[房市情報] 我的心得：樓市與新移民生活適應
我的心得：大溫樓市與新移民生活適應
作者：余樹德 Emmanuel YU
新移民到到卑詩省大多在溫哥華機場抵步，極需要找房子。由於人生路不熟,需時了解小區環境, 那可租住數月到鄰近各城市逛逛, 了解小區建設, 找到迨合自己需要的小區, 便可找專業盡責的地產經紀看房子。所謂找符合自己需要的小區是因人而異:夫婦有孩子的寄望不久將來有長者通過十年“超級簽證”來幫手照顧孩子，那可能住在衣食住行方便華人小區的烈治文或本拿比市。喜歡郊外自然環境又能自駕車的,可選擇北溫，Tsawwassen,白石鎮或蘭裡(Langley)也不錯。喜歡海景又能力可及的可考慮西溫哥華和白石鎮。近年樓價標升,各市獨立屋(Single House),鎮屋(Townhouse)和柏文(Apartment) 價升不少，若仍想以相對便宜價購獨立屋, 憩靜又購物方便, 可考慮北三角洲。
年青人較喜歡近天車站的柏文，上班或約朋友“去蒲”都方便，又不用打理花園草地。但一些住慣大屋的長者，孩子長大後分居，家裡人丁單薄，也會考慮大屋換細屋搬住柏文。
加拿大是文明而包容的國家，人口約是美國的十分之一，但幅員廣闊,聯邦政府計劃每年吸納三十萬新移民，也收容了數萬計難民。在加國專上院校畢業的國際學生,又能在本地找到工作，也較易申請永久居民身份。筆者遇過新移民客戶擔憂加拿大收容了萬計中東難民，會否如西歐國家收容了難民，其中夾雜了恐怖分子呢？加拿大與西歐收容難民情方很不同：數以百萬計中東難民集中在土耳奇及約旦難民中心等待甄選去西方國家。許多難民沒有耐性在難民中心等待，冒死從海上逃去鄰近西歐國家如希臘和意大利上岸,然後轉往沒邊境檢查的其他歐盟國家。如此隱蔽的恐怖分子便乘虛而入了。美加收容的難民必先經難民中心甄別等待經年才准入加拿大的。相反，也有很少數是土生土長極端回教背景走去中東當極端分子,被加拿大政府拒絕入境的。今年美國共和黨政府大力驅趕非法移民,致使已有四萬難民越境到加拿大等候安置，大部份在加拿大東部而非在卑詩省。
話說回來,為什麼大溫樓市樓價之貴(樓價除以家庭入息中位數)是僅次於香港,悉尼,也是北美樓價最昂貴城市？當獨立屋價升了不少,又輪到鎮屋及柏文價標升。本地人怨外國人搶地搶房推高樓價,2016年8月省府開征外國買家15%額外物業轉讓稅,一年後至今外國買家購買大溫物業意欲漸回升，現任新民主黨政府是否再加‘辣招’須待新財政預算出爐才知曉。另一方面,美國加息趨勢影響加拿大利息走向，銀行向申請按揭客戶進行壓力測試。樓價走勢取決於三大因素：利率,供求和匯率。
政府政策是否有利營商環境,增加就業機會和人民收入,庫房收入，公共建設可持續發展等,都影響購買物業的意欲和需求。美加兩地已從超低利率回升,上升空間大於下行空間，加幣匯率已從谷底回升，上升空間大於下行空間。余下的供求試析如下: 卑詩省2017年人口約4.7百萬，地大物博。而大溫人口約2,500,000(2016年5月發表人口統計為2,463,431),較2011年增長6.5%約162,500(卑詩省增長5.6%,安河增4.6%)。這些新增人口增加住屋需求。這還未計算許多國際學生家長子女預先購買房屋,為子女將來申請永久居民身份鋪路。由於溫哥華是加拿大氣候最溫暖的大城市，而失業率之低也是各省之冠(2017年加拿大各省平均失業率6.2%而卑詩省僅5.1%)。由於大溫就業機會大,其他住在較寒冷天氣內陸地區人士也會考慮移居大溫。
