越调控越涨 楼市将出现报复性反弹
中国的楼市调控已经进入了新一轮的“松绑期”，不过，这一次是以一种悄无声息的方式在进行。
前段时间，兰州、合肥、南京等部分城市尝试有限度的“松绑限购”，但很快又出来辟谣：楼市调控政策不会变，“松绑”的传闻纯属想多了。尽管各地对外都宣称“限购政策不会松绑”，但我们依然感到全国楼市开始呈现出一种报复性的反弹。
数据也显示出目前新的楼市反弹趋势：一线核心城市微幅涨价，但成交量依然很低；二三四线城市则是量价齐涨，幅度比一线来得大。这个新趋势，值得我们进一步思考。
一、房企杀向中西部，楼市“二元格局”形成
如今，楼市调控的声音喊得比什么时候都响，但调控的结局却仍然和历次调控一样：越调越涨。
目前楼市反弹究竟有多少？不妨来看看最近的楼市数据：
2018年1月，核心城市的房价慢慢开始回暖，涨价不声不响的开始。根据某房屋交易网站数据，北京上月的二手房成交量环比增长2.9%，均价涨幅0.3%。上海上月的二手房均价上涨超过2%，深圳的二手均价上涨超过1.5%，同时，成交量也略有增加。
就全国范围来看：自2017年第四季度开始，二手住宅市场便已经处于量价小幅趋减的态势，而到了2018年首月，二手市场开始逐渐回暖，成交量已回归到2017年第三季度末的水平，价格略有上调。“楼市回暖”这几个字，成为了不少城市在今年一月份的关键词。
不过，短期的价格和成交量的数据还看不出大趋势所在。要想对楼市有一个更宏观的把握，需要再看看过去一年的走势。
根据统计局数据，2017年全年，中国商品房销售额平均增长12.7%。如果分区域来看，中西部地区成为了市场增量最集中的地方。
数据显示，中部地区和西部地区商品房销售分别增长了22.5%和25.6%，远远高于东部地区的5.3%。就连经济普遍不看好的东北地区，销售也同比增长22%。
但同时，西部和东北这两个经济相对落后的地区，地产开发的资本投入是全国偏低的，商品房销售额在这些欠发达的地方却呈现高速增长。两者的差异，恰恰预示着泡沫正在逐渐显现。
不过，对于房价已经涨得非常高的一线城市来说，量价增幅缓慢的楼市呈现出一种较稳定的刚性泡沫。反倒是三四线城市，量价齐升的楼市，似乎大幅超过了当地居民的实际收入增幅。因此，在这些地方，楼市投机泡沫的味道就要更重一些，风险和不可预测性都更强。
简言之，一二线的楼市泡沫刚性化，三四线以下楼市泡沫投机化，中国楼市已呈现“二元化格局”。
造成中国楼市“二元化”的原因又是什么呢？这就需要了解下近期房企的动向。
根据国家统计局数据，去年中国的整体房地产开发投资量出现了下降减速的迹象，尤其是在4月以后，地产投资增速从9.3%逐步下降，到年底降到7.5%左右。
但与此同时，房地产开发企业土地购置面积却在不断增大，达到22158万平方米，同比增长从年初的6.2%来到年末的16.3%，土地成交价款11436亿元，增长47.0%，增速提高3.7%。
可见，总体而言，资金流入地产的速度在变慢，但是房企拿地的速度和面积却在增大。两者的变化呈现“背离”的趋势。即是说在过去的一年，资金和土地的增速“一慢一快”。
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