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越调控越涨 楼市将出现报复性反弹

  


  中国楼市调控已经进入了新一轮的“松绑期”,不过,这一次是以一种悄无声息的方式在进行。

  前段时间,兰州、合肥、南京等部分城市尝试有限度的“松绑限购”,但很快又出来辟谣:楼市调控政策不会变,“松绑”的传闻纯属想多了。尽管各地对外都宣称“限购政策不会松绑”,但我们依然感到全国楼市开始呈现出一种报复性的反弹。

  数据也显示出目前新的楼市反弹趋势:一线核心城市微幅涨价,但成交量依然很低;二三四线城市则是量价齐涨,幅度比一线来得大。这个新趋势,值得我们进一步思考。

  一、房企杀向中西部,楼市“二元格局”形成

  如今,楼市调控的声音喊得比什么时候都响,但调控的结局却仍然和历次调控一样:越调越涨。

  目前楼市反弹究竟有多少?不妨来看看最近的楼市数据:

  2018年1月,核心城市的房价慢慢开始回暖,涨价不声不响的开始。根据某房屋交易网站数据,北京上月的二手房成交量环比增长2.9%,均价涨幅0.3%。上海上月的二手房均价上涨超过2%,深圳的二手均价上涨超过1.5%,同时,成交量也略有增加。

  就全国范围来看:自2017年第四季度开始,二手住宅市场便已经处于量价小幅趋减的态势,而到了2018年首月,二手市场开始逐渐回暖,成交量已回归到2017年第三季度末的水平,价格略有上调。“楼市回暖”这几个字,成为了不少城市在今年一月份的关键词。

  不过,短期的价格和成交量的数据还看不出大趋势所在。要想对楼市有一个更宏观的把握,需要再看看过去一年的走势。

  根据统计局数据,2017年全年,中国商品房销售额平均增长12.7%。如果分区域来看,中西部地区成为了市场增量最集中的地方。

  数据显示,中部地区和西部地区商品房销售分别增长了22.5%和25.6%,远远高于东部地区的5.3%。就连经济普遍不看好的东北地区,销售也同比增长22%。

  但同时,西部和东北这两个经济相对落后的地区,地产开发的资本投入是全国偏低的,商品房销售额在这些欠发达的地方却呈现高速增长。两者的差异,恰恰预示着泡沫正在逐渐显现。

  不过,对于房价已经涨得非常高的一线城市来说,量价增幅缓慢的楼市呈现出一种较稳定的刚性泡沫。反倒是三四线城市,量价齐升的楼市,似乎大幅超过了当地居民的实际收入增幅。因此,在这些地方,楼市投机泡沫的味道就要更重一些,风险和不可预测性都更强。

  简言之,一二线的楼市泡沫刚性化,三四线以下楼市泡沫投机化,中国楼市已呈现“二元化格局”。

  造成中国楼市“二元化”的原因又是什么呢?这就需要了解下近期房企的动向。

  根据国家统计局数据,去年中国的整体房地产开发投资量出现了下降减速的迹象,尤其是在4月以后,地产投资增速从9.3%逐步下降,到年底降到7.5%左右。

  但与此同时,房地产开发企业土地购置面积却在不断增大,达到22158万平方米,同比增长从年初的6.2%来到年末的16.3%,土地成交价款11436亿元,增长47.0%,增速提高3.7%。

  可见,总体而言,资金流入地产的速度在变慢,但是房企拿地的速度和面积却在增大。两者的变化呈现“背离”的趋势。即是说在过去的一年,资金和土地的增速“一慢一快”。

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好新闻没人评论怎么行,我来说几句
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