[置业须知] 置业须知:该如何应对物业投诉处罚
闪腰侠谈物业管理（二）
对于新移民来讲刚刚来到加拿大很多生活习惯可能一时适应不了,更何况住在门挨门窗对窗的小区公寓中,一时不查邻里之间总有些小摩擦,俗话说的好,一个锅里摸勺子,难免磕磕碰碰,问题就在于,很多新移民,甚至是老移民都不很了解应该怎样应对来自物业转达的投诉,以至于最后面临不必要的罚款和法律诉讼.
在了解应对的方法之前,您首先要了解物业投诉业主的相关法律规定和流程,各个物业小区可能在自己的物业条规(Bylaw)中有详细的说明,但是都不应违反以下几个原则:
(1)物业必须首先以书面警告业主有何种违反物业条规的行为,并尽量描述该违规行为,与此同时应提醒业主究竟违反了哪条bylaw.例如噪音扰民,至少要描述什么样的噪音,何时发出的噪音,以及物业不允许发出任何噪音的时间段等(如果该物业有此时间段的特别规定).
(2)物业必须要给该业主一个合理的时间来回应,解释以及纠正的机会,通常是一到两周时间内,被投诉的业主应该以书面形式回复物业,是否接受投诉并保证纠正,或者不接受该投诉等.
(3)如果业主在期限内不回复,则一般情况下会被默认为接受投诉.如果再次发生同样的违规情形,物业可以直接处以罚款而无须再次警告.有些物业公司可能会在罚款前再发一次警告信,但是这并非强制规定.
(4)如果业主在接到第一次警告信后回信反驳,那么物业必须书面答复被投诉业主的质询,以及必须应其要求召开临时争议委员会。(以下会详细说明)。在最终结果出台前不可以对业主先行罚款.
问题恰恰就出现在,很多华人业主在收到第一封警告信后,可能觉得邻居无理取闹于是扔在一边就不管了,更没有在规定的时间内回信反驳或者要求召开聆讯解决争议,于是就造成了默认违规的事实,于是在邻居又一次投诉到物业公司的时候,很可能罚款就如期而至。甚至有些业主连第一次罚款都不在乎也不缴纳,那么很可能业委会和物业公司再次接到投诉后会增加罚款额。 物业对业主的罚款是直接加在业主的户头上的,也就是说,就算业主一直不交,那么在今后卖房的时候也不得不交,否则业主的房子无法交割.(其实这里有个误区,很多人认为罚款是可以被物业注册Lien在业主产权上,但事实并非如此,只有拖欠的物业费,特别维修费,还有工程款等才可以,仅因违反Bylaw的罚款是不可以单独注册Lien也就是留置权的.)
一再的不理会警告或者罚款,那么业委会和物业经理自然就会认为你一直都默认事实和消极应对,那么在今后你终有一天否认“指控”的时候,你的立场总是会被严重质疑的,你没有任何书面证据证明你曾经为自己的清白辩解过,而物业公司和业委会也同样没有义务主动向你刨根问底的。
还有要注意的是:物业公司只是受雇于业委会,所有的投诉绝大部分都是来自小区居民,或者公寓管理员,收到投诉后,物业经理会代表业委会发警告信给相关业主,如果业主未限期改正并有再犯的事实或投诉,管理公司会在得到业委会的准许下实施罚款.因而物业公司在大多数时间里都只是扮Messenger的角色,而真正有指挥权和最终决定权的是小区业委会.所以在你回信反驳投诉的时候一定要记得don't shoot the messenger.虽然您的回信是寄给物业公司,但是信是写给业主委员会的.
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