[地產觀點] 溫哥華2020年房價會漲嗎?夏夏獨家分析
眾所周知，溫哥華房地產市場在2017年出現高潮期之後，於2018年出現蕭條，成交量嚴重萎縮。
表一：大溫哥華2018年與2017年獨立屋、聯排、公寓成交量對比表
獨立屋 | 聯排房 | 公寓 | |
2017年 | 11518 | 6282 | 18193 |
2018年 | 7542 | 4306 | 12771 |
2018年變化幅度 | -34.52% | -31.45% | -29.80% |
如表一所示，大溫房地產交易量2018年出現大幅度的萎縮，與2017年相比，獨立屋、聯排、公寓三種主要房型的銷售量的下跌幅度，前兩者超過30%，後者也接近30%，行情極為慘淡。夏夏的一位老資格西人同事甚至哀歎：房地產行情之低迷，20年未見。
在2019年，大溫房市迎來轉機，成交量開始趨於穩定。
表二：大溫哥華2019年與2018年獨立屋、聯排、公寓成交量對比表
獨立屋 | 聯排房 | 公寓 | |
2018年 | 7542 | 4306 | 12771 |
2019年 | 8215 | 4629 | 12447 |
2019年變化幅度 | 8.92% | 7.50% | -2.54% |
如表二所示，與2018年相比，大溫2019年獨立屋、聯排、公寓三種主要房型的銷售量，前兩者均出現正增長，後者只出現了小幅度下跌，交易量已經趨於穩定。
展望2020年，大溫房地產交易有望在成交量上出現兩位數所有的增長，剛需買家應考慮是否在年初的時候入市交易。
2016 年8 月2 日，一個大溫房地產交易史上一個裡程碑式的日子，這一天大溫推出了15%的海外買家稅。從那時起至今，大溫獨立屋價格的走勢如圖四所示。
圖一：溫哥華2016年8月—2019年12月獨立屋基准房價走勢
從圖中可以看出，海外買家稅對房價的運行趨勢並沒有重大長期影響，充其量只是推遲了房價頂點的到來。在隨後的2017年9月，大溫哥華獨立屋價格才見到了本輪牛市的最高點$1,617,300。此後，獨立屋價格開始緩緩回落。從2018年7月開始，獨立屋均價開始加速回落，連續下跌。2018年底，華為孟晚舟事件更是讓大溫房產熊市雪上加霜。在傳統銷售旺季的2019年5月，大溫獨立屋均價也沒有太大起色。但是，從2019年9月開始，大溫房市出現轉機，價格連續攀升4個月，在傳統銷售淡季的冬天，於房價上出現了年底翹尾效應。如果將大溫2019年12月與2018年12月的房產銷售數據進行對比，這種走強則顯得尤為明顯。
表三：溫哥華2018年12月和2019年12月房地產市場銷售情況對比
如表三所示，在2019年12月，大溫哥華獨立屋、聯排和公寓的銷售量幾乎都是去年同期的2倍。鑒於2019年底房價的上漲有成交量的支持，2020年價格繼續上漲的可能性較大。
季節波動指房產銷售量隨著一年四季的轉換也會出現對應的變化。通常，溫哥華的房地產銷售有兩個階段性高點，春季和秋季；同樣也有兩個階段性低點，夏季和冬季。
春季高點比較好理解，這是一年開始的時候，充滿希望的時刻，很多房產的買家和賣家往往都希望在這個時刻交易，很容易就產生高交易量。到了夏季，孩子們的假期，在假日氛圍下，人們也會變得慵懶，因此，交易量往往不高。隨之而來的秋季，收獲的季節，在經過夏日的休閒後，很多人都會回到正常的工作、學習和生活狀態，有些在春季沒有買到合適房產的買家會選擇在這個時候進行交易，所以容易形成年內的房產交易量次高點。冬季，陰雨天氣下，很多人不愛出門。同時，冬天也是年終回收資金的時候，因此，交易不太活躍，容易形成房產交易的低潮期。
圖二：溫哥華2019年獨立屋月銷售量圖
如圖二所示，2019年溫哥華的獨立屋銷量從1月開始持續上升，於5月到達階段性高點，隨後回落；然後又再次攀升，在2019年10月的時候到達又一階段性高點。不過今年出現了一個特殊情況：通常，7月份被認為是房產交易的低谷期，但是2019年的7月卻出現了一次房產交易的小高點，其中的原因在於：溫哥華在經歷了2018年的房產低潮期之後，房價與2017年的高點相比，顯得較為誘人，於傳統意義上淡季的7月出現了一個小高潮。
溫哥華房產交易的兩低兩高現象，在2018年和2017年尤為明顯。
▲圖三：2018年獨立屋月銷售量圖
▼圖四：2017年獨立屋月銷售量圖
如圖三和圖四所示，2018年、2017年的五月和十月，溫哥華的房地產交易量，都出現了階段性高點，而在年中和年尾都出現了交易量的階段性低點。
綜上所述，溫哥華的房地產交易在2020年仍會出現季節性波動，有望在今年5月和10月左右，出現成交量高點。對於賣家來說，建議在五月之前上市，如果沒有成功售出，則可以考慮在十月之前進行策略性降價，否則有較大可能需要在來年即2021年才能賣出自己的房子。對於買家來說，2020年進行房產交易時，應考慮避開5月和10月這樣的銷售旺季，盡量選擇低谷期進行房產交易，這樣容易獲得較好的談判價格。
BC省房地產局樂觀地認為大溫哥華地區房價將在2020年出現量價齊升
BC省房地產局（BCREA）對2020年的大溫房地產價格做出了積極預測，如表四和表五所示。
表四：BC省房地產局2020年銷量預測表
以上數據來源：BCREA 2019 Fourth Quarter Housing Forecast: BC Homes Sales Carry Momentum into 2020，www.bcrea.bc.ca
上列表格給出的是大溫哥華房地產管理局和菲沙河谷（包括三角洲、素裡等地區）房地產管理局的2020年房價和銷量數據。從中可以看出，BCREA預測：除了菲沙河谷的公寓之外，大溫的獨立屋、聯排、公寓和菲沙河谷的獨立屋、聯排在2020年均會出現2位數的增長。而在價格方面，BCREA預測大溫和菲沙河谷的所有類型房源，都會出現正增長。
夏夏也和BCREA的看法類似，即對2020年溫哥華房地產市場持樂觀態度。理清數據，理性決策。希望夏夏的這篇文章能夠給您在2020年的溫哥華房產交易上帶來一些啟發。
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