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多伦多置业大全
多伦多置业大全 于 2017-1-31 14:50 写道:
与大家分享加拿大房屋知识、地产知识的信息~

地产经纪须知:
多伦多地产经纪公司是怎么回事,怎样才能成为地产经纪? #31

精选话题:
1. 多伦多买房分几步?#28
2. 多伦多买房检查什么?#29
3. 多伦多卖房维护清单Checklist #30

4. 什么是房产转让合同?与房产买卖合同有什么不同? #33
5.《房产买卖合同》你弄明白了吗? #36


时讯:
温哥华地产强势反攻,多伦多房价的下一次大涨还会远吗?#35
楼主  
多伦多置业大全
多伦多置业大全 于 2017-1-31 14:52 写道:
多伦多期房怎么买?购买时有什么注意事项?


多伦多房市连年看涨,多伦多的期房市场也打得火热,不仅因为期房价格便宜,更因为其便于管理,升值潜力大,而成为自住投资的最佳选择。今天嘉德小编将为大家介绍多伦多期房怎么买,购买期房时有什么注意事项。希望对大家有所帮助。



很多买房人到多伦多没多久,对多伦多的了解很少,哪里将要建期房?将建多少户?开发商是谁?价钱是多少?户型是什么样?什么时候签约?什么时候交房?等等很多问题并不了解。这时势必就需要找到一个专业的地产经纪来咨询。然而咨询了经纪以后很多经纪都说买家心仪的楼盘他拿不到,或者干脆就说卖光了,也有经纪说通过他就肯定可以拿得到。买家就会产生疑惑,为什么同一个楼盘,有的经纪就说有,有的经纪就说拿不到呢?

其实原因很简单,很多开发商在卖期房时并不会选择公开发售,而是一些有长期合作的地产公司以代理的身份帮助开发商来卖房。只有这些代理会拿到这个楼盘的单位。所以如果你的地产经纪不是这些代理地产公司的员工就基本拿不到这个楼盘的单位。

期房从开始宣传到真正的预售日期会有不短的时间,如果买家对某个楼盘感兴趣最好要提前做好准备。例如提前找到可代理这个楼盘的经纪,提前了解好价格和大致户型,准备好定金和第一次的首付,等等。

购买期房时买家都需要填写一份购买意向单,按照购买意愿顺序填写一些单位。代理地产公司和开发商会按照买家交购买意向单的早晚来分配户型。所以如果你对某个期房的其中一个单位势在必得的话一定要尽早交购买意向单。

另外在跟开发商正式签约后的10天内买家一般都可以选择解除合同,而不会产生损失。

购买期房时也有些注意事项,嘉德小编在这里也跟大家简单分享一下:

交房日及入住日
受到大楼建造工程延误或政府部门审批的拖延,开发商往往会推迟交房时间。因此,在购买楼花时,大家应通过自己的地产经纪询问开发商,该楼盘潜在的交房延误时间。

楼盘宣传材料 vs 实际楼盘
开发商在推出新楼盘时制作的精美图册,将公寓最美的一面通过透视图呈现。高清的大楼建筑图和360度全景画面往往会让潜在买家一见倾心,下出购买决定。然而,这些呈现在买家眼前的图纸与图册,往往只代表了开发商对大楼结构的可能性的认可,实际楼盘与图册仍然有一定区别。因此,嘉德提醒大家,在正式与开发商签署购房合同前,应询问售楼处人员,在公寓落成时所有可能改变的地方,包括户型、大楼设施、停车位等。如果决定购买期房单元,则应通过自己的地产经纪,去了解该楼盘附近现有的及正在规划兴建的大楼,在日后是否会有阻挡所购买单位视野的情况出现。

对空间及修饰的期望
不少的买家对在建公寓都有很高的期望,而在在公寓正式落成时,买家常会发现实际公寓与他们想象不一样,如空间大小不一样,家具摆放不下,或者是天花板的高度从底层地板算起等。而这种情况的发生,很多时候是因为买家误以为所购买期房的单元与销售中心样板房所展示是一致的,然而样板房并非根据真实的单元而建,而且常因设置了特殊的灯光、配备了公寓专用的家具、特殊的天花板,及配套升级装修材料及装饰的缘故,使得公寓显得更具空间感及更好看。因此,嘉德提醒大家,在签署购房合同前,要先仔细了解公寓配置及与样板房的差异。

