[彭巍谈西温] 移民新政出台 大温房市走势如何?
新的移民政策出台后，大温房市未来走势如何？
－－专访温哥华地产经纪人彭巍
撰文/加西网记者 闻笛
在沉寂近两年以后，大温地产市场甫进2014年，僵局便被打破。根据大温地产局统计，2014年1月，大温地产呈现明显的“开门红”现象，新年首月房屋销量相比去年同期劲升3成，房价年涨3.2%。在温哥华房价上扬带动下，加国房价指数元月份创下过去五个月来最大的单月涨幅。
就在业界普遍看好今年房屋市场表现之时，2月11日，加拿大联邦移民部在毫无预警的情况下，借新财政年度预算案公布之机，宣布将已经连续实施28年的联邦投资移民及企业家移民政策以“一刀切”方式取消，此前已经递表等候审理的案件也全数清除，即日生效，受此影响的申请人数超过6.5万人，其中近九成为来自中国的申请人。
一石激起千层浪，消息引发社会多个层面的关注，种种热议中，尤以对加拿大地产界势必带来负面冲击的声浪最高。而根据大温地产局最新公布的统计资料，大温地区的房屋销售似乎丝毫未受到这一“负面消息”的影响，大温2月房屋市场持续走热，各类房屋销售量相比上年同期猛涨40.8%，房屋价格亦蓄势待发，大温房屋标杆价格（benchmark price）2月上升了3.2%，达到609,100加元。
那么，大温地区房屋市场未来到底走向如何？造成最近大温房屋热销的主要因素有哪些？取消投资移民政策，对本地地产市场的长期影响如何？本网记者近日专门采访了大温著名地产经纪人、西温地产专家彭巍（Wells Peng）先生，请他谈谈自己的看法，并分享来自市场第一线的地产信息。以下是采访实录：
问:请您简要回顾2013年以来大温地产的市场概况；最近几个月来大温地区房市表现如何？
彭巍：大温地产历来有“龙头区域”的划分法，温哥华西区和西温就是两个最典型的龙头区域。从我的观察来看，大致从2013年7月开始，这两个龙头区域市场的房屋销量和“销售/挂牌比率”都有大幅度的提高。在前两年，大温本地房屋市场的“挂牌/销售比率”大致在40%左右，2013年下半年一下子上升到50－70%。而地产业界通常认为，这个比率如果维持在40－60%的水平，则市场基本属于“平衡市场”，而一旦高于60%则意味着进入了“卖方市场”；低于40%则是“买方市场”。
目前，温西和西温的“销售/挂牌比率”基本稳定在50%的水平，回暖态势比较明显。春节前后，温西和西温都出现有多竞价“抢offer”的现象－－最近，温西的桑拿斯区域（Shaughnessy），有一个卖盘一下子接了20多个offer，Point Grey区有个卖盘接了5个offer，其中一个300多万的地，最后350多万成交。
这种多offer竞价的情形，老实讲前两年在大温已经比较少见了。西温的情况也差不多，最近成交价高于要价的案例明显多起来了。较好条件的房子，较理想的地块，销售都明显加快，基本上是卖盘挂出来，很快就卖掉了。当然，目前市场上总体看来，出来的新卖盘数量还是偏少。另外，新出来的卖盘，卖家的期望值也明显有所提高。
问：造成最近市场热潮的主要因素，请您分析下大致有哪些方面？
彭巍：通常，影响到一个区域的房地产市场的相关因素加起来可能会超过200个，不过，由于大温地产市场的总体规模不大，因此，其中一到几个的小小因素，可能就会对本地地产市场产生较大的影响。此外，温哥华地产市场的独特性很显著：它对于来自全球各地的投资者都有着很强的吸引力，其他市场与温哥华的可比性的确不高。
温西和西温这两个热点一直是大温的标竿市场，以过去的历史来看，基本上这两个区一有风吹草动，整个大温的地产市场就很容易受到这两个标竿市场所传来的联动影响。
另外，从大温地产的供求关系来看，大温市场不大，投资的热点区域很少，而投资者所关注的区域也就那么几个。目前，温西和西温市场上的供应量并不大，值得关注的优质盘数量也偏少，感兴趣的置业者或投资者一直在保持关注。
地产界通常相信，在市场偏于清淡的时期，是业主“小换大”的好机会－－譬如，经过近两年的调整，温西有些片区的房子实际的跌幅已经达到20%左右，因此这也吸引了一部分本地客人，前往这些区域迁移。而西温市场，由于总体上涨的时间较短，这个市场相对还算稳定，最近两年来西温房屋的实际估价并没有太大起伏。我认为，西温的特点集中体现在是优质的多元化社区、各项社区服务完善，生活在此，相当方便，这也是近年来西温地产越来越具吸引力的原因所在。
问：记得2012年开年，就曾经出现部分楼盘大热卖，但之后全年地产销售渐转向平淡的情况，您认为今年也会如此吗？还是说，市场经过最近两年的调整，一些刚性需求正在释放，令大温地产重新恢复活力？
彭巍：以我个人的观察，从2013年下半年持续到2014年初这一波的地产市场热潮，总体来讲跟“新移民”的购买力关系不大，我认为更多是本地市场的需求在拉动。这是因为，事实上联邦在此前已经暂时关闭了投资移民新的申请案，过去两年来，我的客户中基本没有新移民客户，最“新”的客户也已经登陆加拿大有2、3年历史了，我主要的客户群都在本地生活了5－10年以上，居住了10－20年的也不少。
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