鼓励住宅租赁政策指明了楼市方向
住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门近日联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》），要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。
楼市的这一政策动向非同小可，投资者切莫掉以轻心。以下结合公开信息，稍加分析，仅供参考。
要点一：侧面认同楼市需求旺盛的事实。
国内大中城市人口净流入速度逐年加快是无可争议的事实，这其实只是人口城市化聚集或人口城市化最常见的正确“姿势”。楼市的三个层级，即一级市场、二级市场、三级市场，最终需求都是居民的“住有所居”，并且是一个有机的整体。因此，从逻辑上讲，加快发展住房租赁市场就是认可住房租赁市场需求旺盛，而认可租房市场需求旺盛也就侧面或连带地认同了整个楼市需求旺盛的事实。接下来，既然认同了需求旺盛，当前一面倒的楼市限制政策会不会有所松动呢？事出有因，前车可鉴，那就静观其变吧。用老子的话说，这叫有无相生，“常无欲以观其妙，常有欲以观其徼”。用《金瓶梅》里的话说：前车倒了千千万，后车倒了亦如前。世上的事往往还真就是这么个道理。世上的真理也总是与“永恒的人性”密切相关。对比之下，经济学望尘莫及。顺便提一句，据中证报，与京沪等一线城市严控购房人群、稳定楼市价格不同，一些大中城市近期放松了对购房人群的户籍、社保等相关限制。
要点二：产权为先，租赁为后
租赁的本质是物权所有人有偿让渡使用权。引申一步，旨在透过租赁获取物权回报的购房需求是投资型需求，此类需求虽然有别于自住，但终究是满足住房需求的社会化方式。再引申一步，既然政策转向鼓励或加快住房租赁市场发展，无异于是对过往一味压制投资型购房需求政策的修正，或言之对投资型住房需求的“正名”。本来就是，但前所未有。本来就是指的是逻辑，前所未有指的是政策。那么，接下来投资型需求会推高楼市吗？是也不是，不是也是。
要点三：国企转型为住房租赁企业确有难度
不要用“官家放火”与“百姓点灯”的逻辑来思考。从《通知》内容看，政府的确打算将加快发展住房租赁市场的主力军重担放在国企身上，确切的讲是转型为住房租赁企业的国企身上。那么，在浩如烟海的住房租赁市场，此类转型国企能够竞争得过“百姓点灯”吗？显然，如果获取物权的渠道相同，仅考虑租金依法纳税这一项，难度也是可想而知的。但无论如何，在楼市的二级市场增加一个购房主体，横竖都是需求的增加，即便是国企会有政策关照的购买通道。
要点四：配建租赁房也有难度
以上“购买通道”无疑是指新建商品房项目的配建租赁房。但参照过往的“限价房”配建政策，配建租赁房同样会变相减少新建商品房供给，并相应抬高未来商品住宅的拿地成本、建造成本以致销售价格。有限市场需求导向下的企业成本与价格之间是共生关系。假如未来商品房价没有上涨空间，房企会热衷于参与此类项目吗？没有房企的积极参与，配建租赁房会快速增长吗？不断增长的租房需求会得到充分满足吗？世上的事情都是相互连带的，按下葫芦浮起瓢，考虑问题必须全面。比如说，为规避成本风险，要求配建租赁房将变相鼓励房企将拿地的途径由一级市场转向并购弱势的同业公司。从融创、富力及万科近期动作来看，这一势头渐渐成型。其实，房地产行业的并购重组是去库存最理性的途径之一。其中的逻辑是，房企减少一级市场拿地，二级市场的增量库存压力就会减轻；透过并购重组将弱势房企库存转移到优质房企，该等库存的市场变现能力就会大大提升，进而成为二级市场存量库存压力减轻的途径。新政当前，楼市各方主体各打个的算盘，这不是很正常嘛。
要点五：人生的住房需求是有梯度的
江湖上讲：前半夜为自己想想，后半夜为人家想想。推而论之，只顾自己，不顾人家，是行不通的，起码是不可续的。城里人终身为“房奴”，这一点都不稀罕。但终身选择有政策优惠的出租房，怕是在世界各国都不现实。伴随年龄的增长，人生对住房的需求是有梯度的。年轻人刚参加工作，有个窝就行，租也无妨，但要花钱少。《通知》无疑是看中了这一需求，也的确有助于城市经济发展。有评论将《通知》与落实“租购同权”联系到一起，其实是两码事，即便是“百姓点灯”租来的房子，也应当“租购同权”。很难指望政府会有能力租给年轻人一套足够大的房子，保你受用终身，从职场新人支付能力以及租赁房收益模式来看也是如此。到了结婚生子的年龄，即便是没有来自丈母娘的压力，年轻人也会产生购买住房的念头。等孩子长大，收入增加，住房的改善型需求就会形成。之后还会有安心养老型的住房需求。从这一角度看，没必要对《通知》过度解读，更不必遐想加快发展住房租赁市场便一定打压商品房需求。
