2018 巨变前夜的中国房地产?(图)

　　从本轮调控不同来看房地产市场或已在巨变前夜，房地产税加快落地及地方与中央财权与事权理顺，未来需要降低对房地产的过度依赖。

　　去年“930”以来，中国房地产调控政策越加严厉，地方政府限购、房地产贷款紧缩、加强对消费贷，现金贷违规进入房地产市场的监管，房地产相关税收政策由鼓励转为抑制交易等措施接连出台，带领中国进入了又一轮房地产调控政策周期。

　　中共的十九大进一步强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”12月中央经济工作会议提到“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

　　中国房地产市场与政策正处于十字路口。关于中国房地产未来，当下有两种截然不同预期。一种认为，中国楼市正处在巨变的前夜，房产税、租售同权、土地供给改革等将使得中国房地产市场告别短期波动剧烈，走出房价屡控屡涨的怪圈；另一种观点则认为，房地产长效机制并非首次提出，之所以推进艰难，在于中国政府很难承受房地产下滑带来的经济下行压力以及破解土地财政困境，以往如此，这次也难言有何不同。

　　究竟未来中国房地产政策与市场会如何演变？是巨变的前夜还是难逃屡控屡涨？

　　中国房地产的屡控屡涨怪圈

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　　其实，对于房地产长效机制存在疑虑并不难以理解，回顾过去十多年的中国房地产市场运行，不难发现，中国房地产市场走势与政策的短期化态势是十分明显的。即过去十几年内，房地产政策往往在二三年时间便实现松紧转换，中国房价也往往是经历一段时间的快速增长，其后便引致严厉的政策调控措施，调控导致短期内供需关系以及房价上涨预期改变，再通过经济增长带动收入提升，为高企的房价提供了支撑。而后房地产遇冷拖累经济，影响地方财政收入，房地产政策松动而演变成鼓励，又引领了新一轮房价报复式上涨，如此反复。

　　笔者曾在此前专栏文章《中国房价屡控屡涨之谜》中，将过去十年中国房地产调控归纳之为中国式的“房价-收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式。在笔者看来，造成这种局面的因素众多，其中，中国独特的制度因素是难以忽视的重要原因。

　　尤其是中国独特的土地财政制度，使得地方政府总是有意无意把房价往高推；而中国政府长期以来对增长目标的过度看重，也使得在经济下行压力较大之时，房地产常常被作为稳增长的重要手段。在此背景下，经历了几轮房地产政策放松与房价螺旋式攀升，中国社会已普遍坚信中国房价只涨不跌的神话，以及其背后独特的制度因素如政府已为房地产背书，这种房地产螺旋式上涨是过去十几年中国房地产市场的常态。

　　本轮房地产调控有何不同？

　　这样的预期存在巨大风险的。笔者在另一本专栏文章《房地产国家牛市存八大风险》中提到的，一旦缺乏收入改善预期等基本面支撑，短期内过快过大房价上涨可能超出可承受范围，增加经济脆弱性与金融风险；而楼市香港化趋势明显，加大了收入差距，损害社会公平；此外，房地产一枝独秀同时会对转型和创新不利；更进一步，楼市绑架政府，让政策进退两难。

　　去年930以来，中国政府已经从限购、限贷、增加供给等角度采取了严厉的抑制房地产个泡沫的措施，房地产长效机制也呼之欲出。然而，由于以往政策松紧转换频繁，仍有不少质疑认为，本轮房地产调控也是短期现象，政府对房地产的依赖以及土地财政的困境将使得长效机制难有实际意义。

　　这种观点触及了房地产长效机制推出的最大制度障碍与困难，并非没有道理，但在笔者看来，这也忽视了本轮房地产调控与以往的六大不同之处，或使得中国房地产面临一次巨变。