歐洲新移民及難民湧現，每年均發生大大小小的恐襲，欲移居海外的移民會選擇安全、包容性強、少歧視、良好教育環境、少污染而多空間,對老弱社群較友善的國家生活。CNN在2017年發表全球最宜居城市，溫哥華名列第三位。而富有的新移民會選擇那個城市移民，答案就非常清晰了。
現時溫哥華預售新柏文樓盤可達約$1,600/呎,本拿比鐵道鎮預售新柏文樓盤約$1,200/呭帲2017年8月開售的鐵道鎮的一個預售樓花,不到一個月差不多售清。2017年8月本拿比南柏文售價同比去年升21%,鎮屋升18.7%，同期溫哥華西柏文售價同比去年升13%(溫東升20.4%),鎮屋升9.8%(溫東升8.9%)。但同期烈治文柏文售價同比去年升26.4%,鎮屋升10.5%。而上述四地區獨立屋同比增長近乎持平。
由2009年至今大溫哥華樓價一直升過不停，升完獨立屋，柏文與鎮屋再升。這種剛需不僅是新移民,外國投資者，還有內需：外省移民、年青新家庭、換樓客及有一大群租客，當他們入息和儲蓄得以改善，意識到持有物業較其他投資工具，能平穩地跑羸通脹，而且必須在低息環境時入市。
現今亞洲,中東,歐洲,南美國家政治經濟環境不穩定及轉差，連在美國對有色人種、移民及難民不友善，西方國家收緊移民政策，加拿大卻是一個世上少有而包容性較強而富資源的國家，這是卑詩省能吸引外來資金、新移民及人才的動力。這些新力軍正是提供樓市正面需求。省及各市政府在提供土地增建柏文、鎮屋及可負擔房屋不遺余力，但仍供不應求。致一些市政府容許獨立屋車庫改建後巷屋，新增土地供建獨立屋的就更少，這與每年可提供政府地稅收入政策有關。
樓市可升可跌及調整，除非遇有大型災難，加拿大政治開明,強調自由,民主,法治、平等和包容，有健全法制,三權分立及政黨政治公平選舉更替制度，有效防止暴政出現，追求自由生活安全快樂的新移民，選擇那處安居，也會不辯自明。
筆者移民之前在香港,聽到不少消息說溫哥華是很沉悶的城市,許多回流香港了。其實與個人心態有關，在香港人煙稠密，假日多留漣商埸, 戸外活动并颤S氈�, 沙灘垃圾多而多人, 行山多蚊。溫哥華卻不同：各市都有湖江山色,駕車可去很多農荘市集果園，市內很多節日慶典巡游活動,多不勝數,而各市小區中心提供許多文娛藝術活動。駕車很快可達雪山奧運滑雪場。有人說溫哥華是退休人士天堂，意指不是年青人天堂。我一位年青家住溫西客戸，滓晫科技業，父母回流香港,自己在溫哥華打拼組織了小家庭，現正尋找物業投資。筆者有一対現住香港的年青夫婦朋友，由於香港政治和教肓環境特變，與一對孩子一家四口，正努力申請移民為下一代教育及尋找自由安穩生活，溫哥華是他們申請移民目標之一。
這裡不是天堂，須改善之處還多，例如因人口增多過橋交通嚴重擠塞,醫院急症室輪侯時間過長，可負擔房屋量須增多等。省市政府也在努力改善。華人新移民到此，除了關心福利，例如產婦享有一年半薪產假(夫婦共享),長者老人金…等之外，也應留意省市及聯邦大選的投票選舉及被選權。關心小區發展，摒棄‘各家自帚門前雪’的陋習。
加拿大是個開明而包容性強的文明國家，鼓勵移民保留各自文化特色，溫哥華每年舉辦印度節、台灣節、意大利節，愛爾蘭St.Patrick’sDay、希臘節、華人新春巡游、端午龍舟競渡等文化活動。考駕駛執照有中文翻譯, 頗照顧華人新移民。
但華人小區普遍不大重視甚或反感的有以下三項值得探討:其一、是投票選舉,不少華人即使入了加籍也沒有當加拿大是自己國家，因而對省市及聯邦選舉並不熱衷投票。回鄉探親說成 ‘回國探親’ ，當加國只是異地，故華人投票率不及印裔人士，這方面有待改善。
