德国房价稳定的底层基础(图)

2017-01-19 | 来源: 澎湃新闻 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　与国际主要经济体相比，德国住房体系的特征较为突出，长期以来，面对外部宏观冲击以及内部人口结构变动，德国房地产价格保持相对稳定，成为各国住房体系的典型代表。梳理与借鉴德国住房体系的特征与手段，对于构建与完善我国房地产长效调控机制具有极为重要的意义。与此同时，对于德国住房体系特征的把握，不能简单的从“保证住房供给，规范租赁市场”等具体手段来把握，而需要从政府保证住房体系稳定均衡发展的整体来观察，把握手段背后深层次的原因与动机，防止政策手段的误用对住房体系可能产生的扰动与冲击。

　　从上世纪90年代至今，德国房地产价格指数长期保持相对稳定，以1990年1月为基期100，德国房地产价格指数维持在120上下窄幅波动。到2014年，德国房地产价格指数上涨不到60%。同时期，美国房地产价格指数呈现出快速上升、大幅下调的宽幅震荡态势，以1990年1月为基期100，到2014年，美国（OFHEO）房屋价格指数上涨超过100%。可以说，德国住房市场在长达20年的时间内保持了相对稳定均衡发展的态势。

　　

　　在德国住房市场长期保持相对稳定的背后，是政府在“社会市场经济理论”指导下采取的调控手段。“二战”后，德国一直以“社会市场经济理论”指导经济与社会协调发展。德国“社会市场经济理论”介于“自由市场经济”与“集中管理经济”两种理论之间，前者由市场价格机制调节，后者则由政府通过中央计划和行政命令进行管理，历史上一切经济制度都是二者不同程度的体现。

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　　“社会市场经济理论”的核心是克服漫无限制的自由放任和严酷无情的政府管制之间的矛盾，在绝对自由主义和极权主义之间寻找一条中间道路。并且，“社会市场经济理论”认为，社会市场经济的基本目标是实现全民福利，经济发展只是社会发展的一部分，经济发展最终是要为社会发展服务的。社会的发展，不能不考虑那部分无法通过个人力量获得生活尊严的人。德国主要采取以自由市场机制的调节为主、国家有限干预为辅的手段，完善市场机制但不干扰市场机制，救助需要帮助的贫困群体但同时激励他们尽快通过自身的努力走出贫困，是德国社会稳定、经济发展的基础。

　　在“社会市场经济理论”指导下，德国政府采取的主要经济政策则以消费者为服务对象，认为只有消费者才是一切经济政策的度量员和裁判员。只有使消费者从自己不断增大的劳动努力和不断提高的劳动生产率中得到好处的经济政策，才是“社会的”经济政策，德国住房领域的政策和法规都体现了这一点，德国政府的住房政策已经成为“社会市场经济理论”的重要组成部分。在总体思路上，德国政府将住房界定为满足居住需求的消费品，采取市场经济为主导，辅助以社会福利的住房保障，使居民对住房状态相对满意。

　　在具体做法上：一是尽可能保证住房政策的独立性。

　　住房政策的核心是能够根据居民的偏好，提供质量以及数量满意的住房。同时，给予贫困人口基本标准的住房保障。住房政策的特殊性就决定了其不应该与其他的社会政策目标联系在一起，如家庭鼓励政策、就业政策、收入再分配政策以及财产积累政策等，住房政策难以完成以上目标。