[麦当劳地产] 科普：税务居民与自住房免税额度
加拿大联邦政府在2016年10月3日宣布更改出售主要居所房产的相关政策，要求自2016税务年度起，屋主必须申报卖房收益。也就是说，在2017年4月份申报2016年所得税时，卖方若是想要获得「自住房免税额度 (Principal Residence Exemption)」，必须向税务局报告经卖出主要居所所获得的利益，方能享有相关税务豁免。
根据规定，在房产不是卖方的主要居所情况下，若卖方为加拿大税务居民，则增值的二分之一将被视为当年的收入，并依照所得税的税率纳税；若卖方不是加拿大税务居民，则增值的部分将须缴纳25%的增值税。
以下是一些获得自住房免税额度的基本资讯：
1. 此免税额度是为了保障加拿大税务居民无须因买卖主要居所获利而纳税。
2. 所谓的主要居所是指由加拿大税务居民拥有并且居住的一间住宅房产；非加拿大税务居民不能以避税为目的在加拿大拥有主要居所。
3. 一个人在任何一个时间只能拥有一个主要居所，在一个税务年度里也只能拥有一个主要居所。
4. 若一个人拥有加拿大移民身分，但是长时间居住在加拿大境外，此人很有可能不被承认为加拿大税务居民，也无法享有自住房免税额度。
税务居民身分的认定可以很复杂，但基本原则是，加拿大为此人的居住、家庭关系、相关社交关系、就业、资产、银行帐户等的主要基地。加拿大税务居民有义务每年申报全球收入和海外资产。加拿大和中国签有税务协定，以确保一个人不会同时被加拿大和中国认定为税务居民。
申请自住房税务减免的卖家要记得鱼与熊掌无法兼得，也就是说，你不能够在申请此税务减免的同时，亦不想申报海外收入和资产。加拿大税务局密切关注许多自称为税务居民以获得自住房免税额度的申请。
以下有些例子分享：
1. 张先生为加拿大税务居民，并且在2010年1月1日以500万元在素里买下一块30公顷的农场，农场上的住宅为他六年来的主要居所。
张先生在2016年1月1日以1千2百万售出这个农场，根据税务局规定，农场自住面积最多为1.2公顷加上地上自住建筑，因此，张先生必须缴纳剩余28.8公顷农地的增值税。
2. 陈先生于2013年1月1日以300万元在西温购买一栋房子，并且将房子出租直到2015年1月1日成为加拿大移民后，将房子收回自住。在2016年10月1日，陈先生将此物业以550元卖出。
这栋房子在出租的二年期间属于陈先生的商业投资产业，在2015年1月1日收回自住时，此房产的公平市场价格为400万元，比陈先生当初购买时，增值100万元。由于陈先生在2015年以前并不是加拿大税务居民，此房产也不是他的主要居所，因此，在这段期间增值的100万元须交纳25万元的增值税。
而自陈先生将此房产作为主要住所到他将房产卖出的这段期间，房产增值150万元。由于这段期间，陈先生为加拿大税务居民，并且主要居住在这栋房子里，因此150万元的增值金额将获得豁免，无须缴纳增值税。
「自住房免税额度 (Principal Residence Exemption)」的相关规定十分复杂，联邦政府也加强审查滥用行为。建议在处理相关税务事宜时，需咨询相关专业人士。
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根据规定，在房产不是卖方的主要居所情况下，若卖方为加拿大税务居民，则增值的二分之一将被视为当年的收入，并依照所得税的税率纳税；若卖方不是加拿大税务居民，则增值的部分将须缴纳25%的增值税。
以下是一些获得自住房免税额度的基本资讯：
1. 此免税额度是为了保障加拿大税务居民无须因买卖主要居所获利而纳税。
2. 所谓的主要居所是指由加拿大税务居民拥有并且居住的一间住宅房产；非加拿大税务居民不能以避税为目的在加拿大拥有主要居所。
3. 一个人在任何一个时间只能拥有一个主要居所，在一个税务年度里也只能拥有一个主要居所。
4. 若一个人拥有加拿大移民身分，但是长时间居住在加拿大境外，此人很有可能不被承认为加拿大税务居民，也无法享有自住房免税额度。
税务居民身分的认定可以很复杂，但基本原则是，加拿大为此人的居住、家庭关系、相关社交关系、就业、资产、银行帐户等的主要基地。加拿大税务居民有义务每年申报全球收入和海外资产。加拿大和中国签有税务协定，以确保一个人不会同时被加拿大和中国认定为税务居民。
申请自住房税务减免的卖家要记得鱼与熊掌无法兼得，也就是说，你不能够在申请此税务减免的同时，亦不想申报海外收入和资产。加拿大税务局密切关注许多自称为税务居民以获得自住房免税额度的申请。
以下有些例子分享：
1. 张先生为加拿大税务居民，并且在2010年1月1日以500万元在素里买下一块30公顷的农场，农场上的住宅为他六年来的主要居所。
张先生在2016年1月1日以1千2百万售出这个农场，根据税务局规定，农场自住面积最多为1.2公顷加上地上自住建筑，因此，张先生必须缴纳剩余28.8公顷农地的增值税。
2. 陈先生于2013年1月1日以300万元在西温购买一栋房子，并且将房子出租直到2015年1月1日成为加拿大移民后，将房子收回自住。在2016年10月1日，陈先生将此物业以550元卖出。
这栋房子在出租的二年期间属于陈先生的商业投资产业，在2015年1月1日收回自住时，此房产的公平市场价格为400万元，比陈先生当初购买时，增值100万元。由于陈先生在2015年以前并不是加拿大税务居民，此房产也不是他的主要居所，因此，在这段期间增值的100万元须交纳25万元的增值税。
而自陈先生将此房产作为主要住所到他将房产卖出的这段期间，房产增值150万元。由于这段期间，陈先生为加拿大税务居民，并且主要居住在这栋房子里，因此150万元的增值金额将获得豁免，无须缴纳增值税。
「自住房免税额度 (Principal Residence Exemption)」的相关规定十分复杂，联邦政府也加强审查滥用行为。建议在处理相关税务事宜时，需咨询相关专业人士。
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