关于美国房子一切真相这篇都讲到

　　作者：薛涌，旅美学者，耶鲁大学博士，现为波士顿Suffolk University历史系助理教授。编辑：荔枝。

　　美国人是否买得起房子？这关中国人什么事？奇诡的是，多年来，美国的房价一直是中国住房讨论中的热点。指责北上广房价离谱儿的人，会拿美国的房价来比较，说美国的房子真便宜，甚至买房犹如买车。热炒房价的开发商们，则称北上广的房价比起曼哈顿来还有很大的上涨空间。真相究竟如何？我梳理了手头的资料和个人经验，进行一番分析。

　　根据美国房地产协会的数据，美国的中等房价，在2014年夏天大致是22万美元左右。根据美国人口统计局的数字，美国的中等住户收入，2013年为5.2万美元不到。注意：这里的“住户”，包括许多单身。大学毕业在饭馆打工，在地下室租间房子，也算一户。中等家庭收入，则在6.5万美元左右。可见，一个家庭三四年的收入，大体够买套房了。

　　2014年7月《财富》杂志发表一篇文章，引用标准普尔首席经济师波威诺(Beth Ann Bovino)的数据，称房价如今回归到了相当于住户收入260%的历史平均水平。也就是说，住户2.6年的收入就够买套房了，而且这是长年的定规。在房价泡沫的时刻，这个水平升到400%，即四年收入买套房。这被认为是无法维持的高房价。这些数据之间，因统计标准的不同，有比较大的出入。

　　但可以互相参证，大致情况还是反映得出来的。《大西洋》杂志在2014年10月发表一篇文章，引用美国第二大房地产网站Trulia的数据，称美国最贵的100个大都市区，63%的房子是中产阶层可以承受的。但在最富的20个大都市圈，这个比率降到了47%。趋向是：大部分房子属于买得起的。但是，越是发达的城市，房子就越买不起。那些喜欢炒高房价者往往据此大呼：北上广的房价没有什么了不起，不信你看看纽约。

　　

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　　那么我们就不妨看一下纽约。

　　纽约作为世界金融中心，每年都被评为美国最住不起的城市。房价之高，在世界上也是顶尖的。CNN在美国最住不起的城市的排名榜上，每年把纽约都列在前几名。其支持的数据如下：中等房价45.5万美元，中等家庭收入6.83万美元，能够住得起的房子，仅占住房的28.5%。我这里还需要强调一下，所谓“住得起”，美国通行的标准是住房费用在住户的税前收入的三分之一以内。

　　但是，大多数人都忘了，这些数据，主要描述的是房子如何买不起，并非住不起。房子可以买，也可以租。带入这个因素后，情况就复杂得多。2014年4月《城市杂志》发表一篇曼哈顿研究所(Manhattan Institute)社会企业家项目主管霍华德·霍萨克(Howard Husock)的文章，主旨是批评纽约新市长白思豪(Bill de Blasio)的住房政策。其中揭示的一系列数据，让我们对纽约的住房现实大开眼界。

　　该文指出，纽约拥有住房330万套。大致100万套是房主自住，200万套是出租。另外有30万套政府经营的公共住宅(包括廉租房和住户拥有的经适房)。在那200万套出租房中，有100万套是受到“租金稳定”的法规的保护，即租金并非市场价，属于接受补贴的低租。有研究揭示了更具体的数据。

　　在纽约租房者中，8.2%居住的是公共住房，即政府福利房；8.4%居住的是补助房;另有45.4%居住的是私房，但受到政府的租金稳定或租金控制政策的规约。也就是说，非市场价的出租房，占了62%。总体来说，在纽约的330万套住房中，至少有130万套是接受补助或租金控制的住房，费用远在市场价格以下。剩下的200万套则属于商品房，房主拥有的和租住的各占一半。所谓28.8%可承受的住房比例，指的是按市价买房的情况，这大致包括100万户房主，他们恐怕属于比较富裕的居民，在330住房中占据了远不足三分之一的比例。