其二、是加國除藥用大麻合法化,會在2018年8月優閒用大麻亦將合法化,每家後園最多可種4株。由於抽煙引致上癮並會導致肺病或肺癌等害處都是合法化的，那為何可治愈痛症及有效舒緩柏金斯病的大麻不能合法化呢?因此聯邦政府決定對大麻合法化開綠燈，政府亦會制訂相應規范法例。華人小區普遍反對大麻合法化，但我們亦須從不同各度探究。CBCNews2017年3月14日發表各省民意調查,顕示51%支持,33%反對,14%無意見。
其三、是同性婚姻合法化問題，加拿大在2005年成為美洲首個承認同性婚姻的國家。三個主要政黨(自由黨,新民主黨及保守黨)之中，保守黨(基要派基督徒多支持保守黨)是最遲於2006年不強烈反對同性婚姻,容許黨員自決立場。同性婚姻獲基督教大宗派的聯合教會、路德會及聖公會支持，但保守的華人教會及其媒體普遍認同聖經章節提到反同性戀, 但說不出耶穌那處曾反對同性戀。同性戀是天生還是個人選擇？愈來愈多研究發現是基因的因素多於個人選擇(網上有很豐富資料)，過去很多同性戀學生在學校遭遇歧視被欺凌而自殺的事例時有發生，但同性戀者在整個人口比例約占十分一至十一分之一。因而在社會媒體話語權同性戀者便成弱勢社群，特別在保守教會媒體同性戀者被視為可憎惡的罪人。
華人來自保守文化社會，也較多傾向保守觀念,甚至華人家長多認為學校要學生認識同性戀教育等同教壞他們子女。若華人來到這自由法治包容性強的國家,也能以開放而包容態度探究認識同性戀問題，有助減少文化沖擊和誤解。2015年National Post民調顕示約70%加拿大人支持同性婚姻，而反對人士多為長者,收入較低,學歷低及保守派人士。(調查研究的誤差為3%)
筆者也經歷新移民階段，適應新生活也須一段時期，以開放及從生活中學習態度，無論購房或螎入加拿大社會，只會是充實我們的人生。
本文作者：余樹德 歡迎您致電交流
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作者：余樹德 Emmanuel YU
新移民到到卑詩省大多在溫哥華機場抵步，極需要找房子。由於人生路不熟,需時了解小區環境, 那可租住數月到鄰近各城市逛逛, 了解小區建設, 找到迨合自己需要的小區, 便可找專業盡責的地產經紀看房子。所謂找符合自己需要的小區是因人而異:夫婦有孩子的寄望不久將來有長者通過十年“超級簽證”來幫手照顧孩子，那可能住在衣食住行方便華人小區的烈治文或本拿比市。喜歡郊外自然環境又能自駕車的,可選擇北溫，Tsawwassen,白石鎮或蘭裡(Langley)也不錯。喜歡海景又能力可及的可考慮西溫哥華和白石鎮。近年樓價標升,各市獨立屋(Single House),鎮屋(Townhouse)和柏文(Apartment) 價升不少，若仍想以相對便宜價購獨立屋, 憩靜又購物方便, 可考慮北三角洲。
年青人較喜歡近天車站的柏文，上班或約朋友“去蒲”都方便，又不用打理花園草地。但一些住慣大屋的長者，孩子長大後分居，家裡人丁單薄，也會考慮大屋換細屋搬住柏文。
加拿大是文明而包容的國家，人口約是美國的十分之一，但幅員廣闊,聯邦政府計劃每年吸納三十萬新移民，也收容了數萬計難民。在加國專上院校畢業的國際學生,又能在本地找到工作，也較易申請永久居民身份。筆者遇過新移民客戶擔憂加拿大收容了萬計中東難民，會否如西歐國家收容了難民，其中夾雜了恐怖分子呢？加拿大與西歐收容難民情方很不同：數以百萬計中東難民集中在土耳奇及約旦難民中心等待甄選去西方國家。許多難民沒有耐性在難民中心等待，冒死從海上逃去鄰近西歐國家如希臘和意大利上岸,然後轉往沒邊境檢查的其他歐盟國家。如此隱蔽的恐怖分子便乘虛而入了。美加收容的難民必先經難民中心甄別等待經年才准入加拿大的。相反，也有很少數是土生土長極端回教背景走去中東當極端分子,被加拿大政府拒絕入境的。今年美國共和黨政府大力驅趕非法移民,致使已有四萬難民越境到加拿大等候安置，大部份在加拿大東部而非在卑詩省。
