五年前在澳洲买房的中国人亏最惨

[澳大利亚] 五年前在澳洲买房的中国人亏最惨

　　近日，环球网刊登了一篇香港《南华早报》的报道。该报道称，眼下的澳大利亚多个州正“铺设红地毯”，以吸引外国投资者。

　　曾几何时，中国人能在澳大利亚、欧洲、美国以及日本等海外国家买房，是一种身份的象征。但由于受到距离、政策、文化、时差等方面的限制，国内很多人只能把买房交给中介去操作。

　　继亲历丨我在海外买房：16万买不起爱马仕，我却在日本买了房之后，本期聚焦三位海外房地产中介：他们当中有人在澳大利亚定居了二十余年，经历了澳大利亚房地产市场从高潮到低谷的全部时刻，也有人专门聚焦东南亚国家的房产，不光充当中介的角色，自己也亲自下海买房，总结了一套套理论和经验……以下是他们的真实经历：

　　口述人：Richard

　　人物档案：2010年开始在澳大利亚做房地产中介

　　2015年之后到澳大利亚买房的中国人基本都在亏着

　　来澳大利亚投资房地产的中国人，主要是分三个阶段。2010年之前来澳大利亚投资的人，一般来说都跟澳大利亚有直接的关联，比如他们的孩子在澳大利亚读书，他们有一些投资的心理，但同时也有刚性需求。

　　2010年到2015年，随着互联网的普及，国内的中产阶级把眼光放到了全球，澳大利亚也被他们关注到了。那个时候澳大利亚的房价相对说比较便宜，有一些人通过专业人士的帮助，来澳大利亚这投资。

　　2015年-2018年，国内来澳大利亚买房的人形成了一股潮流。这期间澳大利亚的房地产市场非常活跃，悉尼的很多楼盘几乎翻了一倍。

　　中国投资者看涨不看跌，所以很多投资者一涌而上。他们在买房子的时候，可能从来没有来过澳大利亚，或者从来没有了解过这方面的专业知识，完全依靠中介在操作。

　　澳大利亚国家统计局的统计，在这段时间过程当中，中国的投资者数量排名第一，超过了美国和英国，每年交易量一般都在15000套到2万套之间。

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　　但到了2018年，澳大利亚房产市场开始调整，房价有5%到10%的下跌。

　　提到澳大利亚买房的骗局，我觉得可以从两个方向来理解。一个是确实有人在骗你，从位置到房型，前期所有的宣传都是假的，这就是骗。这个现象不能说没有，但是比较少，

　　另外一个骗局，更严格来说，应该叫做偷换概念。比如现在在北京，中介推荐给你一个北京二环的房子，两室两厅，然后告诉你，这个房子可以以北京均价的三分之一买到，你会不会动心？

　　相信很多人都会动心，但这里面实际上就是偷换概念。因为在澳大利亚，尤其是悉尼和墨尔本，本地的主流人群居住的习惯，和国内非常不同。很少有人居住在市中心，或者是我们讲的“二环”，大家一般来说都比较喜欢住在离市中心开车30分钟到60分钟之间的距离。

　　这种在市中心附近的房子，增值回报取决于未来谁来接手这套房子。很遗憾，本地的人很难会来接盘这种房子。如果你这个房子买在我们国内理解的郊区，还是一个联排别墅，或者是独栋别墅，但是这个房子未来有很大的涨幅，因为刚性需求更多。

　　还有大学城附近的房子，澳大利亚大学所在的位置都在市中心附近，这个就又回到刚才讲的了，大学城就是在市中心，可能只是留学生喜欢，但是本地人就不喜欢了。

　　这就是我所说的偷换概念，用“市中心”这个概念跟国内投资者宣传，在悉尼是这样的，在墨尔本也是一样的，在其他的布里斯班、黄金海岸这些中小城市更是如此。

　　澳大利亚买房也都是通过租金和增值实现回报，如果能找到一个完美平衡的话，我们叫做15定律，即当你卖掉这个房子之后，计算一下，平均每年你有5%的租金回报，和10%的房产回报，就是增值回报，这是一个完美的结果。

　　但是现在很明显，在悉尼、墨尔本，这个结果是很难实现的。尤其是悉尼，如果时光能倒流，到2012年这个比例是可以实现的。但是去年全年，悉尼的出租回报率就是在3%左右，就意味着可能房东要赔钱来养。

　　因为你的房子有各种成本，比如说按揭成本，比如说出租管理过程当中的一些维修成本， 3%的租金回报率都是没有办法来覆盖的，房东可能就要贴钱。贴得多或者少取决于你当时买的房子的性质是什么，如果你买的是一个比较高级的公寓，可能你要贴的钱稍微多一点。

　　公寓的副成本非常高，比如物业管理费，以及游泳池、健身房这些比较高端的公寓维护成本特别贵，这样一算的话，说白了就是亏钱的，你只有可能期待的增值汇报，但是市中心公寓的增值回报恰恰也是整个房产里面回报率最差的。