[地产观点] 房市火爆 不要一味责怪炒房的经纪
（加西网报道）最近因着媒体曝光大温房市交易中的灰色炒房现象，地产经纪一下子又成了全城焦点所在，环球邮报今日发表文章表示，不要因为温村超火爆的房市而一味责怪参与炒房的经纪啦！
在炒房过程中，有时候经纪甚至更像一位投资者，因为只要在最后交割日之前进行合同转让，就无需交土地税，这就给参与其中的经纪们带来一次次可观的免税收入。
随着环球邮报的相关调查及披露，民众似乎被彻底激怒了，政府机构也纷纷出来表态，省府甚至放言表示，要采取行动并且要调查房产市场中任何违规的交易行为。代表广大经纪的卑省地产协会也承诺将开始调查此事，并表示要提醒所有专业执照地产经纪必须尽最大努力维护客户的最佳利益。
要知道当你被提醒说要为客户着想时，其实你已经有麻烦了。。。
而卑省并不是唯一！比如说加东的大多伦多地区，作为全国房市第二火爆的市场，安省地产协会本周也表示，正计划给当地的地产经纪们发出避免利益冲突的责任提醒。
但是，即便是灰色炒房现象彻底消失，温哥华及多伦多的房市问题就解决了么？为什么房子还是这么贵？为什么这么多年房价始终在不断飙涨？
房价数据
根据加拿大房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)统计，大温地区的平均房价在过去10年已经上涨超过109%，光去年一年就涨了12.5%。大温地产局MLS给出的1月大温房屋基准价为$127万，其中温西为$298万。多伦多近10年的房价上涨了80.5%，去年涨幅为8.6%，416地区的1月均价已经超过$100万。
人口变化
看看人口变化吧：大温自九十年代中期至今，人口数量增长了近1/3，大多地区的人口增长速度更快，同时期增加了200多万人。而家庭人口数则在不断萎缩：上一辈传统的加拿大家庭人口是3.5人，2011年这个数字变成了3,，这就意味着同样的人口数量下，我们现在需要增加20%左右的房源才能满足社会需求。
低利率
而处于历史低点的房贷利率也使得借款更容易，进一步造成房价的上涨。
但即使把以上这些因素都忽略，加国某些地区的房市还是不堪重负。根据一项全球价格指数调查报告，温哥华已经是全球最难负担的城市，平均房价是人们平均收入的10.8倍，多伦多则是加拿大第二难负担城市，那里的数据为6.7，而被认为是正常的房价收入比是3:1，温哥华的数据比例在过去12年里翻了一倍，多伦多则上升了70%。
如果这项统计数据是正确的话，就说明本地的房价涨幅远远超过了收入水平，从另一方面来说，房价这种飙涨速度本身是不可持续的，或者就是这个房市的繁荣更多是由于非本地的资金支持才会出现。
很可惜，现在对于这部分的信息实在缺少可参考的数据，是否那些非本地居民、海外投资者将资金涌入加国房产市场？多少呢？对房价有何影响？但近来加拿大按揭和住房公司（CMHC）一份最新研究发现海外投资者对本地房市起了非常关键的作用。
两位丰业银行的经济师上周发布报告称温哥华房市是一个被亚太（ Asia-Pacific ）及本地资金所驱动的市场，加币下跌也使得那些海外投资客疯狂涌入卑省并促使房价进一步走高。
事实是，至今加拿大还没有收集相关资料能给我们自己的房产市场做出任何关键回答。那这些海外投资客对本地房产的影响，到时是大还是小，是好还是坏？缺乏这些答案，更别提接下来的措施了，像到底要怎样才能限制非居民购买本地房屋的问题也不能给出一个自信的答案了。
（资料来源：环球邮报）
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在炒房过程中，有时候经纪甚至更像一位投资者，因为只要在最后交割日之前进行合同转让，就无需交土地税，这就给参与其中的经纪们带来一次次可观的免税收入。
随着环球邮报的相关调查及披露，民众似乎被彻底激怒了，政府机构也纷纷出来表态，省府甚至放言表示，要采取行动并且要调查房产市场中任何违规的交易行为。代表广大经纪的卑省地产协会也承诺将开始调查此事，并表示要提醒所有专业执照地产经纪必须尽最大努力维护客户的最佳利益。
要知道当你被提醒说要为客户着想时，其实你已经有麻烦了。。。
而卑省并不是唯一！比如说加东的大多伦多地区，作为全国房市第二火爆的市场，安省地产协会本周也表示，正计划给当地的地产经纪们发出避免利益冲突的责任提醒。
但是，即便是灰色炒房现象彻底消失，温哥华及多伦多的房市问题就解决了么？为什么房子还是这么贵？为什么这么多年房价始终在不断飙涨？
房价数据
根据加拿大房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)统计，大温地区的平均房价在过去10年已经上涨超过109%，光去年一年就涨了12.5%。大温地产局MLS给出的1月大温房屋基准价为$127万，其中温西为$298万。多伦多近10年的房价上涨了80.5%，去年涨幅为8.6%，416地区的1月均价已经超过$100万。
人口变化
看看人口变化吧：大温自九十年代中期至今，人口数量增长了近1/3，大多地区的人口增长速度更快，同时期增加了200多万人。而家庭人口数则在不断萎缩：上一辈传统的加拿大家庭人口是3.5人，2011年这个数字变成了3,，这就意味着同样的人口数量下，我们现在需要增加20%左右的房源才能满足社会需求。
低利率
而处于历史低点的房贷利率也使得借款更容易，进一步造成房价的上涨。
但即使把以上这些因素都忽略，加国某些地区的房市还是不堪重负。根据一项全球价格指数调查报告，温哥华已经是全球最难负担的城市，平均房价是人们平均收入的10.8倍，多伦多则是加拿大第二难负担城市，那里的数据为6.7，而被认为是正常的房价收入比是3:1，温哥华的数据比例在过去12年里翻了一倍，多伦多则上升了70%。
如果这项统计数据是正确的话，就说明本地的房价涨幅远远超过了收入水平，从另一方面来说，房价这种飙涨速度本身是不可持续的，或者就是这个房市的繁荣更多是由于非本地的资金支持才会出现。
很可惜，现在对于这部分的信息实在缺少可参考的数据，是否那些非本地居民、海外投资者将资金涌入加国房产市场？多少呢？对房价有何影响？但近来加拿大按揭和住房公司（CMHC）一份最新研究发现海外投资者对本地房市起了非常关键的作用。
两位丰业银行的经济师上周发布报告称温哥华房市是一个被亚太（ Asia-Pacific ）及本地资金所驱动的市场，加币下跌也使得那些海外投资客疯狂涌入卑省并促使房价进一步走高。
事实是，至今加拿大还没有收集相关资料能给我们自己的房产市场做出任何关键回答。那这些海外投资客对本地房产的影响，到时是大还是小，是好还是坏？缺乏这些答案，更别提接下来的措施了，像到底要怎样才能限制非居民购买本地房屋的问题也不能给出一个自信的答案了。
（资料来源：环球邮报）
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