过户费用
在期房过户时,买家需要支付额外的费用,包括最后一笔的楼盘开发费、新电器用具税、水电连接费用、仪表安装费和其他杂费等。费用的项目多少及费用大小根据楼盘而定,因此嘉德建议大家,在购房时应聘请有期房交易经验的专业房产律师,并在签约后的10天冷静期内,将购房合同及期房文件交给律师审阅,查看期房交接时会产生的任何费用,避免在期房交接时陷入财务漩涡。并且通过自己的地产经纪询问开发商,交房时会产生的费用及为争取到征收费用的上限。

希望能对您有所帮助!
第 1 楼  
多伦多置业大全
多伦多置业大全 于 2017-1-31 14:54 写道:
在加拿大贷款买房之后,没按时还贷会怎么样?


我们在买房时一般都需要贷款,通常大家都会按期还贷,但是如果没有按时还贷会怎样呢?嘉德小编想借这个机会和大家分享贷款断供之后房主应该怎么处理来最大化保护自己的利益。



按揭贷款断供 银行收屋的步骤

首先,我们要明白一个道理,就是我们借了银行的钱,这个钱每一天都会产生利息,而银行收不到客户的还款,每一天也会产生费用。一旦银行应有的收入不能保证,它是不会轻易免除客户的欠款的,而这个欠款会每一天都在增加,并且以复利增长。

每一个银行、每一个省份的处理程序略有不同,但是安省的银行一般规矩是,在客户第一次不能按时还钱的时候,会和客户通过电话交流,希望能通过沟通找到一个办法能解决这个可能的暂时危机,比如把还款延后几天,把欠款放入本金,把欠款分成几次来偿还,这些都是第一步的解决方案。这个解决方案一般来讲对客户是有利的,也就是说如果可能,应尽量找出办法,并且遵守自己的承诺在接下来的时间里按时还钱。

在第二个月,第三个月不还钱(90天之内),银行会采取一些措施,比如发信到客户的地址,说明双方的关系,并且把欠款总额列在账单上,希望客户能够一次性把所有欠款还清,并且给出一个时间限制,如果在期限内没有还清,银行可以诉诸法律程序。这个过程中,银行的信会口气比较重,也比较严肃,而且不大可能再给客户分几次还清的机会,基本上要求客户一次性就还清所有上两三个月该还的欠款,并且一般都会有一些跳票的手续费(一次一般是75块到150块不等)。

这个期间,银行不会派人来查封房屋,也不会找人半夜骚扰,或者雇打手来暴力解决,客户依然可以和银行保持沟通,寻找解决问题的办法,但是如果90天之后都没有看到客户有能力还清,或者没有卖房的准备,那么银行会将整个案例交由律师处理。律师处理的唯一不好的地方就是费用会变多,而这些费用都需要由客户来支付,包括银行做房屋检查的费用,律师向法庭申请判决的费用,律师收取的服务费用等等。

律师需要一个过程,向法庭申请客户违约的判决,才有权利去强行让客户搬走,而这个过程一般需要大概2-3个月,所以客户在这个时间段内,如果能借到钱还清欠款,或者把房子出售,都可以终止法律程序的进行。但是如果这段时间都不能拿出钱来还清欠款,或者不能找到买家购买房产,那么法庭就会勒令房主搬走。

银行卖房阶段 所有费用都要原房主来支付

在房主搬走之后,银行需要打扫、清洁、装修,之后挂牌出售。如果银行还没有与新的买家达成确定的合同(firm offer),原房主依然有机会把欠款还清,重新拿回居住权,只是这个时候的欠款要包含装修的费用、清洁的费用、律师费用、法庭的费用以及各种维护房屋的费用,这些都需要客户来支付。

