[地产观点] 租房买房两手抓 投资房产必读宝典
（加西报道）在房价高企的大温，租房居住的人数占多一半。而现实是很多人梦想自己当业主，拥有自己的房子。
真能做到一边租房，一边买房吗？其中有无窍门？《REW.ca 房产周刊》特别采访了“房地产投资联盟”的合伙人Don Campbell。他同时还向我们介绍了“成功投资房地产一定要问的12个问题”。
地产投资专家Don Campbell非常认同，在心仪地段继续租他人的房屋居住，而到能负担的起地方买自己的房屋，也当主。并说，“如果做的好，不仅能平衡掉自己租房的花销，也能积攒下财富。
特邀嘉宾 Don Campbell
加拿大知名房地产投资家和研究者，Real Estate Investment Network联合创始人，房地产类畅销书作家，有着20余年成功的房地产投资经验。www.DonRCampbell.com
问：REW.ca 答：Don Campbell
REW.ca：投资类物业与自住房两者有区别吗？
Don Campbell: 如果买房仅作为投资，那么一定要回答12个非常具体的问题，一会儿我再详细列出这些问题，但这12个问题中却无“你是否愿意住在那里”这么个问题。
投资物业绝不应参杂“情感”的因素，想问题就要“在商言商”。星巴克开店的理论非常简单，就看当地居民是否买得起5元一杯的咖啡，这一人群基数是否能支撑每天的流水。基数不够，Starbucks是不可能在这个地点开张营业的。
投资房地产与开个咖啡馆没有本质的不同，也须将租客当成顾客来考虑问题，那么你就会自问，“顾客需要什么？他们愿为此掏出真金白银么？”
投资物业一定要着眼于正现金流（positive cash flow），即租金收入大于所有费用的相加。
REW.ca：那么，你所说的“顾客”到哪里去找？
Don Campbell: 假如我喜欢温哥华市中心的繁华与便利，West End的宜人景色和生活方式，在这里租住，那到哪里买房呢？我会想到素里（Surrey），特别是一些老社区的物业，持有10年以上，或到枫树岭（Maple Ridge），再或是Abbotsford，那里的就业人口增长值得关注。
出了大温，我也会考虑卑诗中部的Dawson Creek, Fort St和艾省的埃德蒙顿（Edmonton）。它们在哪儿并不重要，重要的是，能否收获不错的投资回报。
REW.ca：一般不都讲，买房用以出租应尽量靠近居住地吗？
Don Campbell: 这是最糟糕的老生常谈。
你认为，房子买的近，就可以每天照看着。但要我说，无论租客怎么小心在意物业，也无法与房主相提并论。你总能找到不满意的地方，比如开车过去一看，抱怨草坪没割。很多人投资房地产失败，都是跌在这一条上。
REW.ca：怎么做，才是对的呢？
Don Campbell: 只考虑“投资回报”。
买股票时，你不会去想这个公司的总部在哪里。同理，买房时，也不应太在意该物业所处的位置。
REW.ca：那该想些什么问题？
Don Campbell: 想一些可能影响到物业价格走势的问题，如就业市场、人口增长、该区人均收入是否在涨等等。买房一定要关注人口迁移的变化，交通设施是否跟的上。留意千禧一代（the millennials）的喜好非常重要，他们更愿住在哪里，喜欢住何种房屋，喜欢什么样的装修风格，弄清楚这些问题对投资大有帮助。找到上述问题的答案后，认为可为，方可投资。
一般的投资客有些错误的观念。我就常听温哥华的人说，“我永远不会在Edmonton买房，因为那里的冬季太漫长了。”
其实，这根本不构成买不买房的理由。 Edmonton的就业市场增长超出加拿大任何一座城市，人口增长速度也为全加之冠。那么多人迁居到该市，租房需求强劲，而且Alberta省对于租金不加以限制，这意味着收租可以随行就市。市场好的时候，可提高租金。市场一般时，可不怎么减租。
REW.ca：你认为投资那类房产比较好？
Don Campbell: 我建议买两卧室或三卧室房。
城市屋值得投资。2016年以后，千禧一代面临寻求住房的巨大需求。之所以说城市屋比较适合，是因为这代人喜欢城市屋营造的社区氛围，所谓“村”的感觉，如果周围靠近公交站，买东西也方便，就更完美了。
REW.ca：那么独立屋呢？
Don Campbell: 如果是正现金流，就该买。另外，房内应有第二套独立出来的屋，这很重要。
还有关于是否允许租客“养宠物”这一问题。我认为业主应该放行绿灯，并相应地提高租金。很多人只要屋主同意养宠物，是不太在乎多付房租的。
REW.ca：说说公寓房吧！
