[经纪之窗] 开扒温市购物广场商业地产的"坑"
商业地产分为很多种，这里我们只来谈一谈温哥华的购物广场的商业地产，也就是大家所说的mall，其实要明白，商业地产不是指炒地皮，更多的是指商业的管理和运行。
有没有发现当你去逛metrotown mall和逛aberdeen square的时候完全不同的感觉。洋人的几个mall，包括metrotown的，richmond center或者pacific center等就是觉得要高大上很多，去逛逛我们华人的丽晶广场，太古广场，aberdeen square等就是感觉档次就下去了。其核心就是在于自持和散卖。散卖更多适用于住宅，商业地产的散卖只是让开发商迅速收回了现金流，但一定不利于这个不动产长远的发展。温哥华较好的商业地产几乎都是自持型的不动产，大多都采用了金融化的方式。以诺财富一直致力于自持型的地产投资，给广大客户提供了参与加拿大和美国大型商业和住宅自持型不动产的投资机会。
因为只有自持，管理方才能按照科学的方式进行管理，选择和引入不同的品牌店来布局整个商场。加拿大的购物广场和中国还不太一样。中国因为地贵，购物中心往往都是好几层。而北美的很多购物中心则是很大的停车场和两层最多三层的购物中心。
如果散卖，就类似于aberdeen square一样，没有规划，每个单元的房东自己想做什么就做什么，当然吸引不了客流。想想要是自持的物业，将一楼便宜租给大型超市引入人流量，将二楼便宜租给类似于苹果等品牌大店，则该物业的人气一定能慢慢提升。
每一个商场营业者开业前最先思考的问题都是：如何让顾客更长久地留在商场里，如何让他们逛到更多的店铺，以增大他们消费的可能性。楼层设计是这些营业者玩的第一个小把戏。我从硬件和软件两个方面来说点实在的东西，遵循我们平时进入购物中心，然后一步步地在既定动线上流动、驻足，并最终做出更多消费行为这一个线索，尽量解释得简单点。
外部引流（入口）：以购物中心的规模来看，一般会设置多个入口，便于与外部交通干道、轨道出口（地铁上盖型购物中心）、地上或地下车库相连。商业地产以人为本，新的购物中心设计上尽量与轨道交通直接或间接接驳，主入口永远面朝人流聚集区，设计立体车库分层导入人流的原因。把人引进来，这是第一步。Metrotown mall的人流量大，很大因素也就是天车站直接连接商场。当然你也可以说aberdeen square也直接连接天车，为什么没什么人?因为里面没有什么逛的。。。
长扶梯：前面说到的，把人引进门了，但大多数人依然停留在一层，如果让人群自行扩散，将会造成两个结果：损失客流和高楼层商业价值贬损。原因如下：从心理学层面分析，人都是很懒的，大家似乎更愿意下楼梯而不愿意主动上行，怎么解决这个问题呢？扶梯设计上我们可以参考香港的购物中心，香港因为土地稀缺，购物中心通常单层面积不大，但有个显著共性，楼层高，十几层到二十层的购物中心满地都是，那么问题又来了，谁愿意到这么高的地方去啊？解决的办法就是在一楼中庭设置长扶梯直接将客流引到高楼层，甚至更狠，直接几部扶梯拉到顶层再说，你不是不愿意上楼吗？那我就在最显眼的地方营造一种震撼的视觉效果，让你不由自主就跟着我的动线走了。这点在温哥华体现的不高，因为北美的购物中心层数不多，唯一就是metrotown mall，从kingsway的大门进入中庭马上会有直达电梯。
内部动线（导视系统）：成功将人流导入各楼层之后，如果任其随意扩散势必会造成空间拥挤，哪怕公摊区域面积再大，也给人一种乱的感觉。特别是在一个相对陌生的环境里面，人会不由自主地寻找安全感，导视系统就很好的承担了这个角色，类似在地铁换乘站一样，各种地面箭头、路标、导视牌共同组成了购物中心的主动脉，将人群分流在各个角落，提高了动线商业价值且增加了购买行为的发生概率。这种最明显的就是宜家，有没有发现你去宜家必须顺着箭头把一层逛完才能出去?其实商家是故意的，就是想让你多逛。
化妆品装饰店：大多数人来逛商场是买衣服的，由于商场里购买化妆品和珠宝的人远不如购买服装的多，将这两类商品的专柜设在人流量大、进入商场的必经之地的一楼，容易增加它们的购买几率。化妆品包装精美、大牌云集，珠宝区更是流光溢彩、璀璨夺目，将此类商家安排在一楼门口，无形中提高了商场的档次，化妆品柜台散发的充满嗅觉诱惑的香脂味也是吸引路人进入商场的秘密武器。在商场一楼的中庭或入口处经常会有一大块的空白区，在节假日承办一些品牌互动活动，借此吸引人流。而且化妆品和珠宝店的利润高，所以可以承担高额的租金。