話說回來,為什麼大溫樓市樓價之貴(樓價除以家庭入息中位數)是僅次於香港,悉尼,也是北美樓價最昂貴城市？當獨立屋價升了不少,又輪到鎮屋及柏文價標升。本地人怨外國人搶地搶房推高樓價,2016年8月省府開征外國買家15%額外物業轉讓稅,一年後至今外國買家購買大溫物業意欲漸回升，現任新民主黨政府是否再加‘辣招’須待新財政預算出爐才知曉。另一方面,美國加息趨勢影響加拿大利息走向，銀行向申請按揭客戶進行壓力測試。樓價走勢取決於三大因素：利率,供求和匯率。
政府政策是否有利營商環境,增加就業機會和人民收入,庫房收入，公共建設可持續發展等,都影響購買物業的意欲和需求。美加兩地已從超低利率回升,上升空間大於下行空間，加幣匯率已從谷底回升，上升空間大於下行空間。余下的供求試析如下: 卑詩省2017年人口約4.7百萬，地大物博。而大溫人口約2,500,000(2016年5月發表人口統計為2,463,431),較2011年增長6.5%約162,500(卑詩省增長5.6%,安河增4.6%)。這些新增人口增加住屋需求。這還未計算許多國際學生家長子女預先購買房屋,為子女將來申請永久居民身份鋪路。由於溫哥華是加拿大氣候最溫暖的大城市，而失業率之低也是各省之冠(2017年加拿大各省平均失業率6.2%而卑詩省僅5.1%)。由於大溫就業機會大,其他住在較寒冷天氣內陸地區人士也會考慮移居大溫。
歐洲新移民及難民湧現，每年均發生大大小小的恐襲，欲移居海外的移民會選擇安全、包容性強、少歧視、良好教育環境、少污染而多空間,對老弱社群較友善的國家生活。CNN在2017年發表全球最宜居城市，溫哥華名列第三位。而富有的新移民會選擇那個城市移民，答案就非常清晰了。
現時溫哥華預售新柏文樓盤可達約$1,600/呎,本拿比鐵道鎮預售新柏文樓盤約$1,200/呭帲2017年8月開售的鐵道鎮的一個預售樓花,不到一個月差不多售清。2017年8月本拿比南柏文售價同比去年升21%,鎮屋升18.7%，同期溫哥華西柏文售價同比去年升13%(溫東升20.4%),鎮屋升9.8%(溫東升8.9%)。但同期烈治文柏文售價同比去年升26.4%,鎮屋升10.5%。而上述四地區獨立屋同比增長近乎持平。
由2009年至今大溫哥華樓價一直升過不停，升完獨立屋，柏文與鎮屋再升。這種剛需不僅是新移民,外國投資者，還有內需：外省移民、年青新家庭、換樓客及有一大群租客，當他們入息和儲蓄得以改善，意識到持有物業較其他投資工具，能平穩地跑羸通脹，而且必須在低息環境時入市。
現今亞洲,中東,歐洲,南美國家政治經濟環境不穩定及轉差，連在美國對有色人種、移民及難民不友善，西方國家收緊移民政策，加拿大卻是一個世上少有而包容性較強而富資源的國家，這是卑詩省能吸引外來資金、新移民及人才的動力。這些新力軍正是提供樓市正面需求。省及各市政府在提供土地增建柏文、鎮屋及可負擔房屋不遺余力，但仍供不應求。致一些市政府容許獨立屋車庫改建後巷屋，新增土地供建獨立屋的就更少，這與每年可提供政府地稅收入政策有關。
樓市可升可跌及調整，除非遇有大型災難，加拿大政治開明,強調自由,民主,法治、平等和包容，有健全法制,三權分立及政黨政治公平選舉更替制度，有效防止暴政出現，追求自由生活安全快樂的新移民，選擇那處安居，也會不辯自明。
