[康富驗屋] 探討Depreciation Report對公寓鎮屋影響
探討Depreciation Report對公寓鎮屋影響 - 康富驗屋 劉宏偉
近日又見中文媒體上關於Depreciation report 的文章，實際上早在去年就有撰文為“狼來了”。筆者也在今年的5月份對Depreciation Report 的政策和操作進行過較為深入的研究，這裡與大家交流，雖為一家之言，但願以此拋磚引玉。Depreciation Report中文比較相近的翻譯應為“物業折舊評估報告”(文中我們以DR簡稱)是BC省府針對公寓、城市屋這樣的共管物業出台的新政，要求這樣的小區物業在2013年底前完成首個報告，之後每三年需要更新報告一次。
本文將對於DR從5個方面進行簡述，一、該報告對於公寓和城市屋現有住戶的影響；二、省府出台該政策的目的意義和所要求的程度；三、誰來分享這項政策帶來的“蛋糕”；四、該報告對於物業的市場價值和潛在買家的影響；五、現屋主是否還有其他選擇？
一、該報告對於公寓和城市屋現有住戶的影響：
因為要完成這個報告，所以肯定對於小區物業管理是額外的支出，那麼住戶每月管理費用是否會增加？這恐怕大家最為關心，答案是一定的。以筆者了解目前對於40-70戶的城市屋小區的DR報價，不同公司從3000到近萬加幣不等，因為這筆錢是分3年來負擔，所以平均到每戶每月的費用通常不超過5-10塊加幣，而且3年後再次的DR報告屬於部分內容更新，收費應該相應更低。當然，對於公寓的住戶，因為有電梯、地下停車場或者游泳池等構件，DR的收費可能更高些，但通常有更多住戶平攤，由此我們看出從個人支出上該報告對現住戶的影響有限。
二、省府出台該政策的目的意義和所要求的程度：
筆者理解該政策的目的在於尋求一個第三方客觀的物業評估報告，以提供業主和管理公司作為物業維護、保養、開支的依據，避免雙方工作的疏失，相互的不信任、推諉，而導致的物業維護、保養不及時給屋主造成重大財產損失，同時也希望為買家提供一個參照。那麼到底要求這個報告達到什麼樣的技術深度，這一點非常重要，直接關系到對後面幾條的認知。報告的前期物業檢查部分是要求具有對物業各組件有一定知識、常識的人員對公共財產、設備部分(結構、屋頂、外牆、車道、水電氣、電梯等)的視覺檢查，後期要根據這個檢查的結果做出未來30年需要超出常規維護保養項目的資金需求及儲備方案的研究，這是該報告政府給出的基調。在筆者看來這應該是一次基本全面的物業檢查、評估，相當於一次全面的“體檢”，在非必要的條件下並非是針對每一個物業組件、設施全面深入的詮釋，加之每3年一次的更新，更折射了綜合、概況檢查的方針。後者30年資金需求、儲備的研究報告就更加是個草案，未來任何大宗的開支難免要在當年依據當時的經濟、市場狀況由包商來再次報價，業主籌劃。另外、筆者認為這個檢查、報告絕對不會對小區內發生的個別狀況負責，比如非普遍性的局部屋頂、外牆的漏水；個別水管、電路發生狀況；個別部分材料的以外過早損耗等。
三、誰來分享這項政策帶來的“蛋糕”：
DR評估報告的收益者首先當然是這些物業的業主和管理公司，這也是省府出台新政的初衷，但考慮到畢竟是屋主出錢來作評估，所以也只是公平交易，是否物超所值則是另外的話題。然而新政帶來的商機足以吸引著保險公司、結構設計、咨詢公司、物業管理公司以及如筆者這樣的驗屋師垂涎、分享這個“蛋糕”。由於是新業務，沒有先例，因此我們看到了市場各類公司根據自己對於政策解讀報價而產生的巨大差異，當然有些公司參照了以往對於某些公寓大廈做過的管理儲備資金研究報告和工程報告的先例來操作，價格自然不菲。其中還有幾個原因，其一是如影隨形、無處不在的保險費，在這個市場經濟發達的法制社會，任何商業活動基本無法拋開責任保險。其二是上述工程、結構、咨詢等公司雖然專業，但對於這樣一個綜合性的檢查評估無法避免的會聘請不同行業的專家共同完成，勢必要產生多層的商業利潤，有如要專科醫生來履行全科醫生的工作。
