[麥當勞地產] 科普：稅務居民與自住房免稅額度
加拿大聯邦政府在2016年10月3日宣布更改出售主要居所房產的相關政策，要求自2016稅務年度起，屋主必須申報賣房收益。也就是說，在2017年4月份申報2016年所得稅時，賣方若是想要獲得「自住房免稅額度 (Principal Residence Exemption)」，必須向稅務局報告經賣出主要居所所獲得的利益，方能享有相關稅務豁免。
根據規定，在房產不是賣方的主要居所情況下，若賣方為加拿大稅務居民，則增值的二分之一將被視為當年的收入，並依照所得稅的稅率納稅；若賣方不是加拿大稅務居民，則增值的部分將須繳納25%的增值稅。
以下是一些獲得自住房免稅額度的基本資訊：
1. 此免稅額度是為了保障加拿大稅務居民無須因買賣主要居所獲利而納稅。
2. 所謂的主要居所是指由加拿大稅務居民擁有並且居住的一間住宅房產；非加拿大稅務居民不能以避稅為目的在加拿大擁有主要居所。
3. 一個人在任何一個時間只能擁有一個主要居所，在一個稅務年度裡也只能擁有一個主要居所。
4. 若一個人擁有加拿大移民身分，但是長時間居住在加拿大境外，此人很有可能不被承認為加拿大稅務居民，也無法享有自住房免稅額度。
稅務居民身分的認定可以很復雜，但基本原則是，加拿大為此人的居住、家庭關系、相關社交關系、就業、資產、銀行帳戶等的主要基地。加拿大稅務居民有義務每年申報全球收入和海外資產。加拿大和中國簽有稅務協定，以確保一個人不會同時被加拿大和中國認定為稅務居民。
申請自住房稅務減免的賣家要記得魚與熊掌無法兼得，也就是說，你不能夠在申請此稅務減免的同時，亦不想申報海外收入和資產。加拿大稅務局密切關注許多自稱為稅務居民以獲得自住房免稅額度的申請。
以下有些例子分享：
1. 張先生為加拿大稅務居民，並且在2010年1月1日以500萬元在素裡買下一塊30公頃的農場，農場上的住宅為他六年來的主要居所。
張先生在2016年1月1日以1千2百萬售出這個農場，根據稅務局規定，農場自住面積最多為1.2公頃加上地上自住建築，因此，張先生必須繳納剩余28.8公頃農地的增值稅。
2. 陳先生於2013年1月1日以300萬元在西溫購買一棟房子，並且將房子出租直到2015年1月1日成為加拿大移民後，將房子收回自住。在2016年10月1日，陳先生將此物業以550元賣出。
這棟房子在出租的二年期間屬於陳先生的商業投資產業，在2015年1月1日收回自住時，此房產的公平市場價格為400萬元，比陳先生當初購買時，增值100萬元。由於陳先生在2015年以前並不是加拿大稅務居民，此房產也不是他的主要居所，因此，在這段期間增值的100萬元須交納25萬元的增值稅。
而自陳先生將此房產作為主要住所到他將房產賣出的這段期間，房產增值150萬元。由於這段期間，陳先生為加拿大稅務居民，並且主要居住在這棟房子裡，因此150萬元的增值金額將獲得豁免，無須繳納增值稅。
「自住房免稅額度 (Principal Residence Exemption)」的相關規定十分復雜，聯邦政府也加強審查濫用行為。建議在處理相關稅務事宜時，需咨詢相關專業人士。
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根據規定，在房產不是賣方的主要居所情況下，若賣方為加拿大稅務居民，則增值的二分之一將被視為當年的收入，並依照所得稅的稅率納稅；若賣方不是加拿大稅務居民，則增值的部分將須繳納25%的增值稅。
以下是一些獲得自住房免稅額度的基本資訊：
1. 此免稅額度是為了保障加拿大稅務居民無須因買賣主要居所獲利而納稅。
2. 所謂的主要居所是指由加拿大稅務居民擁有並且居住的一間住宅房產；非加拿大稅務居民不能以避稅為目的在加拿大擁有主要居所。
3. 一個人在任何一個時間只能擁有一個主要居所，在一個稅務年度裡也只能擁有一個主要居所。
4. 若一個人擁有加拿大移民身分，但是長時間居住在加拿大境外，此人很有可能不被承認為加拿大稅務居民，也無法享有自住房免稅額度。
稅務居民身分的認定可以很復雜，但基本原則是，加拿大為此人的居住、家庭關系、相關社交關系、就業、資產、銀行帳戶等的主要基地。加拿大稅務居民有義務每年申報全球收入和海外資產。加拿大和中國簽有稅務協定，以確保一個人不會同時被加拿大和中國認定為稅務居民。
申請自住房稅務減免的賣家要記得魚與熊掌無法兼得，也就是說，你不能夠在申請此稅務減免的同時，亦不想申報海外收入和資產。加拿大稅務局密切關注許多自稱為稅務居民以獲得自住房免稅額度的申請。
以下有些例子分享：
1. 張先生為加拿大稅務居民，並且在2010年1月1日以500萬元在素裡買下一塊30公頃的農場，農場上的住宅為他六年來的主要居所。
張先生在2016年1月1日以1千2百萬售出這個農場，根據稅務局規定，農場自住面積最多為1.2公頃加上地上自住建築，因此，張先生必須繳納剩余28.8公頃農地的增值稅。
2. 陳先生於2013年1月1日以300萬元在西溫購買一棟房子，並且將房子出租直到2015年1月1日成為加拿大移民後，將房子收回自住。在2016年10月1日，陳先生將此物業以550元賣出。
這棟房子在出租的二年期間屬於陳先生的商業投資產業，在2015年1月1日收回自住時，此房產的公平市場價格為400萬元，比陳先生當初購買時，增值100萬元。由於陳先生在2015年以前並不是加拿大稅務居民，此房產也不是他的主要居所，因此，在這段期間增值的100萬元須交納25萬元的增值稅。
而自陳先生將此房產作為主要住所到他將房產賣出的這段期間，房產增值150萬元。由於這段期間，陳先生為加拿大稅務居民，並且主要居住在這棟房子裡，因此150萬元的增值金額將獲得豁免，無須繳納增值稅。
「自住房免稅額度 (Principal Residence Exemption)」的相關規定十分復雜，聯邦政府也加強審查濫用行為。建議在處理相關稅務事宜時，需咨詢相關專業人士。
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