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[房市情報] 北京商住房價格已暴跌40% 投資公寓的坑你跳了嗎?

  


  經常有人問我,商住公寓能不能買?

  我的回答都是,如果有選擇,最好不要買公寓!

  商住公寓,跟商鋪,寫字樓一樣,都會永遠跑輸住宅。

  目前,北京的商住公寓價格,比今年3月的高峰期下跌了40%左右,而住宅只跌了15%左右。

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  北京通州副中心,住宅從2015年底開漲,商住從2016年6月份以後開始瘋漲。

  北京一位投資客告訴櫻桃大房子,他同學在東亞首航國際買了一套50平米的商住公寓,緊挨著北京國際機場,2016年6月份底買時是1.5萬一平米,裝修加中介費,拿到手折合成本價1.6萬/平米,總價75萬-80萬,貸款5成。到2017年3月份時,持有不到一年時間,首航國際的成交單價漲到了3萬,總價值一百多萬。

  但北京“3.26”調控規定,新房只能賣給公司,舊房可以賣個人或公司,但個人買需有五年社保和納稅記錄,並且只能全款購買,不能貸款,而原來商住公寓的首付只要5成,額可以貸款5成,最長能貸10年,政策之狠超出想象。

  商住公寓本來杠杆就比住宅低,現在要全款,完全沒了杠杆,稅費又高,還沒有配備學位,地方指導價每年都在提高,如果原來的價格做低的話,那必然會有較多增值稅。有買住宅的資格,誰又會去買商住公寓呢?接盤者少,流動性差。

  本人認為,這個調控一出,徹底將“商住”打入冷宮。先是成交量直接冰凍,然後是成交價出現跳水。

  調控之後到現在,東亞首航國際價格坐上了過山車,鏈家上的數據,今年11月份的成交價是1.8萬上下,關鍵是現在很難賣,這價格已經跌了40%,客戶還要挑選,要最好的朝向,最好的戶型。

  這個投資客在北京第一次買房也缺乏經驗,2011年買了商住房——旭輝奧都,單價1.8萬/平米,還是全款買的,但買了沒怎麼漲,2012年,樓市行情下調,像素(北京最大的商住樓盤)開發商中弘地產資金鏈出了點問題,推出七八十套特價房,普通平層公寓降到1.1萬,loft降到九千,活動價只有幾天。

  “當時我朋友建議我平價賣掉旭輝奧都,三天內去買像素,他在那買了6套Loft公寓,單價九千。但要全款,我賣房也來不及買,後來我在2012年12月賣了旭輝奧都,2.4萬/平米,每平米漲了五千塊,總算沒虧錢,之後就不想買公寓了。”

  北京像素開了地鐵口後,年底房價就翻了一倍,今年最高峰時,價格最高漲到了6萬。但不知道出於什麼原因,鏈家網刪除了從去年9月份到今年9月份的公寓成交記錄,像素五十多平米的兩房復式,今年9月、11月的成交價在3.8萬左右,三房在4.3萬左右,價格相比最高峰,也跌了40%左右。相比最初的新房價格,當然也漲了4倍,但毫無疑問,同期住宅的價格肯定漲的更多。

  鏈家在北京二手房市場的份額較大,像素9月份在鏈家上的成交量只有3套,10月無成交,11月份只有3套。

  再來看旭輝奧都,今年3月份,旭輝奧都的成交價還在四五萬左右,而且放出來賣的也很快。

  但目前的放盤價已經降到3.5萬左右,不過從今年3月份後,這盤在鏈家上依然無人問津。如下圖,房源已發布三個月尚未成交。

  我們回頭來看,旭輝奧都2012年時就賣到了2.4萬,五年過去,相比現在的放盤價只漲了1萬,但要真正成交去也不知道還剩多少差價。如果2012年同時期買的是住宅,哪怕是旁邊1985年的老破舊——環科院,當時價格差不多,現在還能賣到六七萬,同樣的起點,不同的終點,住宅比公寓價格差了一倍。

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