關於美國房子一切真相 這篇都講到
作者：薛湧，旅美學者，耶魯大學博士，現為波士頓Suffolk University歷史系助理教授。編輯：荔枝。
美國人是否買得起房子？這關中國人什麼事？奇詭的是，多年來，美國的房價一直是中國住房討論中的熱點。指責北上廣房價離譜兒的人，會拿美國的房價來比較，說美國的房子真便宜，甚至買房猶如買車。熱炒房價的開發商們，則稱北上廣的房價比起曼哈頓來還有很大的上漲空間。真相究竟如何？我梳理了手頭的資料和個人經驗，進行一番分析。
根據美國房地產協會的數據，美國的中等房價，在2014年夏天大致是22萬美元左右。根據美國人口統計局的數字，美國的中等住戶收入，2013年為5.2萬美元不到。注意：這裡的“住戶”，包括許多單身。大學畢業在飯館打工，在地下室租間房子，也算一戶。中等家庭收入，則在6.5萬美元左右。可見，一個家庭三四年的收入，大體夠買套房了。
2014年7月《財富》雜志發表一篇文章，引用標准普爾首席經濟師波威諾(Beth Ann Bovino)的數據，稱房價如今回歸到了相當於住戶收入260%的歷史平均水平。也就是說，住戶2.6年的收入就夠買套房了，而且這是長年的定規。在房價泡沫的時刻，這個水平升到400%，即四年收入買套房。這被認為是無法維持的高房價。這些數據之間，因統計標准的不同，有比較大的出入。
但可以互相參證，大致情況還是反映得出來的。《大西洋》雜志在2014年10月發表一篇文章，引用美國第二大房地產網站Trulia的數據，稱美國最貴的100個大都市區，63%的房子是中產階層可以承受的。但在最富的20個大都市圈，這個比率降到了47%。趨向是：大部分房子屬於買得起的。但是，越是發達的城市，房子就越買不起。那些喜歡炒高房價者往往據此大呼：北上廣的房價沒有什麼了不起，不信你看看紐約。
那麼我們就不妨看一下紐約。
紐約作為世界金融中心，每年都被評為美國最住不起的城市。房價之高，在世界上也是頂尖的。CNN在美國最住不起的城市的排名榜上，每年把紐約都列在前幾名。其支持的數據如下：中等房價45.5萬美元，中等家庭收入6.83萬美元，能夠住得起的房子，僅占住房的28.5%。我這裡還需要強調一下，所謂“住得起”，美國通行的標准是住房費用在住戶的稅前收入的三分之一以內。
但是，大多數人都忘了，這些數據，主要描述的是房子如何買不起，並非住不起。房子可以買，也可以租。帶入這個因素後，情況就復雜得多。2014年4月《城市雜志》發表一篇曼哈頓研究所(Manhattan Institute)社會企業家項目主管霍華德·霍薩克(Howard Husock)的文章，主旨是批評紐約新市長白思豪(Bill de Blasio)的住房政策。其中揭示的一系列數據，讓我們對紐約的住房現實大開眼界。
該文指出，紐約擁有住房330萬套。大致100萬套是房主自住，200萬套是出租。另外有30萬套政府經營的公共住宅(包括廉租房和住戶擁有的經適房)。在那200萬套出租房中，有100萬套是受到“租金穩定”的法規的保護，即租金並非市場價，屬於接受補貼的低租。有研究揭示了更具體的數據。
在紐約租房者中，8.2%居住的是公共住房，即政府福利房；8.4%居住的是補助房;另有45.4%居住的是私房，但受到政府的租金穩定或租金控制政策的規約。也就是說，非市場價的出租房，占了62%。總體來說，在紐約的330萬套住房中，至少有130萬套是接受補助或租金控制的住房，費用遠在市場價格以下。剩下的200萬套則屬於商品房，房主擁有的和租住的各占一半。所謂28.8%可承受的住房比例，指的是按市價買房的情況，這大致包括100萬戶房主，他們恐怕屬於比較富裕的居民，在330住房中占據了遠不足三分之一的比例。
