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[地产观点] 加息或致楼花供应紧张并推高价格

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随着加拿大央行预期本周三将再加息50个基点,货币政策预期进一步收紧。假设他们确实在周三加息50个基点,市场将按今年年底前再加息125个基点这个基调来定价。



当然,这在很大程度上取决于住房的走向。正如我的朋友Ben Rabidoux所指出的那样,在过去的5年中,住宅和消费占加拿大实际GDP增长的80%以上。换句话说,住房和其连锁反应最终推动了经济增长和很大一部分通货膨胀。政策制定者意识到了这一点,这就是为什么他们故意瞄准反向财富效应。他们想让你感觉上不那么富有,这样你花的钱就更少,通货膨胀率更低。


这不是阴谋论,央行行长们多次在媒体上公开讨论。所以,让我们关注房地产市场。我仍然认为,市场比政策制定者可能意识到的要弱。大温地区的5月房屋销量将比长期历史平均水平低近20%。我们进入调整仅三个月,郊区房价已从2月份的峰值估值中降低了10-15%。是的,内城的价格下跌要温和得多,但变化的步伐相当惊人。而且,这不仅仅是大温地区,我们还能听到很多大多伦多(GTA)远郊价格大幅下跌的轶事。

根据加拿大最大的房贷经纪人之一-巴特勒抵押贷款(Butler Mortgages)的创始人罗恩·巴特勒(Ron Butler)的说法,评估失败率已达到50%左右。银行估价师感到不安,担心保守的估值只是另一种形式的金融紧缩。颇具讽刺意味的是,在牛市中,估值几乎从未错过,尽管时不时有疯狂的数字被抛出。

与往常一样,信贷紧缩总是在牛市结束时出现。请记住,加拿大央行在房地产市场正式见顶一个月后开始了他们的加息周期。现在,银行监管机构OSFI正积极收紧房屋净值信贷额度。它认为,家庭风险上升,HELOC或“导致更多和更持久的未偿付本金余额,增加贷方损失的风险”。

根据一向有洞察力的Rob Mclister的说法,OSFI可能会瞄准可再投资抵押贷款(Readvanceable)ortage),因为它近年来一直在相当快速的增长(下图)。根据记录,而HELOC的历史违约率仅为15个基点。可再投资抵押贷款和HELOC是投资者的热门工具,特别是那些喜欢参与楼花市场的投资者。Urbanation最近的数据显示,投资者占GTA中所有楼花市场的70%。虽然它们没有大温市场数据,但从我所看到的来看,这些数字在这里相差不大。综上所述,政策制定者将继续收紧金融政策,这些政策肯定会减缓投资者的胃口,并为依赖这些买家来启动项目的开发商带来挑战。


这是一个很多人没有注意到的重要循环:金融政策收紧,投资者减少,一些楼花项目周期大幅拖长甚至取消,市场供应减少,开发商融资成本增加,最终将推高楼花售价




加拿大小型公司劳动力紧缺,成为增长主要阻力:




加拿大经济增长强劲:



本文根据温哥华地产评论人士Steve Saretsky和MLA 加拿大总裁Cameron McNeil 等评论综合报道
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