這其中還是如前所述，對該報告所要達到的技術深度的理解問題，筆者不太相信此報告本身可以代替專項的工程報告，比如日前我在檢查溫哥華的某公寓時就發現該物業正在進行外牆結構和地下停車場的工程評估，分別花費2、3萬加幣不等，而且可能不只是一個報告，接下來該物業屋主面臨的是每家耗資8-10萬的維修費用。這是題外話，筆者會另文討論，但由此也見DR報告代替專項工程評估報告的非可行性。作為家居和商業物業的驗屋師，我們不是在建築某一專項上的專家，但是我們對物業所包含的所有構件的建造、損耗、維護、壽命有專業的培訓，在工作實踐中積累了基本的概念和認識，應該說我們驗屋師是比較適合來完成這項工作的，而且綜合費用會比前面的哪些單位低，但不幸的是我們的行業保險對於該業務還沒能談判成功，除非我們個人願意另外支付巨額的保費，實際上對於這個保險的有效性筆者認為還是有很多可探討的空間的。其三該報告價格高的原因是業務針對公共物業，盡管聽起來是一筆不小開支，用到物業上也可以幹一些具體的維護保養的工作，但被住戶平均稀釋，似乎不會被人們重視了。
四、該報告對於物業的市場價值和潛在買家的影響：
綜上所述，我們似乎看不到該報告對於物業的市場價值和潛在買家會有多大的影響，如果花費不大，報告本身也是好事，益大於弊。值得大家注意的還是專項的工程報告，有的對於物業和屋主是甚有殺傷力的。
五、現屋主是否還有其他選擇：
根據政策規定，少於5戶的共管物業允許不完成該報告，另外對於大部分共管物業，如果業主全體大會超過75%投票否決做這個報告，也可在18個月內免除，當然18個月後還是需要投票決定是否繼續免除，除非已經計劃來完成這個報告。
總而言之，作為業主還是有選擇的權利，筆者每次驗公寓、城市屋時都會鼓勵客人關心小區建設，積極同屋主委員會互動，參與物業的維護保養，同時發出自己的聲音。只要小區、物業維護保養得當，其市場價值就禁得住任何考驗。
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近日又見中文媒體上關於Depreciation report 的文章，實際上早在去年就有撰文為“狼來了”。筆者也在今年的5月份對Depreciation Report 的政策和操作進行過較為深入的研究，這裡與大家交流，雖為一家之言，但願以此拋磚引玉。Depreciation Report中文比較相近的翻譯應為“物業折舊評估報告”(文中我們以DR簡稱)是BC省府針對公寓、城市屋這樣的共管物業出台的新政，要求這樣的小區物業在2013年底前完成首個報告，之後每三年需要更新報告一次。
本文將對於DR從5個方面進行簡述，一、該報告對於公寓和城市屋現有住戶的影響；二、省府出台該政策的目的意義和所要求的程度；三、誰來分享這項政策帶來的“蛋糕”；四、該報告對於物業的市場價值和潛在買家的影響；五、現屋主是否還有其他選擇？
一、該報告對於公寓和城市屋現有住戶的影響：
因為要完成這個報告，所以肯定對於小區物業管理是額外的支出，那麼住戶每月管理費用是否會增加？這恐怕大家最為關心，答案是一定的。以筆者了解目前對於40-70戶的城市屋小區的DR報價，不同公司從3000到近萬加幣不等，因為這筆錢是分3年來負擔，所以平均到每戶每月的費用通常不超過5-10塊加幣，而且3年後再次的DR報告屬於部分內容更新，收費應該相應更低。當然，對於公寓的住戶，因為有電梯、地下停車場或者游泳池等構件，DR的收費可能更高些，但通常有更多住戶平攤，由此我們看出從個人支出上該報告對現住戶的影響有限。
二、省府出台該政策的目的意義和所要求的程度：
