不能依靠居民购房来解决金融问题
央行行长周小川近日在两会新闻发布会上说，总体来讲住房贷款在中国还会以相对比较快的速度来发展。
随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。
但是这句话的主体部分仍然是他认为住房贷款会快速增长。
周小川说的是自然规律还是高层的政策思路呢，这就是需要分析的。
他承认去年全年，房地产信贷里面增长比较快的主要是个人购房贷款。个人购房贷款的增长，一方面有助于居民买房子，同时，在一些城市特别是三四线城市住房库存比较多，有助于降库存。
按照央行披露的数据，截至2016年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为26.7 万亿元，同比增长27%，房地产贷款余额占各项贷款余额的25%。
其中，个人住房贷款余额为18 万亿元，同比增长38.1%，第四季度各月新增个人住房贷款额均低于2016 年9 月。其中，2016 年新增房地产贷款5.7 万亿元，同比多增2 万亿元，占各项贷款新增额的44.8%。
个人放贷占新增贷款的近乎一半，这个数字无论如何都是相当惊人的，这至少表明经济需求已经非常疲弱，没有房地产支撑，去年全年的GDP增速可能到6.5%以下。
但地产开发贷款余额为1.4 万亿元，同比减少4.9%，增速较9 月末低5.8 个百分点。在个人住房贷款迅猛增长的同时，房地产开发贷款余额下降，有几个原因，一个是很多开发商的融资模式多样化，许多融资来源于债券、信托或者股市融资。另外一个原因是由于国家的去库存政策，开放商从政府那里拿地越来越难，成本很高，开发利润直线下降，开放投资出现萎缩现象。
但是个人购买房子，却是政府鼓励的，当然是因为要去房地产的库存，政府的鼓励措施从税收到信贷，从2015年就开始了，到了2016年在一线城市和二线城市形成了房地产的疯狂，大家都在看这个疯狂是否传导到三四线城市时，2016年下半年突然风云突变，高层政策发生转变，各个城市出台严厉的限购政策，直至如今又开始从金融融资的手段彻底掐死房地产公司，其手段相当严厉，逼迫房企去境外发行预期利率还将上涨的美元债。
其实周行长对于个人房贷的支持从去年G20会议答记者问中表述的非常清楚，他认为中国个人住房市场还需要发展，一个原因是相对于发达国家，中国个人占有的住宅还相当低；另一个原因是目前非金融企业杠杆过低，通过个人购买房地产，可以把企业的杠杆转移到个人身上；还有一个原因就是中国个人储蓄率过高，购买房地产也可以消化储蓄率。
此后财政部部长楼继伟表达了大概相同的看法。这是去年一二线城市房价疯狂的最根本的原因。
后半年对房地产再次突然使出限购政策，应该是部分人士看到了这种政策所蕴含的风险：房价疯狂上涨，投机氛围愈加浓厚，上涨的城市都是一线城市和部分二线城市，最后的结果是本不该去库存的地方引起了房价大涨，而本该去库存的地方，库存反而扩大了。
这里的问题就是很明显，如何在不让房价上涨的前提下，去库存可能是最好的方式，可能高层没有研究出最好的办法，所以小川在这次讲话中，强调今后还需要一定的适当的平衡，也就是说房价还不能上涨过快，但一定还会上涨。
尽管周小川在讲话中讲到了房价上涨对经济的促进作用，“总体上来看，个人通过住房贷款购房以后，实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链，会带动一系列产业供给，所以这个贷款不能简单看作是买房子，实际上会传递到相当大的产业链上。同时，这个产业链还带动与它相平行的一些产业链，比如家用电器等。”然而，很有意思的是我们的房地产开发已经开始自然的下滑。
2012年2月至2013年12月，我国房地产开发投资月均同比增长26.6%，但2014年以来，房地产开发投资增长率显着下滑，去年12月降至1%。今年7月虽有所回升，但也仅5.3%。这说明开发商已经知道，房地产大规模开发的时代已经过去。也就是通过鼓励居民拉动经济增长的模式已经不可能了。
那么在目前高房价的情况下，还鼓励居民去购买房子去库存，只能是一种财富转移行为，把居民手中的储蓄转移给开发商和地方政府，最终解决的是他们的债务，解决的是银行坏账问题，解决的是金融危机问题，也就是说用居民的房贷去解决金融问题，先不说是否公平，其实蕴含着更大的风险。
首先居民手里没钱了，负债增加，首先削减的是消费和储蓄，而这两项又是目前中国经济成功转型的基础，这又是得不偿失。
当然房地产价格进一步上涨，可能带动三四线城市去库存，并再一次带动房地产的开发，整个经济房地产化，金融化，实体空心化，这是房地产发展以来对中国经济最大的潜在危害，很少有缘人意识到，房价的上涨导致不可贸易部门的利润上涨，工资上升，资源集中在不可贸易部门，而可贸易部门，主要是制造业百业萧条，这才是中国最大的问题，如果这个思路还不转变，中国经济想要成功转型根本不可能。
现在应该研究的是，通过精准的测算，在地价免费的前提下，算上开发商的成本，加上开发商适当的利润，房价应该是多少，然后给农民补贴，去库存，尽管这是不市场化的做法，但是已经非常危险的房地产泡沫只有通过这种方式才可能解决。