超市:在国内超市大多数是地下一层，地下租金较地上低，地下空间相比于地上环境更适合超市运营（如地下空间气温低，而超市通常需要面积大、间隔少的空间，而地下一层多以梁柱为主），进货及仓储方便。相关研究显示，超市虽然带来了大量人流，但其为商场里其他业态贡献的人流却只有10%左右，因为很少人会愿意拎着从地下超市买来的大包小包，去逛楼上的服装店。此外，超市支付的租金只是服装店的五分之一甚至更少。即便如此，很多开发商还是愿意将商场地下一层的大部分面积租赁给超市使用。这看似是一个薄利的买卖，但背后其实有开发商的小算盘——一个超市除了能辐射到周边的住宅小区外，更重要的是，在商场建设初期引进沃尔玛、家乐福这样的主力商户，不仅能打开商场的品牌效应，吸引大量后续的小租户，还能赢得银行贷款、土地使用方面的优惠和支持。
而metrotownmall的superstore是在一楼进门口。在北美的购物中心往往都是长方形的，这样比较能够合理安排动线，如果是正方形的话，顾客容易迷路。长方形的分布造成差不多只能一直往前走。而在两端，则是一个百货中心(比如the bay), 另外一段一般是一个大型超市。这是主力店。
女装: 女装会占据除第一层除主力店以外最好的门面，，而男装的位置略差于女装，常与皮具、箱包、婴幼儿用品安排在同一层。个中原因不言自喻：男女对服装的消费能力差别很大。男装和女装的消费比例在发达国家高达1比2，即为每当男性花500元买了一件衣服时，他的女朋友或者太太就会花1000元买衣服。
最近的商家倾向于将服装区和饮料区穿插放置，效果可能更好，这不仅能带动饮料的额外消费，还能给消费者更好的购物体验，让他们逛街逛渴了就能买杯饮料喝。
餐馆:餐厅大多数放在最楼上，比如metrotown mall的food court，每次走过去都要走很远的路，都要把大部分店面走一遍。不过有些餐厅也不是在最上面，有谁见过肯德基麦当劳往上面走？而是规模餐饮在上面。餐饮属于目的性极强（中午12点了我就是来吃饭的）、客流吸引能力极强（人是铁饭是钢）的人见人爱的业态，且具有群体消费和重复消费的特性，承租能力一般。这就注定了如果把餐饮放在低楼层，对购物中心的开发商/商业管理公司是一种损失（高层吸引力变弱），对餐饮商家也是一种损失（高租金成本）。
游戏电玩、电影区通常设在最高层或次高层
将电影院、游戏厅等容易聚集人流的项目放置高层，是为了消化高层的面积和引导人群向高层流动。顾客可能逛累了，想去看个电影，于是他们会往上走，在往上走的时候又能多逛几层楼，又能多消费几家店。此外，一个好商场必须有特色餐饮，它会像磁铁一样把人流吸到高层。在某些情况下，一些品牌的特卖场也总是安排在商场的最高层（当然也会被安排在地下或是不容易找到的商场死角），目的也是带动这些位置的人流。
商场第一层洗手间比较少
设立在商场一层的洗手间无异于公共厕所，带来太多负外部性、没有折现价值的人流量，很不划算。在二层及以上的楼层好不容易有厕所了，结果顾客在通往洗手间的道路上，经常会遇到些小障碍，比如路边一两个放了商品的矮柜让你不得不以S形路线前进。商家会在路边陈列些标榜性价比的商品（如打折围巾、内衣等），从而提高你与商品的接触频率，还可能吸引到一些等待同伴上洗手间的顾客。
扶梯总是设在背面
商场的自动扶梯通常设在背对正门处，离入口有一定距离。如果你想搭乘扶梯，你势必将经过从正门到扶梯处的若干店铺，无形中增大了顾客在这些店消费的几率。
超市结账处摆小件商品
不管去superstore还是一些百货商场，付钱处一定放一些单价便宜的小件商品，当你排队付钱的时候就会多看一会，就情不自禁的买了。因为觉得价钱也便宜，也都用的着。如果放单间贵的商品你会买吗？
百货公司或者超市货物摆放调整
有没有发现很多超市包括costco经常也调整物品的摆放，比如每次都去买一件商品，都很知道位置在哪儿，拿了就走。偏偏摆放顺序被打乱了，要让你重新到处找一遍。其实他们也是故意的，就是想让你到处多逛逛，不要拿了东西就走，说不清楚看上你喜欢的东西呢？
(文章来源：以诺财富)
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