[本那比的經略]

樓市畫風突變?中國這座城市竟發布一份“止跌令”

來源：倍可親(backchina.com)專題：中國房產泡沫開始引爆？

　　近年來，中國各地對房價波動做出預警的城市並不少 ，但近日，湖北恩施市房地產協會下發的一份通知卻引發熱議。通知列舉了當地部分樓盤開盤價低於備案價、甩賣拋售等十種降價行為，並要求進行引導和糾正，這份所謂的“紅頭文件”也因此被稱為樓市(專題)“止跌令”。

　　對此，當地住建部門近日表示，“該通知為民間組織所發，不會發生強制效力”。那麼這份通知，有沒有對當地房價起到“止跌”效果呢？開發商的促銷行為，到底應不應該被糾正呢？央視財經記者在湖北恩施進行了實地探訪。

　　湖北恩施：“止跌令”難“穩”房價





　　在湖北恩施市新建樓盤最集中的區域，記者走訪了十多個在售樓盤項目，其中近三成有不同形式的優惠活動。





　　湖北省恩施市金龍大道區域某樓盤銷售人員稱：“現在精裝價格是7800-8300元/平米，新樓開盤九七折。現在我們有一個特價房，大概7000元左右/平米。 ”

　　走訪中記者發現，很多樓盤目前的售價，都低於售樓中心張貼的備案價，樓盤的價格，也比去年開盤時，有了幅度不小的下跌。



　　湖北省恩施市火車站區域某樓盤銷售人員稱，毛坯房均價大概5700元左右/平米，去年開盤的時候是6300元左右/平米。現在買優惠1個點，總價差兩三萬元。因為現在是6月份，上半年馬上要沖業績。



　　這些現象，都在需要被“糾正行為”之列。對此，文件的發布單位恩施市房地產業協會介紹，他們調查發現，個別樓盤存在銷售價低於備案價、即將售罄樓盤尾盤低價銷售回籠資金、標低價只為宣傳吸引眼球等現象。因此，發文進行行業自律。



　　湖北省恩施市房地產業協會會長周紹伯認為，這些現象我們認為都是不正常的。如果這些少數企業這種行為，不及時加以糾正，它會像傳染病一樣，你降我也降，一下就形成了惡性競爭，不利於市場穩定健康發展下去。

　　對於備受質疑的房地產業協會通過發文，幹預市場價格以及開發商營銷行為的問題，周紹伯表示，協會作為一個民間組織，提出一些自律性的要求，與壟斷市場無關。



　　湖北省恩施市房地產業協會會長周紹伯表示，這不是一個約束性的條款。我們既無執法權，也無處罰權，與為了整個行業保持穩定的利潤，沒有關系。

　　恩施市住建局表示，部分開發商在房屋銷售過程中，對購房業主適當地在正常范圍內進行了一個讓利，這是一個市場行為，作為行政主管部門肯定是不會幹預的，但如果是違規行為，他們將進行打擊。



　　湖北省恩施市住建局房產科科長鄭建輝稱：“如果是在我們後期調查中發現它打著讓利旗號，或低於成本影響質量，和影響購房業主的利益的話，肯定是重點打擊。未取得預售許可證，未經各方業主和利害關系人同意，改變規劃用途等違規的問題，肯定是要重點打擊。”

　　湖北恩施商品房售價5月由漲轉跌

　　其實，“止跌令”的背後，是目前三四線城市房地產市場降溫的趨勢，走低的房價，也是樓市去庫存壓力的縮影。



　　劉林是一名出租車司機，去年他本打算在恩施市金龍大道區域買房，但看了一圈後，最終也沒有買成。

　　劉林介紹，他每月能賺6000元左右，前年下半年，恩施房價開始明顯上漲，已經由每平米4400元左右，漲到了去年的每平米6000元左右。因為價格高出預期，今年他已經放棄了看盤。而像他一樣覺得房價高的人，並不少。



　　數據顯示，今年一季度恩施全市新建商品房銷售2769套，銷售面積31.7萬平方米，同比減少37.73%。市場的轉冷也讓房價發生變化。



　　今年5月份，恩施市商品房銷售均價下滑到6305.44元/平方米，同比下降3.7%，開始由漲轉跌。



　　普通住宅銷售均價同比雖然略有上升，但增幅也由去年的27.32%下降到1.13%。

　　走低的房價，也進一步加強了市場“買漲不買跌”的預期，即便在周末，恩施的樓盤項目也大多冷清。



　　卾旅投龍鳳投資開發有限公司總經理尹錫峰表示，一般來說推出的貨源，去年一個月之內都能夠銷售得差不多，現在可能要三個月售完。



　　這個樓盤的銷售速度，已經算是行業內的較高水平。數據顯示，恩施全市新建商品住房的去庫存周期，由2017年的5個月左右，延長到今年上半年的10個月。而在全國，像恩施這樣的三四線城市不在少數。





　　據不完全統計，2019年1-5月，全國55個三四線城市新建商品住宅的銷售套數和面積同比分別下降8.57%和8.44%。36.4%的城市價格出現下跌，44.4%的城市二手住宅價格出現下跌，平均跌幅3.82%。

　　樓市供需失衡 部分三四線城市庫存高企

　　價格、銷量的下跌，是不是意味著樓市的下行？在去庫存的壓力之外，房地產市場又將面臨著怎樣的變化呢？

　　黃俊是恩施市一個在售樓盤項目的負責人，4年前，因為看到房地產市場的火熱，他辭職進入了這個行業。四年來，他親眼見證了當地樓市的起伏。

　　湖北省恩施市德信置業有限公司總經理 黃俊：從2015年開始，樓市就開始慢慢特別火了。2018年上半年可能一下子整個房地產井噴，他們叫日光盤，我們現在整體上去化銷售可能是60%。





　　近年來，有同樣經歷的不僅是黃俊。在恩施，目前共有大大小小100個左右的房地產開發企業，比2015年增長20%。2018年，恩施市共完成房地產開發總投資61.8億元，同比2017年上漲16%。而從恩施市的土地供應來看，早在2011年，就出現了由2010年的500畝以下，翻番到年供應1000畝以上的情況，近九年來，也一直都穩定在每年1100畝左右的供應量。但長期以來，恩施都是一個零工業城市，最近幾年，旅游業才逐漸發展並形成規模。

　　數據顯示，2018年恩施州人口淨流出64.24萬，GDP總量為871億元，增速6.2%，都屬於湖北省內的低水平。





　　中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，有些城市的供地有些過剩，如果它經濟基本面並沒有起來，沒有那麼多就業等等，需求端是不太活躍的，這個就是一個現實。



　　而對於入行才4年的黃俊來說，他依然不想放棄這個行業。在他看來，目前市場的調整都在可承受的預期范圍內，他更關注的，是現在市場開始由盲目變得理性，整個行業需要的，是調整自己的供應節奏和房屋品質，以應對變化。

　　他表示：“產品做好、服務做好，後期物業做好，我相信還是有市場的。”