筆者移民之前在香港,聽到不少消息說溫哥華是很沉悶的城市,許多回流香港了。其實與個人心態有關，在香港人煙稠密，假日多留漣商埸, 戸外活动并颤S氈�, 沙灘垃圾多而多人, 行山多蚊。溫哥華卻不同：各市都有湖江山色,駕車可去很多農荘市集果園，市內很多節日慶典巡游活動,多不勝數,而各市小區中心提供許多文娛藝術活動。駕車很快可達雪山奧運滑雪場。有人說溫哥華是退休人士天堂，意指不是年青人天堂。我一位年青家住溫西客戸，滓晫科技業，父母回流香港,自己在溫哥華打拼組織了小家庭，現正尋找物業投資。筆者有一対現住香港的年青夫婦朋友，由於香港政治和教肓環境特變，與一對孩子一家四口，正努力申請移民為下一代教育及尋找自由安穩生活，溫哥華是他們申請移民目標之一。
這裡不是天堂，須改善之處還多，例如因人口增多過橋交通嚴重擠塞,醫院急症室輪侯時間過長，可負擔房屋量須增多等。省市政府也在努力改善。華人新移民到此，除了關心福利，例如產婦享有一年半薪產假(夫婦共享),長者老人金…等之外，也應留意省市及聯邦大選的投票選舉及被選權。關心小區發展，摒棄‘各家自帚門前雪’的陋習。
加拿大是個開明而包容性強的文明國家，鼓勵移民保留各自文化特色，溫哥華每年舉辦印度節、台灣節、意大利節，愛爾蘭St.Patrick’sDay、希臘節、華人新春巡游、端午龍舟競渡等文化活動。考駕駛執照有中文翻譯, 頗照顧華人新移民。
但華人小區普遍不大重視甚或反感的有以下三項值得探討:其一、是投票選舉,不少華人即使入了加籍也沒有當加拿大是自己國家，因而對省市及聯邦選舉並不熱衷投票。回鄉探親說成 ‘回國探親’ ，當加國只是異地，故華人投票率不及印裔人士，這方面有待改善。
其二、是加國除藥用大麻合法化,會在2018年8月優閒用大麻亦將合法化,每家後園最多可種4株。由於抽煙引致上癮並會導致肺病或肺癌等害處都是合法化的，那為何可治愈痛症及有效舒緩柏金斯病的大麻不能合法化呢?因此聯邦政府決定對大麻合法化開綠燈，政府亦會制訂相應規范法例。華人小區普遍反對大麻合法化，但我們亦須從不同各度探究。CBCNews2017年3月14日發表各省民意調查,顕示51%支持,33%反對,14%無意見。
其三、是同性婚姻合法化問題，加拿大在2005年成為美洲首個承認同性婚姻的國家。三個主要政黨(自由黨,新民主黨及保守黨)之中，保守黨(基要派基督徒多支持保守黨)是最遲於2006年不強烈反對同性婚姻,容許黨員自決立場。同性婚姻獲基督教大宗派的聯合教會、路德會及聖公會支持，但保守的華人教會及其媒體普遍認同聖經章節提到反同性戀, 但說不出耶穌那處曾反對同性戀。同性戀是天生還是個人選擇？愈來愈多研究發現是基因的因素多於個人選擇(網上有很豐富資料)，過去很多同性戀學生在學校遭遇歧視被欺凌而自殺的事例時有發生，但同性戀者在整個人口比例約占十分一至十一分之一。因而在社會媒體話語權同性戀者便成弱勢社群，特別在保守教會媒體同性戀者被視為可憎惡的罪人。
華人來自保守文化社會，也較多傾向保守觀念,甚至華人家長多認為學校要學生認識同性戀教育等同教壞他們子女。若華人來到這自由法治包容性強的國家,也能以開放而包容態度探究認識同性戀問題，有助減少文化沖擊和誤解。2015年National Post民調顕示約70%加拿大人支持同性婚姻，而反對人士多為長者,收入較低,學歷低及保守派人士。(調查研究的誤差為3%)
筆者也經歷新移民階段，適應新生活也須一段時期，以開放及從生活中學習態度，無論購房或螎入加拿大社會，只會是充實我們的人生。
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