筆者理解該政策的目的在於尋求一個第三方客觀的物業評估報告，以提供業主和管理公司作為物業維護、保養、開支的依據，避免雙方工作的疏失，相互的不信任、推諉，而導致的物業維護、保養不及時給屋主造成重大財產損失，同時也希望為買家提供一個參照。那麼到底要求這個報告達到什麼樣的技術深度，這一點非常重要，直接關系到對後面幾條的認知。報告的前期物業檢查部分是要求具有對物業各組件有一定知識、常識的人員對公共財產、設備部分(結構、屋頂、外牆、車道、水電氣、電梯等)的視覺檢查，後期要根據這個檢查的結果做出未來30年需要超出常規維護保養項目的資金需求及儲備方案的研究，這是該報告政府給出的基調。在筆者看來這應該是一次基本全面的物業檢查、評估，相當於一次全面的“體檢”，在非必要的條件下並非是針對每一個物業組件、設施全面深入的詮釋，加之每3年一次的更新，更折射了綜合、概況檢查的方針。後者30年資金需求、儲備的研究報告就更加是個草案，未來任何大宗的開支難免要在當年依據當時的經濟、市場狀況由包商來再次報價，業主籌劃。另外、筆者認為這個檢查、報告絕對不會對小區內發生的個別狀況負責，比如非普遍性的局部屋頂、外牆的漏水；個別水管、電路發生狀況；個別部分材料的以外過早損耗等。
三、誰來分享這項政策帶來的“蛋糕”：
DR評估報告的收益者首先當然是這些物業的業主和管理公司，這也是省府出台新政的初衷，但考慮到畢竟是屋主出錢來作評估，所以也只是公平交易，是否物超所值則是另外的話題。然而新政帶來的商機足以吸引著保險公司、結構設計、咨詢公司、物業管理公司以及如筆者這樣的驗屋師垂涎、分享這個“蛋糕”。由於是新業務，沒有先例，因此我們看到了市場各類公司根據自己對於政策解讀報價而產生的巨大差異，當然有些公司參照了以往對於某些公寓大廈做過的管理儲備資金研究報告和工程報告的先例來操作，價格自然不菲。其中還有幾個原因，其一是如影隨形、無處不在的保險費，在這個市場經濟發達的法制社會，任何商業活動基本無法拋開責任保險。其二是上述工程、結構、咨詢等公司雖然專業，但對於這樣一個綜合性的檢查評估無法避免的會聘請不同行業的專家共同完成，勢必要產生多層的商業利潤，有如要專科醫生來履行全科醫生的工作。
這其中還是如前所述，對該報告所要達到的技術深度的理解問題，筆者不太相信此報告本身可以代替專項的工程報告，比如日前我在檢查溫哥華的某公寓時就發現該物業正在進行外牆結構和地下停車場的工程評估，分別花費2、3萬加幣不等，而且可能不只是一個報告，接下來該物業屋主面臨的是每家耗資8-10萬的維修費用。這是題外話，筆者會另文討論，但由此也見DR報告代替專項工程評估報告的非可行性。作為家居和商業物業的驗屋師，我們不是在建築某一專項上的專家，但是我們對物業所包含的所有構件的建造、損耗、維護、壽命有專業的培訓，在工作實踐中積累了基本的概念和認識，應該說我們驗屋師是比較適合來完成這項工作的，而且綜合費用會比前面的哪些單位低，但不幸的是我們的行業保險對於該業務還沒能談判成功，除非我們個人願意另外支付巨額的保費，實際上對於這個保險的有效性筆者認為還是有很多可探討的空間的。其三該報告價格高的原因是業務針對公共物業，盡管聽起來是一筆不小開支，用到物業上也可以幹一些具體的維護保養的工作，但被住戶平均稀釋，似乎不會被人們重視了。
四、該報告對於物業的市場價值和潛在買家的影響：
綜上所述，我們似乎看不到該報告對於物業的市場價值和潛在買家會有多大的影響，如果花費不大，報告本身也是好事，益大於弊。值得大家注意的還是專項的工程報告，有的對於物業和屋主是甚有殺傷力的。
五、現屋主是否還有其他選擇：
根據政策規定，少於5戶的共管物業允許不完成該報告，另外對於大部分共管物業，如果業主全體大會超過75%投票否決做這個報告，也可在18個月內免除，當然18個月後還是需要投票決定是否繼續免除，除非已經計劃來完成這個報告。
總而言之，作為業主還是有選擇的權利，筆者每次驗公寓、城市屋時都會鼓勵客人關心小區建設，積極同屋主委員會互動，參與物業的維護保養，同時發出自己的聲音。只要小區、物業維護保養得當，其市場價值就禁得住任何考驗。
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