低贷款利率背书温哥华的高房价

作者：王涛

公众媒体和坊间在谈到大温地区火热的房地产市场时，都会例举出一些推动价格上涨的原因，如海外买家的追捧、房源（有限）供给和（旺盛）需求的矛盾、加币汇率的低位、外来或移民人口的增加、土地购置成本的上涨、城市（或区域）发展规划和居住密度、温哥华的宜居环境等等。事实上，上述诸多因素是相互影响，相互作用，逐步推动房屋价格呈螺旋上升状。但推动螺旋上升的主推动力还是目前的历史超低利率。

配图为过去77年来贷款利率走势

REW.ca 作者Joannah Connolly做了个简单的算术题。设想下，您想购买的房子在过去20年涨了3倍。在1995年时，您需要从银行贷款20万元购房，现在就需要借贷60万元。而同期工资（保守估计）仅增加了50-70%。看似同一个人不可能再购买这幢物业。错过了上车时间的您，还能搭上这列列车吗？

答案是，可以的。

因为贷款利率的下降，使得每月月供并没有增长3倍。1995年的5年期固定贷款利率由12%下降到目前的2.6%。20万的贷款在1995年，每月需付2063元；而现在，60万的贷款，每月需付2718元（两者的贷款摊销期同为25年）。现在每月月供只比20年前增加32%，相对于同期收入增加50%，实际支出要便宜了。换句话讲，在目前的利率水平下，您完全可以承受3倍的房价涨幅，就像20年前购买房屋一样。

不算不知道。这很好的解释了，为什么都在谈论温哥华房屋的不可负担性，以及收入涨幅远远落后于房价攀升速度的同时，人们还在积极地选购房屋，房价还在竞购过程中升、升、升。

当然，低贷款利率不会长久维持，但何时上升、上升到何种幅度，还是未知数。未来几年，加拿大央行加息幅度应该是缓慢的、可控的，利率水平仍会在低位区间内运行。即便利率上升，会放慢市场，也并不意味着房价会下降，只是不再上涨。目前各大银行，相比9月份，已经降低了贷款利率的折扣水平，等于利率微升0.2-0.3%。而大温地区10月和11月房屋基准指导价格，所有类型房屋同比增加15.3%和17.8%，其中独立屋升幅分别为20.1%和22.6%。

为防控风险，置业者要妥善评估自己的财务现状和未来收支变化情况，如有相应的收入来应对贷款利率上升2%后的贷款成本增加；或者锁定5年期贷款利率，确保支出稳定。

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