[房屋贷款] 谨防期房变欺房 加国买楼花全攻略
（加西报道）咱们华人，特别是新来的移民比较喜欢买楼花，认为在当今房价不断上升的环境下，买楼花是不错的投资。但是楼花买不好，上当受骗受损失的当然也就是咱华人最多了。最近的例子就是多伦多韩裔律师代理的烂尾楼1500万定金打水漂的那桩案子了。
所以提醒咱新移民买楼花要特别留意风险规避，当心期房变成欺房！
所谓楼花，就是我们国内所说的期房，现在买还没有盖好的房子，英文是 pre-sale。
第一、比较一下楼花与现房的区别：
首先是资金占用量，楼花普遍只需要支付15%-20%的房价合同即可进行交换，至交房时根据贷款情况再支付10%。等待交房的期间不涉及到每月的贷款问题，以较小的投入实现安居之梦，这些都是楼花的好处。而现房需要立刻进行贷款，往往直接需要支付20%；
其次是房价，一般健康的楼花与该地区最新现房售价基本相当或略高，因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年（或三年）以后的新房，在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值，等于用15%-20%的资金投资，在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买，立即进入贷款，在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。
再次是租金，楼花买的是两三年后的房子，根据租金的正常增值，在交房后租金应该是超过目前租金的。而现房则直接是目前的租金，随着房屋折旧等因素，在两三年后虽然租金也会相应增加，但同一地区租金最高的一定是最新的房子。
综合这些因素，不难看出从投资收益来看，楼花是明智投资者的不二选择。但是与现房直接的交易不同，楼花的整个交易过程相对比较长，自然也会产生一些风险，如何尽量地规避风险也是投资者需要了解掌握的。
第二、买楼花也有风险该如何规避
风险一，开发商不能完工。加拿大的房地产法律十分健全，正常情况下是不会发生投资者损失首付的极端事件，但如果因为开发商不能完工而无法交房，原本的预期收益产生的损失也是很令人沮丧的。要想规避这样的风险，简单的方法就是考察开发商的背景，规模，资金等等因素，简言之就是尽可能选择大开发商的项目。选择知名度高的实力开发商的产品，实力派开发商的楼盘，相对来说其用料、交工时间、进度、地段等都会比较有保证。这样可以最大限度的保障您的利益，大的开发商由于资金充足，往往会将您支付的15%放入律师的信托帐户绝不动用，这样才真正避免了最大的损失风险。
风险二，估价不足。由于楼花的成交日期在两年甚至三年后，与现房交易立即进行估价和贷款不同，楼花在购买与估价时有一个时间差，银行则是根据成交时的估价结果来贷款，如果估价不足就会给投资者带来损失。要规避这样的风险就一定要在购买的时候仔细考察价格。楼花一般是以同地区现房中位价作为定价的参考，一般楼花的销售价很接近该地区的最新现房售价。而两年的增值部分则是投资者的预期收益。
如果一个楼花的销售价格低过该地区最新现房售价很多，而对市场的预期是上升，我们可以说这个楼花的风险极小而收益被最大化。如果一个楼花定价高于该地区最新现房售价很多，即使市场预期是上升，我们仍可以说这个楼花存在很大的风险，因为开发商在定价时将两年左右的正常增值都已经吃掉了。
房地产投资是所有投资类别中风险最小的，但也并非毫无风险，作为投资者最好的办法就是选择专业地产投资顾问为您全面衡量您的情况，量身定做适合您的投资方案。
第三、购买楼花一些不可忽视的费用：
楼花的交割有两个Closing date，一个是交钥匙开始入住的Occupancy Closing;一个是产权交割的Final Closing。购买楼花的费用也包括了以下几项：
1. 律师费 (Legal Fee)：
因为楼花的交割有两个closing date,律师也会相应收两个律师费。Final Closing的律师费与二手房相同，Occupancy Closing律师费则因人而异。
2. 水电气表安装费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）：
每种的安装费分别在$150到$400不等，加起来大概$1,000至$2,000。 大部分的建筑商会在Final Closing的时候收取这些安装费，买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。
3. 入住费（Occupancy Fee）：
