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Norm |
Norm 於 2015-4-26 18:32 寫道: 產權證不可忽視的秘密：加拿大和中國大不同 2015-04-26 18:14:46 加西周末 [0條評論,查看/發表評論] 見過中國和加拿大房產證或地契的人都知道，這個文件在兩個國家有很大的不同。中國的是很正式一個本本，嚴格描述房主是所描述地產的產權所有人(當然兩個國家房產“所有權”也有很大區別，但這裡僅對文件出現的形式作出分析)，很多使用場合都需要出示原件。中國房產證中基本上也看不出你的貸款買房細節或次貸等等。 而加拿大在這方面就有很大的不同，比如你想賣掉你加拿大的地產，光把房產證原件出示給任何意向方或政府，這個行為的意義非常有限，有經驗的人士都會只提取上面一個九位數號碼(parcel identifier)，然後做自己的產權調查。因為也許您不相信：加拿大的房產證是時時在“被更新”的!它所涵蓋的信息是很全面的，加拿大房產證原件反映的只是某個時間點的產權調查結果而已，任何在目標地產中有通行權、使用權、抵押權、債權等等的受益方都會在產權證(產權調查Title Search)中出現。 因此，在加國置房，產權調查(Title Search)的意義非同小可!標准的買賣合同都會要求賣家在成交時給買家提供不帶任何債務與糾紛的清晰產權clear title;所以在地產交易意向的開始，房產經紀作為買賣方代理人會尤其以保護買方利益為首要前提，對目標地產做產權調查，篩選分析出那些對未來房主利益有影響的項目。 也正因如此，倘若一個房產證或產權調查結果有五六頁，您無須驚訝。下面就地產權證或產權調查中出現的常見項目簡單分析，讓您有一初步了解。 在地產上登記的權益可以說五花八門，通常出現的有： 1.Covenants：covenant有承諾、約定或契約等意思。在房產中出現時有可能指房屋初建時就訂立的，如與市政府約定此房屋不做某用途或不建某些商業設施，或鄰裡兩個duplex之間約定房屋外形將一直保持它們原有的外形等等。 2.Easements：一般而言是指房產前面有一部分道路鄰家等等有通行權。比如您家房屋邊有個公園或海灘，可公園或海灘其他各處都是封閉的，您的其他鄰裡只有通過您屋前一段路才能享受此公園或海灘，這時您的地產產權上很可能就會出現這樣一個Easement，鄰裡通行時您不能說No.。 3.Right of way：這是更細化的通行權，如水電公司要在房產中鋪設維護管道，等等，就會這樣登記： STATUTORY RIGHT OF WAY CA———— 2011-01-12 10:37 REGISTERED OWNER OF CHARGE: BRITISH COLUMBIA HYDRO AND POWER AUTHORITY 請看下面兩個例子，像Telus或Shaw等等電話電視網絡公司，需要埋線等等也會在房屋產權上登記： STATUTORY RIGHT OF WAY BB—— 2011-01-13 14:54 REGISTERED OWNER OF CHARGE: TELUS COMMUNICATIONS INC. STATUTORY RIGHT OF WAY CA——— 2012-06-08 12:31 REGISTERED OWNER OF CHARGE: SHAW CABLESYSTEMS LIMITED 這些應該是您在中國的房產證上無以得知的。 4.Equitable charge：如果在房產權證上出現此內容，通常此房或所在樓盤在開發時與市政府有個協議，允許市政府，尤其針對房屋周圍所在的街道，收取一定的費等等。如溫哥華downtown就有不少樓盤以前是屬於heritage，後被改造成居民樓，改建中溫哥華市政府收取了一定的費用，尤其樓盤所涉及的街道不排除以後還有繼續收取費用的可能。這些樓盤的房產權證都會出現以下字樣： EQUITABLE CHARGE BB12345 2007-11-20 09:31 REGISTERED OWNER OF CHARGE: CITY OF VANCOUVER 上面都是為了維持房產約定或合法正常使用而登記的權益，這些權益都會在產權上長期“生存”，對所有未來房主都有約束作用;您只要遵循，就無需過分擔心;但如果您見到以下項目，請警惕： 1.Liens：代表這個房產上有欠費!