[麥當勞地產] 共管物業發生糾紛時,你該怎麼辦？
物業公司的責任包括聘請物業管理公司 (Management Company)、購買大樓保險、確保大樓水電供應和公共區域保養和維修等等。一般來說，管理委員會會委托物業管理公司來管理該物業的日常事宜，除上述業務外，還包括，組織開會細節、安排住戶搬入或搬出，以及管理財政等等。
除了日常保養維修及行政工作之外，在屋主賣房的時候，管理公司也將協助提供相關資訊給買家。因此，聘用一間合格且專業的物業管理公司非常重要。
若是屋主與物業公司、管理委員會和管理公司產生糾紛，該如何處理呢？
這裡舉一個例子：假設許先生是溫哥華一棟公寓大樓的其中一位屋主，他聘請了地產經紀將公寓單位掛牌。有幾位買家提交了買賣同意書 (offer)，他接受了其中一位的開價與條件。
如同大部分的公寓和城市屋買賣交易條件，買家要求許先生在一個約定的日期之前提供該物業的會議記錄、財政紀錄、折舊報告和Form B (此文件提供有關許先生的單位相關資料，例如：車位和儲藏室號碼，以及是否有拖欠管理費用等)；而這些資料都必需由該物業的管理公司提供。
但是，該管理公司無法提供完整的資料，導致許先生無法完成買賣同意書裡的條件，因此交易取消。
該棟大樓也發生幾例由於賣方無法順利從管理公司取得相關文件，交由買方審閱，導致出售單位變得困難，並且影響了該棟大樓所有單位在市場上的價值。
其實，上述的情況是可以避免的。該棟大樓的屋主們應該要：
• 密切關注管理委員會及管理公司的作為。
• 維修和保養不要只求省錢，對該維修或保養的地方視而不見，或是只求低價，而不注意品質；要將維修和保養大樓當作投資，而不是花費。
• 聘請聲譽卓著且專業的物業管理公司；其管理服務費或許比其他公司高，但一分錢一分貨，好的管理公司可以幫屋主避免許多煩惱。
• 保存充足的應急儲備金 (Contingency Reserve Fund，又稱CRF)；這筆金額通常於年度預算中編列，用以支付未曾編列，但又需即時處理的未預期費用。
• 確認管理公司將所有相關紀錄文件保持完整。
• 除非現有的管理公司不稱職，否則應避免頻繁地更換管理公司。
在許先生的例子中，由於管理委員會頻繁地更換管理公司，因此許多重要的資訊 (例如，停車位和儲物櫃分配資料) 丟失或不一致。
由於停車位和儲物櫃不屬於屋主永久所有權的一部份，也沒有在田土聽登記，所以只需要一紙簡單的合同就可更改所有權。當管理委員會或管理公司的紀錄無法提供或證明這些變動，就會造成現任屋主及潛在買家的困擾，從而影響到該共管物業的適銷性。
許先生可以怎麼做呢？以下建議提供參考：
若管理情況沒有改善，許先生遭遇到的情況未來也會發生在要賣房的其他屋主身上。因此，許先生需要確保與大樓內所有或至少大部分的屋主合作，然後集體聘請一位具有相關專業知識與經驗的律師。
律師可能會選擇二種方式：一是到法院起訴物業公司和管理委員會，以迫使他們提供屋主所需的文件，或者用以確保未來該棟大樓能以所有屋主利益為前提來被妥善管理。另外一種方式是請求強制仲裁。
無論哪一種方式，許先生和一起合作提起訴訟的屋主將不需要負責物業公司及管理委員會的法律費用。但是，沒有參與一起提起訴訟的屋主則需負擔此費用。
法律或許能為許先生等屋主提供補救措施，但若是屋主們能夠早些監督物業公司、管理委員會和管理公司，並且確認他們是以合格且專業的方式來管理大樓，那麼將可避免這些困擾。
以上資訊僅提供參考。每個個案實際情況不同，若有疑問，請咨詢相關專業人士。
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麥當勞地產集團旗下的物業管理部門績斐然，管理的物業總值超過30億元。管理的物業包括分契大樓 (住宅、商業，以及住宅和商業混合或分區)、商業大樓(零售、辦公和混合使用)、公寓大樓、獨戶公寓、城市屋，以及住宅房屋。我們提供的相關服務包括：分契管理、傳統物業管理(公寓單位、住宅和住宅門房服務管理)、產業管理、匯編基本財務報表文件，以及開發咨詢等。
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