[孫春光] 為什麼溫哥華建樓要被政府吃掉20%
最近與客戶談起如何掌握溫哥華建高樓的政策問題時，我說你看到蘋果手機的標志，被咬了一口的蘋果了嗎？任何人在溫哥華的土地上建設高樓，他的項目都要被政府咬一口，這一口是20%。
以2萬尺的地為例，如果政府批准FSR (floor space ratio 容積率) 是 2.0 ， 你可以開發成4萬尺建築面積的大樓。假設拿地成本是800萬，建築成本是1200萬，總投資是2000萬，市場銷售價格是800元/尺，就可以大致得出毛利潤1200萬，事實是這樣嗎？不是的！最大的一項，有20%的建築面積被政府強制要求要作為可負擔住房用。
自1988年起，溫哥華政府就要求任何新建居民樓，都必須留出20%的建築面積作為社會可負擔住房，供給中低收入的家庭租住，不能作為商品房出售。如果你開發面積更大，比如開發了一個居民小區，有高層公寓，有連排別墅，有鎮屋，那麼，你不可以作為商品房出售的20%的房屋類型中也應該包括這幾種不同的類型。
20%中，有一半（50%） 需要出租給低收入家庭作為廉租房，2015年 溫哥華市對於可以申請廉租房的低收入的定義是：收入不到3.65萬 可以申請無臥室的單身房，4萬以下可以申請一臥室房，4.95萬以下2臥室，5.6萬以下3臥室，6.2萬以下4臥室。2015年溫哥華1臥室廉租房的租金只有400-600元。而享受此待遇的租客，每月可以從政府領取610元，其中375元是用於租房用。20%中的另外一半房產（50%）是以市場可以接受的價格租給中等收入家庭。
所以對於投資高層的發展商來說， 這20%是不可以做為商品房來賣的，只能出租。計算毛利潤時，要先去掉這20%，1200萬的20%是240萬加幣，是一個很大的數目。因為這部分出租房的租金收入並不高。當然，換一個角度來看，開發商（即投資人）永遠握有著部分房產的產權，從長期來看也未必是一件壞事。只是算投資收益比時要清楚這部分內容。
中國國內來的客戶說，中國政府應該學習國外的這一點，讓開發商建每一棟樓時，都象溫哥華似的，必須留出20%作為經濟適用房或廉租房，以方便低收入家庭能生活在市內。而不是在市內只建商品房，把經濟適用房建到郊區去，把窮人客觀上趕出繁華的市區。我竊以為然。
文/孫春光 Ray Sun 聯系電話：604-715-0859 |
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