当房屋被售出之后,银行收到余款,扣除所有费用,计算总的损失。如果有盈余,那么银行会把这些钱还给原房主;如果有损失,银行先行垫付,之后向法庭申请追诉,客户依然欠银行这些钱。这个时候的损失还包括了银行在整个法律过程中应收到的本金、利息,还有各种跳票罚款,提前还清贷款的罚款等其他手续费用。很多时候客户只能选择破产,将这些欠款一笔勾销。

从上面笔者给各位介绍的银行卖房的过程来看,客户轻易放弃自己的房屋,失去的不只是房屋本身,还有从前在买房时提供的首付,在房屋内做的装修,银行花掉的各种维护费用、律师费用、政府费用、欠款时发生的罚款。如果破产了,那么这些钱就不用自己出了,但是如果自己有钱,只是和银行赌气,那么吃亏的一定是客户自己。

不能支付银行贷款 怎么办?

在自己不能支付银行贷款的时候,第一件要做的事情,是尽早对自己做一个评估,弄清楚自己是否能够在未来有机会维持供款,如果觉得可以,那么试图安排度过这个短暂的难关;如果未来也不能按时付款,那么就第一时间将房产出售,换取最小的费用和损失。一拖再拖,最后出来的无谓的账单和费用,都是不必要的。如果出售房屋之后,依然不能还清银行的欠款,那么只有和银行商量,看看能不能减免一些费用,然后将剩下的欠款在未来分成两年或三年来慢慢还清。如果拖到后来被银行赶出去,那已经是不可收拾了。

破产,那是最后,也是最不得已的坏打算,不到迫不得已,不要随便使用。
第 2 楼  
多伦多置业大全
多伦多置业大全 于 2017-2-01 11:57 写道:
为什么低价还能抢offer成功?

经常会有买家朋友稀里糊涂就去参与了一番抢OFFER大战,失败第二天看到自己看中的物业挂出的售价竟然比自己出的价格还要低!买家往往感到很不解,难道不是价格越高越好吗?其实,抢offer大战中,卖家看的不光是价格。现在嘉德小编给大家总结下在买卖过程中,一个重要的环节:“合同”。



OFFER是什么?OFFER的作用是什么?

每个人看好了房子,就要有一个书面的报价给卖方,这个报价书,卖方可以还价,这样的讨价还价可以来往无数次,在双方没有签定做实之前,人们通常把它叫做“offer”, 签定,做实的offer, 就是买卖合同,是人的一生中相当重要的一份文件。

“Offer”有人翻译成“询盘”,签回来的offer, 叫做“counter offer”, 有人翻译成“还盘”,有条件的offer, 并不可以成为正式的合同,只有无条件的offer, 才是firm offer, 才是正式的合同。也才具备了法律意义上的约束力。Offer 一旦firm, 就不可以反悔,对买卖双方都如此。

作为经纪,保护自己客人的利益,是根本的原则。这一原则,是体现到房屋买卖过程中每一个环节上的,那么具体体现到合同条款上,就是要谨慎小心。
大部分的交易,都还是比较顺利,所以大部分的客人并没有感到合同有多么的重要。但是,一旦遇到了问题,合同条款的重要性就凸现出来了。

房产买卖,对于家庭,或个人来讲,都应该是一件重要的事情,为了避免麻烦和损失的产生,对合同的条款还是应该认真,慎重。

可见,OFFER的关键,是所谓的“条件”。

那么在房屋买卖中,最常用的条件是什么呢?

在买卖交易中,最常用的有“Status Certificate” ( 证书条款),“Mortgage”(贷款条款)和验房条款。

对于卖家来讲,当然是条款越少越好,最好是没有任何条件,因为任何条件都有可能导致合同失效。证书,贷款,以及验房条款都是再正常不过的条款。但是背后常常潜伏着危机。有的是真的有问题,有的却被滥用。

例如管理公司出具的证书,很多人都认为是正常需要的,而忽略了对它的审核,其中对管理基金多少的厘定,对牵涉诉讼的判断,在实践当中,并没有十分明确的界定。对卖家来讲,最好有一定的限制语句,才好防止买家有不当的借口,对买家来讲,却不应写进任何有限制性的语句,一旦有问题,才好据理以争。