Don Campbell: 未来10-15年间，我以为公寓房市场情况复杂。到那时，婴儿潮一代downsize到公寓，而千禧一代刚升级换代到两卧房，有了小孩。孩子们在走廊里到处跑来跑去，而退休人士又要清静。再说物业费和维修费，老一代人更在意公寓楼保养是否上佳，不在意费用上涨，而年轻人财力有限，刚跨入“首购族”，物业费及各种费用加起来，会让他们感到支付起来捉襟见肘。我预测，15年内公寓楼居住纠纷将频发 。
REW.ca：投资房产，应规避哪些“不要don’ts”呢？
Don Campbell: 大致说四条吧。
不要在局势不确定区域投资：举例，我就根本不会考虑到卑诗西北部小镇买房，除非“输油管”一事最终尘埃落定，但这需要很长的时间，现在那里房价已被投资者炒起来了。
不要在房贷利率超16%还投资：当然在很长的一段时间内，按竭利率根本涨不到这么高，但我刚开始投资买房时，是1986年，那时的利率就是高的这么吓人，后来就一路低了下来。
不要在房价负担性差的区域投资：投资的诀窍是在房价还没大涨前就完成购买了。
不要因“地点近”或“便宜”或“有优惠”而冲动投资：做足自己的功课最重要。
REW.ca：你说的房地产投资要问的12个问题都有哪些？
Don Campell: 总结起来，这些问题包括：
1、区域的人均收入增长是否高过省的数字？
2、区域的人口增长是否高过省的数字？
3、区域的就业增长是否高过省的数字？
4、区域内是否有超过一个的大企业？
5、区域是否属于处于RBC的可负担指数热点区（RBC Affordability Index Hot Zone, 25%-39%）?
6、区域能否得益于经济或房地产发展产生的连锁效应？
7、区域所在的政府是否已提供了经济增长环境？
8、区域所在的政府经济发展局（Economic Development Office）是否进取并有助人意识？
9、区域的基础设施是否足以支撑增长？
10、区域的交通设施是否已改善或即将改善？
11、区域对于婴儿潮一代的生活方式是否构成足够吸引力？
12、区域能否吸引到千禧一代和Y世代？
欲掌握房地产投资秘诀，必须自己做功课，熟悉这个世界、金融和房地产是如何运行的。每年，扣除了给物业管理的代理费用，投资房产还能带给我18-21%的收益。之所以还不错，是因为买房的时机选的对，记住一定要在人们还未大批搬来前买。
（来源：Weekly Real Estate.ca）
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真能做到一边租房，一边买房吗？其中有无窍门？《REW.ca 房产周刊》特别采访了“房地产投资联盟”的合伙人Don Campbell。他同时还向我们介绍了“成功投资房地产一定要问的12个问题”。
地产投资专家Don Campbell非常认同，在心仪地段继续租他人的房屋居住，而到能负担的起地方买自己的房屋，也当主。并说，“如果做的好，不仅能平衡掉自己租房的花销，也能积攒下财富。
特邀嘉宾 Don Campbell
加拿大知名房地产投资家和研究者，Real Estate Investment Network联合创始人，房地产类畅销书作家，有着20余年成功的房地产投资经验。www.DonRCampbell.com
问：REW.ca 答：Don Campbell
REW.ca：投资类物业与自住房两者有区别吗？
Don Campbell: 如果买房仅作为投资，那么一定要回答12个非常具体的问题，一会儿我再详细列出这些问题，但这12个问题中却无“你是否愿意住在那里”这么个问题。
投资物业绝不应参杂“情感”的因素，想问题就要“在商言商”。星巴克开店的理论非常简单，就看当地居民是否买得起5元一杯的咖啡，这一人群基数是否能支撑每天的流水。基数不够，Starbucks是不可能在这个地点开张营业的。
投资房地产与开个咖啡馆没有本质的不同，也须将租客当成顾客来考虑问题，那么你就会自问，“顾客需要什么？他们愿为此掏出真金白银么？”
投资物业一定要着眼于正现金流（positive cash flow），即租金收入大于所有费用的相加。
REW.ca：那么，你所说的“顾客”到哪里去找？
Don Campbell: 假如我喜欢温哥华市中心的繁华与便利，West End的宜人景色和生活方式，在这里租住，那到哪里买房呢？我会想到素里（Surrey），特别是一些老社区的物业，持有10年以上，或到枫树岭（Maple Ridge），再或是Abbotsford，那里的就业人口增长值得关注。
出了大温，我也会考虑卑诗中部的Dawson Creek, Fort St和艾省的埃德蒙顿（Edmonton）。它们在哪儿并不重要，重要的是，能否收获不错的投资回报。
REW.ca：一般不都讲，买房用以出租应尽量靠近居住地吗？