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随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。
但是这句话的主体部分仍然是他认为住房贷款会快速增长。
周小川说的是自然规律还是高层的政策思路呢，这就是需要分析的。
他承认去年全年，房地产信贷里面增长比较快的主要是个人购房贷款。个人购房贷款的增长，一方面有助于居民买房子，同时，在一些城市特别是三四线城市住房库存比较多，有助于降库存。
按照央行披露的数据，截至2016年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为26.7 万亿元，同比增长27%，房地产贷款余额占各项贷款余额的25%。
其中，个人住房贷款余额为18 万亿元，同比增长38.1%，第四季度各月新增个人住房贷款额均低于2016 年9 月。其中，2016 年新增房地产贷款5.7 万亿元，同比多增2 万亿元，占各项贷款新增额的44.8%。
个人放贷占新增贷款的近乎一半，这个数字无论如何都是相当惊人的，这至少表明经济需求已经非常疲弱，没有房地产支撑，去年全年的GDP增速可能到6.5%以下。
但地产开发贷款余额为1.4 万亿元，同比减少4.9%，增速较9 月末低5.8 个百分点。在个人住房贷款迅猛增长的同时，房地产开发贷款余额下降，有几个原因，一个是很多开发商的融资模式多样化，许多融资来源于债券、信托或者股市融资。另外一个原因是由于国家的去库存政策，开放商从政府那里拿地越来越难，成本很高，开发利润直线下降，开放投资出现萎缩现象。
但是个人购买房子，却是政府鼓励的，当然是因为要去房地产的库存，政府的鼓励措施从税收到信贷，从2015年就开始了，到了2016年在一线城市和二线城市形成了房地产的疯狂，大家都在看这个疯狂是否传导到三四线城市时，2016年下半年突然风云突变，高层政策发生转变，各个城市出台严厉的限购政策，直至如今又开始从金融融资的手段彻底掐死房地产公司，其手段相当严厉，逼迫房企去境外发行预期利率还将上涨的美元债。
其实周行长对于个人房贷的支持从去年G20会议答记者问中表述的非常清楚，他认为中国个人住房市场还需要发展，一个原因是相对于发达国家，中国个人占有的住宅还相当低；另一个原因是目前非金融企业杠杆过低，通过个人购买房地产，可以把企业的杠杆转移到个人身上；还有一个原因就是中国个人储蓄率过高，购买房地产也可以消化储蓄率。
此后财政部部长楼继伟表达了大概相同的看法。这是去年一二线城市房价疯狂的最根本的原因。
后半年对房地产再次突然使出限购政策，应该是部分人士看到了这种政策所蕴含的风险：房价疯狂上涨，投机氛围愈加浓厚，上涨的城市都是一线城市和部分二线城市，最后的结果是本不该去库存的地方引起了房价大涨，而本该去库存的地方，库存反而扩大了。
这里的问题就是很明显，如何在不让房价上涨的前提下，去库存可能是最好的方式，可能高层没有研究出最好的办法，所以小川在这次讲话中，强调今后还需要一定的适当的平衡，也就是说房价还不能上涨过快，但一定还会上涨。
尽管周小川在讲话中讲到了房价上涨对经济的促进作用，“总体上来看，个人通过住房贷款购房以后，实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链，会带动一系列产业供给，所以这个贷款不能简单看作是买房子，实际上会传递到相当大的产业链上。同时，这个产业链还带动与它相平行的一些产业链，比如家用电器等。”然而，很有意思的是我们的房地产开发已经开始自然的下滑。
2012年2月至2013年12月，我国房地产开发投资月均同比增长26.6%，但2014年以来，房地产开发投资增长率显着下滑，去年12月降至1%。今年7月虽有所回升，但也仅5.3%。这说明开发商已经知道，房地产大规模开发的时代已经过去。也就是通过鼓励居民拉动经济增长的模式已经不可能了。
那么在目前高房价的情况下，还鼓励居民去购买房子去库存，只能是一种财富转移行为，把居民手中的储蓄转移给开发商和地方政府，最终解决的是他们的债务，解决的是银行坏账问题，解决的是金融危机问题，也就是说用居民的房贷去解决金融问题，先不说是否公平，其实蕴含着更大的风险。
首先居民手里没钱了，负债增加，首先削减的是消费和储蓄，而这两项又是目前中国经济成功转型的基础，这又是得不偿失。
当然房地产价格进一步上涨，可能带动三四线城市去库存，并再一次带动房地产的开发，整个经济房地产化，金融化，实体空心化，这是房地产发展以来对中国经济最大的潜在危害，很少有缘人意识到，房价的上涨导致不可贸易部门的利润上涨，工资上升，资源集中在不可贸易部门，而可贸易部门，主要是制造业百业萧条，这才是中国最大的问题，如果这个思路还不转变，中国经济想要成功转型根本不可能。
现在应该研究的是，通过精准的测算，在地价免费的前提下，算上开发商的成本，加上开发商适当的利润，房价应该是多少，然后给农民补贴，去库存，尽管这是不市场化的做法，但是已经非常危险的房地产泡沫只有通过这种方式才可能解决。
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