对于贷款,或所谓的按揭条款,建议大家在买房之前,做好财务安排,银行对贷款的预批相当快捷,并无任何费用。但是如果将这一条件写入合同,会大大降低卖方的信任,宁肯卖给出价较低,但无该条件的买家。

对于验房条款,很多买家不理解,常常提出这样的疑问:如果对方的房子没问题,何必担心我们验房呢?是,对于正常的买卖双方,正常的验房确实没有什么,只不过,在实践中,有的卖家以看似正当的理由,说服买家不要验房,以掩盖物业本身的缺陷,特别是漏水问题。有的买家坚持要验房,然后以验房验出了毛病为由要求降价,或取消合同。

因此建议,卖家最好将缺陷修补,买方最好在签订合同前验好房。

买卖二手物业,并没有一定期限的冷静期,有的买家会以各种条件作手段,利用这些条件,做反悔的借口,或暂时占住该物业,给自己多一个选择机会。卖家也会想办法加入限制条件,保护自己。

这就是为什么常常有卖家,宁愿卖给出价低的买家的原因了。
第 3 楼  
PPPP
PPPP 于 2017-2-01 12:37 写道:
good
第 4 楼  
多伦多置业大全
多伦多置业大全 于 2017-2-07 12:11 写道:
Condo火!多伦多1月涨22.3%

大多伦多地区2017年房价狂升定调:1月涨22.3%,Condo公寓市场火热!


TREB(多伦多地产局)主席Larry Cerqua宣布,大多伦多地区在2017年1月通过MLS系统报告了5188次住宅交易记录。相比于2016年1月4640份交易记录,这一结果上升了11.8%。公寓价格的年增长率高于低层住宅。平均售价上涨了22.3%,达到了770,745加元。



TREB(多伦多地产局)表示,今年1月份大多伦多地区房屋交易量增加的主要推动力量是GTA地区火热的Condo公寓销售市场,按年涨幅竟高达26.7%。而低层房屋则相形见绌:独立屋和镇屋的销量分别增加了7.8%和7.2%,半独立屋增加了5.8%。

TREB(多伦多地产局)主席Larry Cerqua 谈到“家庭住宅仍然是一项巨大的投资,对于大多数GTA(大多伦多地区)的家庭来说仍然非常重要,随着我们进入2017年,我们预计住宅的需求将保持强劲,包括第一次购房者的需求,根据Ipsos的调查显示,今年第一次购房者将占据一半的买房市场,紧张的市场库存也会很难满足众多购房者的购房需求。”

TREB的市场分析总监Jason Mercer也表示,“今年,大多伦多地区的所有房屋类型的价格将继续保持强劲增长”。
第 5 楼  
多伦多置业大全
多伦多置业大全 于 2017-2-13 15:15 写道:
GTA公寓租赁市场供不应求,公寓租金持续上涨!

多伦多公寓购房,租房市场供不应求。房价,租金均有强劲增长!


TREB(多伦多地产局)董事会主席Larry Cerqua声明:GTA(大多伦多地区)的公寓出租市场保持紧张!2016年最后一个季度MLS的统计数据显示,有5,717户公寓通过MLS达成租赁交易。同比2015年同一时期下降了5.8%。



租赁交易数量的减少是因为市场上的出租公寓的库存减少,导致租房市场供不应求。在2016年的最后一个季度,MLS上仅有9,454户公寓出租,比2015年同一时期下降了超过14%。

TREB多伦多地产局董事会主席Larry Cerqua先生谈到:“在过去的一年里,我们讨论了很多关于买房市场库存不足的问题。但是,不为人知的是,在过去的一年里GTA(大多伦多地区)的租房市场的情况也越来越紧张。租房者之间的竞争越来越激烈,导致公寓的租金有强劲的增长。”

目前大多伦多地区One-Bedroom(一室)公寓的月租金平均为$1,776,同比2015年同一时期增长了7.4%。2-Bedroom(两室)公寓的月租金同比2015年同一时期上涨了8%,增至$2,415。多伦多市区很多公寓的租金要远远高于平均值。

