央媽送禮包 涼涼樓市能得到溫暖嗎
圖片來源：視覺中國
涼、涼、涼！如今的樓市就和入秋的天氣一樣，越來越冷，降准的利好也非常有限。
國慶長假的最後一天，繼今年三次定向降准後，央行發布重磅消息稱，從2018年10月15日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款准備金率1個百分點，當日到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。除去此部分，降准還可再釋放增量資金約7500億元。
業內人士指出，央行這一輪降准的目的很明確，就是保證市場的流動性，主要是小微企業的流動性，精准向實體經濟注入流動性，目的並非樓市、股市。
58安居客首席分析師張波告訴每日經濟新聞記者，從整個定向發放方式來看，國家依舊嚴防資金流入樓市，但在實際操作層面，不排除有一部分資金進入樓市，對樓市、股市是利好因素。
但也有業內人士指出，此次降准對於房企融資並無多大利好，由於現階段融資渠道的重重防火牆，大部分資金無法直接進入開發領域，房企資金面仍然會很緊張，樓市降溫大趨勢不會改變。
房企資金面不因降准而改變
其實，央行此前年內的三次定向降准，已向市場注入近兩萬億元資金，加上近5000億元的棚改資金，和上半年的M2增量93410億元，相當於11.841萬億元，已經接近2015年全年M2增量16.39萬億元和2017年全年增量12.63萬億元。
從央行發布的數據看，8月末，本外幣貸款余額137.59萬億元，同比增長12.8%；月末人民幣貸款余額131.88萬億元，同比增長13.2%，增速與上月末和上年同期均持平；當月人民幣貸款增加1.28萬億元，同比多增1834億元。分部門看，住戶部門貸款增加7012億元，其中，短期貸款增加2598億元，中長期貸款增加4415億元。
央行下調存款准備金率將釋放流動性，是否會影響樓市？其實，銀行降准，與房價並無直接聯系，但其中的牽連不少。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，降准釋放的資金進入樓市的數字很難估計。而對於小微企業來說，目前銀行覺得小微企業風險太大，不敢放款。
上海同策咨詢研究中心總監張宏偉則表示，在樓市調控基調尚無變化的前提下，降准主觀目的是為了刺激宏觀經濟，拯救小微企業。因此，外圍的松動對於開發商資金鏈來說沒有利好面。
“從融資渠道看，除了開發貸，尚無其他可選的創新融資渠道，無法解決上市房企大量的資金需求。”張宏偉說。
民營房企將更主動“降價回款”
張宏偉告訴每日經濟新聞記者，政策對房企融資“去杠杆”已經到極致，所謂“創新型”加杠杆的融資方式基本被叫停。因此，在當前融資渠道收緊的背景下，即使降准，短期內房企也不會有機會大幅加杠杆。也就是說，市場有錢，但錢不一定能夠進來。
從現實情況來看，降准對房企來說是“肉到了嘴邊但吃不到，即使吃到代價也不低”。融資成本不降，可貸的錢多了，高成本融資繼續侵蝕企業利潤，對房企也一樣。現在融資成本仍將在高位，房企能做的就是加快三四線城市項目“周轉速度”。
從歷史經驗看，降准有利於銀行發放更多貸款，為購房者提供更多的購房信貸支持；有利於釋放更多住房需求，加大樓市去庫存力度。市場好的時候，降准肯定能刺激樓市；但在市場下行階段，各種融資渠道相對較緊的情況下，實際流到房地產領域的資金有限。
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