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还没人说话啊，我想来说几句
楼市的这一政策动向非同小可，投资者切莫掉以轻心。以下结合公开信息，稍加分析，仅供参考。
要点一：侧面认同楼市需求旺盛的事实。
国内大中城市人口净流入速度逐年加快是无可争议的事实，这其实只是人口城市化聚集或人口城市化最常见的正确“姿势”。楼市的三个层级，即一级市场、二级市场、三级市场，最终需求都是居民的“住有所居”，并且是一个有机的整体。因此，从逻辑上讲，加快发展住房租赁市场就是认可住房租赁市场需求旺盛，而认可租房市场需求旺盛也就侧面或连带地认同了整个楼市需求旺盛的事实。接下来，既然认同了需求旺盛，当前一面倒的楼市限制政策会不会有所松动呢？事出有因，前车可鉴，那就静观其变吧。用老子的话说，这叫有无相生，“常无欲以观其妙，常有欲以观其徼”。用《金瓶梅》里的话说：前车倒了千千万，后车倒了亦如前。世上的事往往还真就是这么个道理。世上的真理也总是与“永恒的人性”密切相关。对比之下，经济学望尘莫及。顺便提一句，据中证报，与京沪等一线城市严控购房人群、稳定楼市价格不同，一些大中城市近期放松了对购房人群的户籍、社保等相关限制。
要点二：产权为先，租赁为后
租赁的本质是物权所有人有偿让渡使用权。引申一步，旨在透过租赁获取物权回报的购房需求是投资型需求，此类需求虽然有别于自住，但终究是满足住房需求的社会化方式。再引申一步，既然政策转向鼓励或加快住房租赁市场发展，无异于是对过往一味压制投资型购房需求政策的修正，或言之对投资型住房需求的“正名”。本来就是，但前所未有。本来就是指的是逻辑，前所未有指的是政策。那么，接下来投资型需求会推高楼市吗？是也不是，不是也是。
要点三：国企转型为住房租赁企业确有难度
不要用“官家放火”与“百姓点灯”的逻辑来思考。从《通知》内容看，政府的确打算将加快发展住房租赁市场的主力军重担放在国企身上，确切的讲是转型为住房租赁企业的国企身上。那么，在浩如烟海的住房租赁市场，此类转型国企能够竞争得过“百姓点灯”吗？显然，如果获取物权的渠道相同，仅考虑租金依法纳税这一项，难度也是可想而知的。但无论如何，在楼市的二级市场增加一个购房主体，横竖都是需求的增加，即便是国企会有政策关照的购买通道。
要点四：配建租赁房也有难度
以上“购买通道”无疑是指新建商品房项目的配建租赁房。但参照过往的“限价房”配建政策，配建租赁房同样会变相减少新建商品房供给，并相应抬高未来商品住宅的拿地成本、建造成本以致销售价格。有限市场需求导向下的企业成本与价格之间是共生关系。假如未来商品房价没有上涨空间，房企会热衷于参与此类项目吗？没有房企的积极参与，配建租赁房会快速增长吗？不断增长的租房需求会得到充分满足吗？世上的事情都是相互连带的，按下葫芦浮起瓢，考虑问题必须全面。比如说，为规避成本风险，要求配建租赁房将变相鼓励房企将拿地的途径由一级市场转向并购弱势的同业公司。从融创、富力及万科近期动作来看，这一势头渐渐成型。其实，房地产行业的并购重组是去库存最理性的途径之一。其中的逻辑是，房企减少一级市场拿地，二级市场的增量库存压力就会减轻；透过并购重组将弱势房企库存转移到优质房企，该等库存的市场变现能力就会大大提升，进而成为二级市场存量库存压力减轻的途径。新政当前，楼市各方主体各打个的算盘，这不是很正常嘛。
要点五：人生的住房需求是有梯度的
江湖上讲：前半夜为自己想想，后半夜为人家想想。推而论之，只顾自己，不顾人家，是行不通的，起码是不可续的。城里人终身为“房奴”，这一点都不稀罕。但终身选择有政策优惠的出租房，怕是在世界各国都不现实。伴随年龄的增长，人生对住房的需求是有梯度的。年轻人刚参加工作，有个窝就行，租也无妨，但要花钱少。《通知》无疑是看中了这一需求，也的确有助于城市经济发展。有评论将《通知》与落实“租购同权”联系到一起，其实是两码事，即便是“百姓点灯”租来的房子，也应当“租购同权”。很难指望政府会有能力租给年轻人一套足够大的房子，保你受用终身，从职场新人支付能力以及租赁房收益模式来看也是如此。到了结婚生子的年龄，即便是没有来自丈母娘的压力，年轻人也会产生购买住房的念头。等孩子长大，收入增加，住房的改善型需求就会形成。之后还会有安心养老型的住房需求。从这一角度看，没必要对《通知》过度解读，更不必遐想加快发展住房租赁市场便一定打压商品房需求。
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