TREB多伦多地产局的市场总监Jason Mercer也表示“公寓的空置率比2015年有明显的下降。就目前紧张的公寓租赁市场现状来看,从买公寓做投资的人手中租房成了租房者租到较新且更现代公寓的唯一途径。”



(统计数据来自TREB多伦多地产局)

考虑到公寓快速上涨的房价和租金价格,很多投资者也将目光移到了GTA(大多伦多地区)的公寓市场。小额的投资,较少的管理,且不错的回报!
第 6 楼  
多伦多置业大全
多伦多置业大全 于 2017-2-15 16:17 写道:
【嘉德置业】加拿大房产交易谈判技巧

房地产的交易,和其他交易一样,在谈判中有一些技巧,原则。掌握了一定的谈判技巧就可以在谈判中占得先机,从而争取到更大的利益。

今天嘉德小编就在这里聊一聊加拿大房产交易的谈判技巧,和大家分享下心得。



1. 首先,作为地产经纪,在每次谈Offer之前,应该知道买家,卖家,最基本的需要,以及期望。

比如,一个买家要一个4房的独立屋,合理的间隔,合适的价格,朝向,好的学区,安静的邻里,这是他的基本需要。

比较个性化的色彩,原木地板,高档的电器,窗帘,卫生洁具,风水布局等等,这些是他的期望。

分清楚了基本的要求,和期望,并且让买家和自己统一认识,才能建立谈判的基础。

2. 意见统一并且得到授权

夫妻之间,父母之间意见的统一,认可,并授权经纪,经纪才可以在授权范围内,放心地发挥自己的谈判才能,去为客户争取最大的利益。

最忌讳意见不统一,或患得患失。

对重大问题的决策,由于意识到问题的重大,往往让人迷茫,其实,只要坚持原则,就能认清方向,确定好自己的价格和所挑选的物业。

3. 谈判计划

不知道您的经纪在下offer, 或接到offer以后,有没有坐下来,列出来我们的需要,期望?有没有列出我们的谈判步骤,方案?这样的一个列表,往往对理清我们的思路,达到我们的目的,很有帮助。

4. 谈判步骤,策略

不要把自己放到对方的对立面上,不要大谈特谈对方的缺点。我们是来做房屋交易的,而不是来吵架,树立敌人。化解对方的敌意,让对方喜欢你,打开大门,是成功的第一步。称赞别人的优点,欣赏对方的工作,适当的点出对方的不足之处,可能让对方更容易接受。

5. 要勇于放弃,但要坚持底线

不要害怕失败,俗话说得好:强扭的瓜不甜,勉强的成交,实际上隐藏着很多隐患。要勇于放弃。

不少的时候,客人会觉得没戏了,但是经纪万万不可有这样的念头。无数次的教训,告诉我们,再坐多10分钟,喝半杯水,就会峰回路转,柳暗花明。

6. 要善于倾听,沉默是金

细心的聆听,可以吸收更多的信息,更清晰的了解对方的诉求,也就占据了谈判的先机。

7. 善于解开死结

买卖双方实际上都想解决问题,但并不是每个人都会找出解决问题的方法,情感方面也好,价格方面也好,否则,经纪的作用又少一层。

善于给双方台阶下,给与,回报,始终相辅相成。在条款上的让步,得到价格上的优惠,情感上的退让陈述,得到实际上的好处。欲得之,必先与之,是真理。
第 7 楼  
多伦多置业大全
多伦多置业大全 于 2017-2-23 16:19 写道:
《房产买卖合同》你弄明白了吗?

在多伦多,当我们想买卖物业时,买方和卖方都需要在房产买卖合同上签字。

那么,在这过程中,有多少人认真研究过合同上都写了些什么呢?它是怎样保护我们的利益的?今天嘉德小编就来跟大家谈一谈《房产买卖合同》



多伦多的房产买卖合同,是由OREA安大略省地产协会联合TREB多伦多地产局制定的专用合同,而且要求必须使用最新版本,文件里面主要分为三部分:主合同,副表,修改/删除条款文件。在该合同未经双方签署同意之前,我们称之为Offer。

