写一张支票存到老王账户里，妻子把支票和银行账单打印出来存底即可，这就是Proof。 2.?转给18岁以下子女-?外甥（女），侄（女） - 有Deemed disposition，即税务角度，老王的房子是按照市场价卖出了，100万升值纳入当年T1。儿子以后的成本价是1.5 mil。 - Attribution rule还是有的，但是和转给妻子不同的是，只有每年的租金净收入需要纳入老王的T1, 以后升值收入会在儿子头上纳税。（这是个valid tax planning opportunity）。 有无办法规避Attribution Rule? - 有，解决办法同“转给妻子”规避Attribution方法，但个人认为一般不值得如此麻烦。 毕竟租金是小头，增值才是大头。 ? ? 3.?转给其他直系亲属 - 如何判断税务角度直系亲属？首先，relation/related party在税务角度的定义是：中国传统意义的直系加上亲兄弟姐妹，即爸爸妈妈，爷爷奶奶，外公外婆，子女，哥哥姐姐，妻子，都是related, 但是姑舅，表亲都不是。 - 有Deemed disposition，即税务角度，老王的房子是按照市场价卖出了，100万升值纳入当年T1。 - 妻子哥哥以后的成本价是： a) 若转让价小于市场价比如$1转让，妻子哥哥以后的成本价还是$1。 b) 若按市场价转让，妻子哥哥以后成本价是1.5mil c) 若是赠与，哥哥以后的成本是1.5 mil (这里一定注意：如果转让价小于市场价，即以上b)的情况，存在Double taxation的后果，即同一部分升值会被税两次,因为从50万到150万这部分升值，老王已经交过税了呀，但是到妻子哥哥手里，成本价却是$1，这以后他要是卖还有大笔的税要交。切记非直系亲属一定要赠与或者市场价转让） 4.?转给非直系亲属 - 这就是市场交易了，CRA一般没什么话讲，合同上写多少钱就按多少钱缴税。 - 比如卖给姑姑1 mil, 50万升值纳入老王的当年T1, 姑姑成本价为1 mil。 翻建房产，客户偏信一方之言，却掉入了税务债务现在的例子太多了。无论你身边的贷款经纪怎么说，律师怎么说，地产经纪怎么说，请仔细咨询您身边的会计师。 |
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| 小刚钢 |
小刚钢 于 2018-3-22 16:28 写道: @刚定了楼花 请问这篇文章说的对吗？ |
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| 黑色陆虎男 |
黑色陆虎男 于 2018-3-22 16:37 写道: 不管对不对，1元转让避税该多傻多贪才能这么做啊 |
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| 小刚钢 |
小刚钢 于 2018-3-22 16:51 写道: 按照2017年的税率， 最高阶的是33+14.7=47.7% capital gain 50%. 假设投资房卖掉，扣除expense. 税前 盈利10万， 一半5万打税23850. 最后到口袋 76150 
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| 第 3 楼 | |||||
| 小刚钢 |
小刚钢 于 2018-3-22 18:36 写道:
你再仔细算算。不要误解交五万啊 |
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| 第 4 楼 | |||||
| Maplecreek |
Maplecreek 于 2018-3-22 18:50 写道:
偶们税率太高了， 现在肯定是不卖，加上还有现金流，租客也很好。 打算在55-63 岁之间卖点。 |
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| 第 5 楼 | |||||
| 小刚钢 |
小刚钢 于 2018-3-22 18:52 写道:
最高也就是47%吧，50%的再47% |
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| 第 6 楼 | |||||
| Maplecreek |
Maplecreek 于 2018-3-22 18:55 写道:
对。 但卖了上哪里去找一个比目前的租金收入更好的投资产品呢？ |
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| 第 7 楼 | |||||
| 小刚钢 |
小刚钢 于 2018-3-22 18:57 写道:
没有，几乎没有。你研究过酒店房间吗？ |
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| 第 8 楼 | |||||
| Maplecreek |
Maplecreek 于 2018-3-22 18:58 写道:
好几年前研究过， 2010 年还到处去看仓库。。 当时不知为什么agent 都不赞同我买酒店房间。 我当时看中的是滑雪胜地威士拿。。。 |
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| 第 9 楼 |
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