大溫房價何去何從?最詳實權威解讀
大溫房價趨勢--眾說紛紜，不如讓事實說話
作者：祝建榮
2016年7月25日，BC省宣布從8月2日起向外國買家征收額外的15%房產轉讓稅。這個政策成為各個族裔的議論焦點，但眾說紛紜，莫衷一是。
不謀全局者不足以謀一隅，在對大溫地產未來走向做出一個判斷之前，還是讓我們來分析一下影響大溫地產走勢的最重要、最基本的因素，才能得到一個相對靠譜的判斷。
首先，讓我們看看大溫地產走勢跟什麼因素相關性最高。請看下圖：
資料來源：UBC大學David Ley教授2010年所著《Millionaire Migrants》
上圖顯示，大溫房價走勢與流入大溫的移民數量相關性達94%，這才是決定大溫房價趨勢最基本的因素。道理很容易理解，移民過來的人需要房子居住，這是不折不扣的需求。
另一方面，從供給方面看，大溫地區在過去幾十年裡，沒有農地轉為居住和商業用途的實例。土地供應沒有任何增長。需求與供給這兩個最基本的因素決定了大溫地區房價的走勢，不是一個15%轉讓稅能解決的問題。過去幾十年，大溫地區移民大量湧入，人口越來越多，而土地供應沒有增長，所以土地價格只能走高。這也是為什麼過去幾十年土地占比高的house價格漲幅大幅領先於土地占比低的townhouse和公寓的原因。請看下圖：
我們判斷房價趨勢，應該從供給與需求兩個最基本的方面綜合判斷，不能只憑一時一事去判斷，更不能情緒化。有些人怪罪中國人大量炒房、囤積房屋而造成房價飆漲是錯誤的，事實上，BC省是全加拿大房屋空置率最低的地區：
而大溫地區的房屋空置率更低，只有0.8%。這個證據有力地說明了：大溫地區是加拿大房屋供求關系最緊張的地區，而不是有人囤房造成房價大幅上漲。正如大溫地區的一些房地產開發商所說，造成大溫地區房價上漲的最主要原因是供需不平衡。
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上圖顯示，大溫房價走勢與流入大溫的移民數量相關性達94%，這才是決定大溫房價趨勢最基本的因素。道理很容易理解，移民過來的人需要房子居住，這是不折不扣的需求。
另一方面，從供給方面看，大溫地區在過去幾十年裡，沒有農地轉為居住和商業用途的實例。土地供應沒有任何增長。需求與供給這兩個最基本的因素決定了大溫地區房價的走勢，不是一個15%轉讓稅能解決的問題。過去幾十年，大溫地區移民大量湧入，人口越來越多，而土地供應沒有增長，所以土地價格只能走高。這也是為什麼過去幾十年土地占比高的house價格漲幅大幅領先於土地占比低的townhouse和公寓的原因。請看下圖：
我們判斷房價趨勢，應該從供給與需求兩個最基本的方面綜合判斷，不能只憑一時一事去判斷，更不能情緒化。有些人怪罪中國人大量炒房、囤積房屋而造成房價飆漲是錯誤的，事實上，BC省是全加拿大房屋空置率最低的地區：
而大溫地區的房屋空置率更低，只有0.8%。這個證據有力地說明了：大溫地區是加拿大房屋供求關系最緊張的地區，而不是有人囤房造成房價大幅上漲。正如大溫地區的一些房地產開發商所說，造成大溫地區房價上漲的最主要原因是供需不平衡。
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