当一座建筑物的主体结构施工完成，而且每个单位已经达到了相关规定的可居住要求时，就可以拿钥匙入住了。 这就是Occupancy Closing。 这个时候产权(Title)还暂时不属于你，相当于你在租用开发商的房子。 这段时间的长短取决于整座大楼的规模，所买单位的楼层，以及政府的办事效率。 举例而言，30到40层的大楼，底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达10到12个月， 而顶楼的Penthouse交房和产权交割通常是在同一个时间段发生。
在产权交割前每月所需交纳的Occupancy Fee通常由3部分组成：一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。 利息是按开发商的开发贷款利率来计算。 所以从Occupancy Closing开始，就得想办法将投资房租出去，不能空置。
4. 楼花转让费（Assignment Fee）：
如果你希望在房屋产权交割以前转让房屋，这称为转让楼花合同Assignment。 这个转让必须经过开发商的书面同意，同时开发商要收取转让费。
5. 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy）：
这两笔费用是视情况而定的。 在发展商开始卖房子的时候，这些费用是计算在房屋的成本里的。 但是，由于楼花的开发周期往往有2到3年，在几年以后产权交割的时候，如果这两项政府收费增加了，所增加的部分通常是由买家承担。在原始合同中，通常会注明买家来支付可能出现的额外费用，也就是说风险全都归买家。有经验的投资者通常会在签合同的10天内争取到一个Cap Clause注明上限是多少，用来保障自己。 但并非所有的开发商都会同意加上。
6. 支票跳票费（Admin fee）：
在签署买卖合同的时候，通常你会给开发商的律师几张Deposit的支票；在Occupancy Closing之后，你会再开12个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。 如果支票在兑现的时候发生了资金不足的情况，银行会收取手续费，少则也要数十元。
7. 开发商的律师管理费（Lawyer society fee）
有些开发商卖房子请律师来完成交易，却要买家来付律师费。
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还没人说话啊，我想来说几句
所以提醒咱新移民买楼花要特别留意风险规避，当心期房变成欺房！
所谓楼花，就是我们国内所说的期房，现在买还没有盖好的房子，英文是 pre-sale。
第一、比较一下楼花与现房的区别：
首先是资金占用量，楼花普遍只需要支付15%-20%的房价合同即可进行交换，至交房时根据贷款情况再支付10%。等待交房的期间不涉及到每月的贷款问题，以较小的投入实现安居之梦，这些都是楼花的好处。而现房需要立刻进行贷款，往往直接需要支付20%；
其次是房价，一般健康的楼花与该地区最新现房售价基本相当或略高，因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年（或三年）以后的新房，在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值，等于用15%-20%的资金投资，在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买，立即进入贷款，在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。
再次是租金，楼花买的是两三年后的房子，根据租金的正常增值，在交房后租金应该是超过目前租金的。而现房则直接是目前的租金，随着房屋折旧等因素，在两三年后虽然租金也会相应增加，但同一地区租金最高的一定是最新的房子。
综合这些因素，不难看出从投资收益来看，楼花是明智投资者的不二选择。但是与现房直接的交易不同，楼花的整个交易过程相对比较长，自然也会产生一些风险，如何尽量地规避风险也是投资者需要了解掌握的。
第二、买楼花也有风险该如何规避
风险一，开发商不能完工。加拿大的房地产法律十分健全，正常情况下是不会发生投资者损失首付的极端事件，但如果因为开发商不能完工而无法交房，原本的预期收益产生的损失也是很令人沮丧的。要想规避这样的风险，简单的方法就是考察开发商的背景，规模，资金等等因素，简言之就是尽可能选择大开发商的项目。选择知名度高的实力开发商的产品，实力派开发商的楼盘，相对来说其用料、交工时间、进度、地段等都会比较有保证。这样可以最大限度的保障您的利益，大的开发商由于资金充足，往往会将您支付的15%放入律师的信托帐户绝不动用，这样才真正避免了最大的损失风险。