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美國人是否買得起房子？這關中國人什麼事？奇詭的是，多年來，美國的房價一直是中國住房討論中的熱點。指責北上廣房價離譜兒的人，會拿美國的房價來比較，說美國的房子真便宜，甚至買房猶如買車。熱炒房價的開發商們，則稱北上廣的房價比起曼哈頓來還有很大的上漲空間。真相究竟如何？我梳理了手頭的資料和個人經驗，進行一番分析。
根據美國房地產協會的數據，美國的中等房價，在2014年夏天大致是22萬美元左右。根據美國人口統計局的數字，美國的中等住戶收入，2013年為5.2萬美元不到。注意：這裡的“住戶”，包括許多單身。大學畢業在飯館打工，在地下室租間房子，也算一戶。中等家庭收入，則在6.5萬美元左右。可見，一個家庭三四年的收入，大體夠買套房了。
2014年7月《財富》雜志發表一篇文章，引用標准普爾首席經濟師波威諾(Beth Ann Bovino)的數據，稱房價如今回歸到了相當於住戶收入260%的歷史平均水平。也就是說，住戶2.6年的收入就夠買套房了，而且這是長年的定規。在房價泡沫的時刻，這個水平升到400%，即四年收入買套房。這被認為是無法維持的高房價。這些數據之間，因統計標准的不同，有比較大的出入。
但可以互相參證，大致情況還是反映得出來的。《大西洋》雜志在2014年10月發表一篇文章，引用美國第二大房地產網站Trulia的數據，稱美國最貴的100個大都市區，63%的房子是中產階層可以承受的。但在最富的20個大都市圈，這個比率降到了47%。趨向是：大部分房子屬於買得起的。但是，越是發達的城市，房子就越買不起。那些喜歡炒高房價者往往據此大呼：北上廣的房價沒有什麼了不起，不信你看看紐約。
那麼我們就不妨看一下紐約。
紐約作為世界金融中心，每年都被評為美國最住不起的城市。房價之高，在世界上也是頂尖的。CNN在美國最住不起的城市的排名榜上，每年把紐約都列在前幾名。其支持的數據如下：中等房價45.5萬美元，中等家庭收入6.83萬美元，能夠住得起的房子，僅占住房的28.5%。我這裡還需要強調一下，所謂“住得起”，美國通行的標准是住房費用在住戶的稅前收入的三分之一以內。
但是，大多數人都忘了，這些數據，主要描述的是房子如何買不起，並非住不起。房子可以買，也可以租。帶入這個因素後，情況就復雜得多。2014年4月《城市雜志》發表一篇曼哈頓研究所(Manhattan Institute)社會企業家項目主管霍華德·霍薩克(Howard Husock)的文章，主旨是批評紐約新市長白思豪(Bill de Blasio)的住房政策。其中揭示的一系列數據，讓我們對紐約的住房現實大開眼界。
該文指出，紐約擁有住房330萬套。大致100萬套是房主自住，200萬套是出租。另外有30萬套政府經營的公共住宅(包括廉租房和住戶擁有的經適房)。在那200萬套出租房中，有100萬套是受到“租金穩定”的法規的保護，即租金並非市場價，屬於接受補貼的低租。有研究揭示了更具體的數據。
在紐約租房者中，8.2%居住的是公共住房，即政府福利房；8.4%居住的是補助房;另有45.4%居住的是私房，但受到政府的租金穩定或租金控制政策的規約。也就是說，非市場價的出租房，占了62%。總體來說，在紐約的330萬套住房中，至少有130萬套是接受補助或租金控制的住房，費用遠在市場價格以下。剩下的200萬套則屬於商品房，房主擁有的和租住的各占一半。所謂28.8%可承受的住房比例，指的是按市價買房的情況，這大致包括100萬戶房主，他們恐怕屬於比較富裕的居民，在330住房中占據了遠不足三分之一的比例。
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