[地产观点] 一周地产点评：有人收入要被腰斩
正如预期的那样，上周加拿大央行将利率维持在5%。虽然行长反驳了降息言论，但也确实给我们留下了一些线索。“如果经济的发展与我们今天发布的预测大致一致，我预计未来的讨论将是关于我们将政策利率维持在5%多长时间。
换句话说，关于何时应该开始降息的讨论还将继续。市场目前预计 6 月将首次降息，年底前将比目前低 100 个基点。只有一个问题，市场预测经常是错的，这次可能也不例外。
有迹象表明，热切的持币待购者正试图抢占加拿大央行的先机。现在是新年伊始，但住房活动从历史缓慢中突然回升。如果今年春天房地产变得太热（就像去年一样），那么降息将被推到更遥远的时候，这让房地产多头和那些面临抵押贷款续贷的人感到懊恼。与往常一样，有很多变量在起作用，让我们拭目以待。
说到变量，如果你仔细阅读加拿大央行最近的货币政策报告，就会发现一个有趣的图表：强劲的人口增长正支撑租房价格通胀
资料来源：加拿大央行
事实证明，我们并不是唯一一个人口大幅增长的国家，它压倒了租赁市场并推高了CPI。“加拿大的住房方面一直存在结构性供应问题，最近移民人数迅速增加，这加剧了这个问题。“加拿大央行行长Tiff评论道。
移民问题不仅从媒体，而且现在从加拿大央行方面都获得了足够公众压力，联邦政府终于出了一个大招。下图是各省学生签证数目：
联邦政府已宣布对国际学习许可设定 2 年的上限。预计上限将设定为 36万个许可证，比 2023 年减少 35%。上限空间将根据人口按省份分配。上限将意味着一些省份可以增加他们拥有的数量，而有些省份，如安省，将不得不减少约50%的入学人数！安省大学收入将减少，如下图：
此外，安大略省还宣布，他们将要求所有学院和大学保证为新生提供住房。不确定这将如何做到。
安省学院和大学部长吉尔·邓洛普（Jill Dunlop）说：“最近来加拿大的学生激增所带来的挑战，包括不良行为者招聘人员的掠夺性做法，有关公民身份和永久居留权的错误信息，保证就业的虚假承诺以及学生住房不足，需要立即关注和合作行动。
该省还将禁止公立和私立大学之间建立新的合作伙伴关系，这被视为过去十年外国学生增加三倍的关键因素。这些学生中的许多人利用教育来获得研究生工作许可和最终的永久居留权。
我只想说，对于其中一些安大略省大学来说，快手挣大钱的时代即将结束。如下图：
来源：加拿大广播公司
对于在特定城市经营的房东来说，这也可能是一个转折点，近年来，他们不仅享受了低于 2% 的抵押贷款，而且学生人数增加了 900%。如果您在布兰普顿（Brampton)有一间地下室套房，您的收入势必腰斩。
随着这一切的发生，这也许是一个微妙的提醒，即所有的房地产市场都是本地的，所有这些都受到政府政策的极大影响。无论是空置房屋税、外国买家禁令、利率、城市规划还是移民。无论政策制定者给予和接受，都要保持眼光敏锐。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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还没人说话啊，我想来说几句
换句话说，关于何时应该开始降息的讨论还将继续。市场目前预计 6 月将首次降息，年底前将比目前低 100 个基点。只有一个问题，市场预测经常是错的，这次可能也不例外。
有迹象表明，热切的持币待购者正试图抢占加拿大央行的先机。现在是新年伊始，但住房活动从历史缓慢中突然回升。如果今年春天房地产变得太热（就像去年一样），那么降息将被推到更遥远的时候，这让房地产多头和那些面临抵押贷款续贷的人感到懊恼。与往常一样，有很多变量在起作用，让我们拭目以待。
说到变量，如果你仔细阅读加拿大央行最近的货币政策报告，就会发现一个有趣的图表：强劲的人口增长正支撑租房价格通胀
资料来源：加拿大央行
事实证明，我们并不是唯一一个人口大幅增长的国家，它压倒了租赁市场并推高了CPI。“加拿大的住房方面一直存在结构性供应问题，最近移民人数迅速增加，这加剧了这个问题。“加拿大央行行长Tiff评论道。
移民问题不仅从媒体，而且现在从加拿大央行方面都获得了足够公众压力，联邦政府终于出了一个大招。下图是各省学生签证数目：
联邦政府已宣布对国际学习许可设定 2 年的上限。预计上限将设定为 36万个许可证，比 2023 年减少 35%。上限空间将根据人口按省份分配。上限将意味着一些省份可以增加他们拥有的数量，而有些省份，如安省，将不得不减少约50%的入学人数！安省大学收入将减少，如下图：
此外，安大略省还宣布，他们将要求所有学院和大学保证为新生提供住房。不确定这将如何做到。
安省学院和大学部长吉尔·邓洛普（Jill Dunlop）说：“最近来加拿大的学生激增所带来的挑战，包括不良行为者招聘人员的掠夺性做法，有关公民身份和永久居留权的错误信息，保证就业的虚假承诺以及学生住房不足，需要立即关注和合作行动。
该省还将禁止公立和私立大学之间建立新的合作伙伴关系，这被视为过去十年外国学生增加三倍的关键因素。这些学生中的许多人利用教育来获得研究生工作许可和最终的永久居留权。
我只想说，对于其中一些安大略省大学来说，快手挣大钱的时代即将结束。如下图：
来源：加拿大广播公司
对于在特定城市经营的房东来说，这也可能是一个转折点，近年来，他们不仅享受了低于 2% 的抵押贷款，而且学生人数增加了 900%。如果您在布兰普顿（Brampton)有一间地下室套房，您的收入势必腰斩。
随着这一切的发生，这也许是一个微妙的提醒，即所有的房地产市场都是本地的，所有这些都受到政府政策的极大影响。无论是空置房屋税、外国买家禁令、利率、城市规划还是移民。无论政策制定者给予和接受，都要保持眼光敏锐。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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