风险二，估价不足。由于楼花的成交日期在两年甚至三年后，与现房交易立即进行估价和贷款不同，楼花在购买与估价时有一个时间差，银行则是根据成交时的估价结果来贷款，如果估价不足就会给投资者带来损失。要规避这样的风险就一定要在购买的时候仔细考察价格。楼花一般是以同地区现房中位价作为定价的参考，一般楼花的销售价很接近该地区的最新现房售价。而两年的增值部分则是投资者的预期收益。
如果一个楼花的销售价格低过该地区最新现房售价很多，而对市场的预期是上升，我们可以说这个楼花的风险极小而收益被最大化。如果一个楼花定价高于该地区最新现房售价很多，即使市场预期是上升，我们仍可以说这个楼花存在很大的风险，因为开发商在定价时将两年左右的正常增值都已经吃掉了。
房地产投资是所有投资类别中风险最小的，但也并非毫无风险，作为投资者最好的办法就是选择专业地产投资顾问为您全面衡量您的情况，量身定做适合您的投资方案。
第三、购买楼花一些不可忽视的费用：
楼花的交割有两个Closing date，一个是交钥匙开始入住的Occupancy Closing;一个是产权交割的Final Closing。购买楼花的费用也包括了以下几项：
1. 律师费 (Legal Fee)：
因为楼花的交割有两个closing date,律师也会相应收两个律师费。Final Closing的律师费与二手房相同，Occupancy Closing律师费则因人而异。
2. 水电气表安装费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）：
每种的安装费分别在$150到$400不等，加起来大概$1,000至$2,000。 大部分的建筑商会在Final Closing的时候收取这些安装费，买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。
3. 入住费（Occupancy Fee）：
当一座建筑物的主体结构施工完成，而且每个单位已经达到了相关规定的可居住要求时，就可以拿钥匙入住了。 这就是Occupancy Closing。 这个时候产权(Title)还暂时不属于你，相当于你在租用开发商的房子。 这段时间的长短取决于整座大楼的规模，所买单位的楼层，以及政府的办事效率。 举例而言，30到40层的大楼，底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达10到12个月， 而顶楼的Penthouse交房和产权交割通常是在同一个时间段发生。
在产权交割前每月所需交纳的Occupancy Fee通常由3部分组成：一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。 利息是按开发商的开发贷款利率来计算。 所以从Occupancy Closing开始，就得想办法将投资房租出去，不能空置。
4. 楼花转让费（Assignment Fee）：
如果你希望在房屋产权交割以前转让房屋，这称为转让楼花合同Assignment。 这个转让必须经过开发商的书面同意，同时开发商要收取转让费。
5. 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy）：
这两笔费用是视情况而定的。 在发展商开始卖房子的时候，这些费用是计算在房屋的成本里的。 但是，由于楼花的开发周期往往有2到3年，在几年以后产权交割的时候，如果这两项政府收费增加了，所增加的部分通常是由买家承担。在原始合同中，通常会注明买家来支付可能出现的额外费用，也就是说风险全都归买家。有经验的投资者通常会在签合同的10天内争取到一个Cap Clause注明上限是多少，用来保障自己。 但并非所有的开发商都会同意加上。
6. 支票跳票费（Admin fee）：
在签署买卖合同的时候，通常你会给开发商的律师几张Deposit的支票；在Occupancy Closing之后，你会再开12个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。 如果支票在兑现的时候发生了资金不足的情况，银行会收取手续费，少则也要数十元。
7. 开发商的律师管理费（Lawyer society fee）
有些开发商卖房子请律师来完成交易，却要买家来付律师费。
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