Don Campbell: 这是最糟糕的老生常谈。
你认为，房子买的近，就可以每天照看着。但要我说，无论租客怎么小心在意物业，也无法与房主相提并论。你总能找到不满意的地方，比如开车过去一看，抱怨草坪没割。很多人投资房地产失败，都是跌在这一条上。
REW.ca：怎么做，才是对的呢？
Don Campbell: 只考虑“投资回报”。
买股票时，你不会去想这个公司的总部在哪里。同理，买房时，也不应太在意该物业所处的位置。
REW.ca：那该想些什么问题？
Don Campbell: 想一些可能影响到物业价格走势的问题，如就业市场、人口增长、该区人均收入是否在涨等等。买房一定要关注人口迁移的变化，交通设施是否跟的上。留意千禧一代（the millennials）的喜好非常重要，他们更愿住在哪里，喜欢住何种房屋，喜欢什么样的装修风格，弄清楚这些问题对投资大有帮助。找到上述问题的答案后，认为可为，方可投资。
一般的投资客有些错误的观念。我就常听温哥华的人说，“我永远不会在Edmonton买房，因为那里的冬季太漫长了。”
其实，这根本不构成买不买房的理由。 Edmonton的就业市场增长超出加拿大任何一座城市，人口增长速度也为全加之冠。那么多人迁居到该市，租房需求强劲，而且Alberta省对于租金不加以限制，这意味着收租可以随行就市。市场好的时候，可提高租金。市场一般时，可不怎么减租。
REW.ca：你认为投资那类房产比较好？
Don Campbell: 我建议买两卧室或三卧室房。
城市屋值得投资。2016年以后，千禧一代面临寻求住房的巨大需求。之所以说城市屋比较适合，是因为这代人喜欢城市屋营造的社区氛围，所谓“村”的感觉，如果周围靠近公交站，买东西也方便，就更完美了。
REW.ca：那么独立屋呢？
Don Campbell: 如果是正现金流，就该买。另外，房内应有第二套独立出来的屋，这很重要。
还有关于是否允许租客“养宠物”这一问题。我认为业主应该放行绿灯，并相应地提高租金。很多人只要屋主同意养宠物，是不太在乎多付房租的。
REW.ca：说说公寓房吧！
Don Campbell: 未来10-15年间，我以为公寓房市场情况复杂。到那时，婴儿潮一代downsize到公寓，而千禧一代刚升级换代到两卧房，有了小孩。孩子们在走廊里到处跑来跑去，而退休人士又要清静。再说物业费和维修费，老一代人更在意公寓楼保养是否上佳，不在意费用上涨，而年轻人财力有限，刚跨入“首购族”，物业费及各种费用加起来，会让他们感到支付起来捉襟见肘。我预测，15年内公寓楼居住纠纷将频发 。
REW.ca：投资房产，应规避哪些“不要don’ts”呢？
Don Campbell: 大致说四条吧。
不要在局势不确定区域投资：举例，我就根本不会考虑到卑诗西北部小镇买房，除非“输油管”一事最终尘埃落定，但这需要很长的时间，现在那里房价已被投资者炒起来了。
不要在房贷利率超16%还投资：当然在很长的一段时间内，按竭利率根本涨不到这么高，但我刚开始投资买房时，是1986年，那时的利率就是高的这么吓人，后来就一路低了下来。
不要在房价负担性差的区域投资：投资的诀窍是在房价还没大涨前就完成购买了。
不要因“地点近”或“便宜”或“有优惠”而冲动投资：做足自己的功课最重要。
REW.ca：你说的房地产投资要问的12个问题都有哪些？
Don Campell: 总结起来，这些问题包括：
1、区域的人均收入增长是否高过省的数字？
2、区域的人口增长是否高过省的数字？
3、区域的就业增长是否高过省的数字？
4、区域内是否有超过一个的大企业？
5、区域是否属于处于RBC的可负担指数热点区（RBC Affordability Index Hot Zone, 25%-39%）?
6、区域能否得益于经济或房地产发展产生的连锁效应？
7、区域所在的政府是否已提供了经济增长环境？
8、区域所在的政府经济发展局（Economic Development Office）是否进取并有助人意识？
9、区域的基础设施是否足以支撑增长？
10、区域的交通设施是否已改善或即将改善？
11、区域对于婴儿潮一代的生活方式是否构成足够吸引力？
12、区域能否吸引到千禧一代和Y世代？
欲掌握房地产投资秘诀，必须自己做功课，熟悉这个世界、金融和房地产是如何运行的。每年，扣除了给物业管理的代理费用，投资房产还能带给我18-21%的收益。之所以还不错，是因为买房的时机选的对，记住一定要在人们还未大批搬来前买。
（来源：Weekly Real Estate.ca）
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