房屋成交時政府有過戶稅，這個沒交清，產權上會出現一個lien;公寓房有物業欠費，物業公司提醒房主未果，物業公司也可以在房產上登記一個lien，就像如下內容： STRATA PROPERTY ACT LIEN BB12345 2011-03-19 12:11 REGISTERED OWNER OF CHARGE: THE OWNERS, STRATA PLAN LMS0000 BB12345 REMARKS: STRATA PROPERTY ACT, SECTION 116 新房開發商如果欠材料費、雇員工資等等，相關受害方也可在房產上登記一個lien;這些liens在房屋買賣成交前是都必須去掉的，這個尤其是為了保護買方利益，因為很多欠費都是跟著房屋走而不是賣主。 2.Encroachments：一般是指目標房屋的一部分侵犯到了鄰家房屋的領地，一般對獨立屋而言的，我們可以很容易地看出其中暗含的法律糾紛，所以成交前要解決。 3.Judgment：這是最需要注意的，代表房主或所在地產與第三方有糾紛並提交法院，如房主與他方有債務糾紛涉及此房，或房主有婚姻官司涉及此房等等。買方一定要注意，凡是在產權調查中發現這類字眼出現，一定要賣方立刻清除，或承諾立刻清除。 在婚姻官司中，如果婚姻雙方為房產分配有糾紛，並已提交法院，此時在此房產上會以以下形式出現：Certificate of Pending Litigation(CPL)。 4.Financial charges：這通常反映房屋現在的主人或賣家用房產做抵押，有幾個貸款，如剛買房時資金不足，需要用房屋抵押，從銀行貸房價的50%等等;又比如住到一定時候，家中有事項急需用大筆資金又需用此房抵押申請第二次貸款，如果此時找的是不同的貸款銀行，這時房產權證上就會出現兩個貸款。這些都是產權調查能夠得到的信息，也是賣家在房屋交易中需要承諾還清並從房產權證上清去的。一個例子如下： MORTGAGE BB123456 2008-03-25 14:58 REGISTERED OWNER OF CHARGE: SUPER BANK OF CANADA BB123456 以上只是對加拿大房產權證所含內容的一個蜻蜓點水式描述。加拿大的房產權證可以說包羅萬象，任何利益方如果覺得他/她的利益從相關地產中能夠或需要得到維護，他/她都可以通過正當的途徑很快在目標房產權證上進行登記，這就是為什麼說加拿大的房產證時時在“被更新”。 由此我們就不難理解：謹慎的房產過戶法律人士也一定會在房產過戶登記之前，再做一次產權調查，以確保買方利益。 加拿大信息公開度和透明度是眾所周知的，上面所列出產權調查中出現的項目其實都可以通過支付不大的費用另行調查進一步了解其所登記的細節，建議任何對所得到的產權調查結果有顧慮的買家都考慮這一步。 中國有句老話“安居樂業”，我的理解是安居才能樂業。移民加國，我相信大家都認識到置業的重要性。以上所述產權調查是您安居工程最重要的開始，也是您能真正安心放心享受您美好家園前宜人風景的最重要的開始。 |
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| 樓主 | |||
| halley5217 |
halley5217 於 2015-4-26 19:11 寫道: 學習了 |
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| 坐著發呆 |
坐著發呆 於 2015-4-26 19:22 寫道: 漲姿勢了，原來這麼復雜。 |
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| 第 2 樓 | |||
| Norm |
Norm 於 2015-4-26 19:24 寫道:
是呀，在加拿大，其實沒有這個紙頭也沒有什麼。 |
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| 第 3 樓 | |||
| Caribou |
Caribou 於 2015-4-26 20:26 寫道: 漲姿勢了，麼復雜 |
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| 第 4 樓 | |||
| Norm |
Norm 於 2015-4-26 20:45 寫道:
實際上，自己不知道也沒有什麼，專家們會幫你做好的。 |
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| 第 5 樓 |
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