在主合同中列有多项条款。这些条款中涉及了几个具体的时间日期:分别是买家下offer的日期;合同有效期;交房日期;产权调查的日期;offer接受日期以及offer中的条件截止日期

offer有效期:讲明了对方需在规定时间给予答复。超过有效期,则offer失效。卖家经纪收到offer后,会与客户进行沟通,看是否需要调整。如果卖家要求对买家发来的Offer进行调整,卖家经纪会对于买家发出的合同进行修改,并送还给买方,称之为Counter offer。

交房日期:作为买家将在交房日期拿到钥匙。在此日期之前,并不可以进行装修,暂放物品。在交房前,买家应有一次或一次以上的机会去看房。(附录中应注明)。一般最后一次看房时间为交房期的前1-3天,以检查所购房产的是否以按合同要求清洁/施工完毕,合同中所提到卖家留下来的东西是否都在。合同中也应注明所留物品的具体记录。签合同的时候需注意。看房子时有些希望卖家留下来的物品都需要问清楚,写进合同才可生效。

产权调查的日期:一般律师会为买家代理相关的产权调查,无需担心。

Offer中的条件截止日期:在这个日期之前,如果买家已经取消掉条件,则该合同正式成立。在取消掉条件之前,则是通常讲sold on condition。这里的condition一般包括贷款和验房条件。双方可根据自身的情况在合同中加入另外一些适当的条件。

价格,具体内容和交房日期都可以谈判。在买卖双方的交涉中,必须有书面证明才能受法律保护。

如果需要在合同中去除或新增任何条款,一定要买卖双方签字同意才可成立,称为合同修改书(Amendment),另一种只是减去一些条件则称之为Waiver。当买卖双方收到取消书Waiver或者取消条件的修改书Amendment时,整个交易才真正达成共识,交易才真正意义上的成立了。

如为共管物业(Condomium)则一般需卖家出具Status certificate给买方,通过律师进行检查,如有问题也需加入Amendment,或重新考虑该房产。

所以,如果买家不同意取消条件,则合同不可成立,买家通常有权退房,并退回定金。

当然,有无条件,条件多少,则由买家最终决定。

附录又分为A, B两部分。附录A主要是对于房屋中动产的一些特别注明,比如这些动产必须工作正常。还有买家需支付余额,以及买卖所附带的条件。附录B主要是针对对于定金所产生的利息应返还给买家金额的多少进行规定。

值得一提的是,在买卖房产的交易中,买家经纪的佣金是由卖家支付的。也就是说出售房产的人在地产经纪处挂牌出售时,地产经纪与卖家谈好佣金及佣金比例。买家并不直接付给他/她的地产经纪佣金。

一个完整的购房程序下来,不光有主合同,授权文案,还有修改文案。每一步都需按标准的法律程式进行。
第 8 楼  
多伦多置业大全
多伦多置业大全 于 2017-3-01 15:13 写道:
什么是房产转让合同?与房产买卖合同有什么不同?


房产转让也是一种房产销售交易,是指:某个物业的原始买主在Closing房屋交接日之前可在不违反房产买卖合同的前提下将物业转让给另外一个买主(受让人)。

在安省,房产转让的情况在楼花市场比较常见,在现房销售市场中并不常见。



为什么会出现房产转让的情况?是否合法?

在建楼花建成之前或现房交接之前,原始买主的家庭状况或经济状况可能发生改变,或由于其他的一些原因,导致他们想放弃拥有某个物业,为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经济损失,原始买主可以找到另外一个买家签署房产转让合同,在不改变房产买卖合同的前提下完成合法的房产转让。

土地转让税由谁来支付?会不会产生其他的税?

土地转让税需由受让人来支付,也就是最终房产拥有者来支付。

如果原始买主在房产转让交易中获得了利润,则原始买主需要将获得的利润上报税局,缴纳一定的所得税。

在房产转让交易当中,原始买主和受让人如何保护自己?

与任何合同一样,签字后,房产转让合同同样具有法律约束力。因此在签署房产转让合同之前双方都应通读合同上的内容,并且找到专业的地产经纪解释合同中的各项条款。

转载自嘉德微信公众号:torontojdlgroup
第 9 楼  
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