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关于家庭成员房产转让的实例分析zt (发表于1年前)


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作者 正文
不不羁的风
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文章 时间: 2019-2-01 09:52 引用回复
第一楼留空哈
 
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上一次由不不羁的风于2019-2-01 09:53修改,总共修改了1次
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不不羁的风
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文章 时间: 2019-2-01 09:54 引用回复
与很多白人家庭不同,我们华人家庭里,父母与子女的联系一般比较紧密,经济上的分割,很多时候也不会算得那么清楚。因此房产资产在家庭成员之间的转移是很常见的。房产在家庭成员之间的转移,通常有三种方式:
1.赠与
2. 低价出售
3. 联名
以上的这些资产转移,通常是为了实现如下的几个目的:


  • 躲避遗产的认证费 (probate fee)



  • 如果经营small business的话,为了使资产免于未来可能的债主追讨



  • 赠与



  • 高收入的转给低收入的家庭人士,达到 income split 的目的

1.    赠送给家人
首先可以确定的一点是,在加拿大没有赠与税 (gift tax )这一说法。
但是我们的CRA依然有办法在你不注意的时候,根据 Income Attribution Rules 拿走一大笔税款。下面咱们就讲讲Income Attribution Rules 适用的如下三种情况:


  • 将资产转移到信托(trust)



  • 资产转移给未成年子女



  • 转移给配偶或成年子女的资产的后续增值/亏损

将资产转移到信托(trust):如果为子女或者配偶设立信托基金,然后将资产或者房产转移到这个信托基金里,那么处置这些资产的时候产生的资本增值额度大部分情况下都要由设立信托的人来承担,这些资产所产生的任何收益都要追溯回到原赠与人的头上缴税(attribute to the transferor)。这就是Income Attribution Rules 的厉害之处。
资产转移给未成年子女:将房产赠与未满18岁的孩子(minor)也受 Income Attribution Rule 的管辖。赠与之后产生的收益,比如房租收入,要追溯到原赠与人的头上缴税。唯一的例外就是 capital gain earned by a minor,如果小孩卖掉房子,capital gain 是在孩子自己头上缴税的。 所以,单纯从省税角度,如果有升值空间较大的资产,比如房子,股票,珠宝,字画,可以考虑赠与给未成年的 family member.  但是,这个行为风险巨大,尤其是未成年人现在心智成熟的时间越来越早。要仔细考虑 family law 下可能产生的后果。
转移给配偶或成年子女的资产的后续增值/亏损: 当把房子当作“礼物”赠与家庭成员时,税法规定,视同以市价售出(deemed to have sold the property)。如果赠与时的市价大于当年购买价,即房子有增值, 则要按正常的 capital gain 计算缴增值税。
如果是将自住房(Principal Residence)进行赠与, 赠与方不交税,受赠人相当于以市价买入。如果受赠人已经有房产,将来卖出该房的时候,卖价和接受赠与时市价的差额,就是受赠人的capital gain。比如爸爸当年买自住房的时候原价10万,赠与给成年儿子的时候市价50万,此时的40万增值并不需要缴税。成年儿子接受赠与之后将5年后卖出,5年后市价70万。如果成年儿子将此房一直用于投资房,则需要为70万-50万=20万的资本增值缴税。如果成年儿子将此房一直用于自主,则继续免税。自住房的资本增值不用缴税。
如果赠与的是出租房,假设当年以10万购入,现在市价50万。爸爸把房子赠送给成年儿子,税法即视同该房以市价售出。这个赠与行为使爸爸产生40万的 capital gain资本增值,其中的 50% 也就是20万要计入爸爸当年的收入缴税。
但是,有一例外 - 如果 transfer 是在配偶间进行,可以认为是以最初购房成本来转移,不产生任何资本增值。还用这套房子举例:
这个赠与行为是在配偶间进行,老公把一套出租房赠给老婆,税法则认为是 成本价转移。 和爸爸赠与成年儿子不同,配偶间没“视同售出”这一规定,税法认为,老公以10万的 cost 为基础来赠与。那么, 老公作为“赠与人”( transferor)没有产生任何 capital gain。这时作为“受赠人”(transferee)的老婆, 她的cost base 是10万。如果老婆之后某年把房子以50万卖掉,就会给老公 trigger 一个40万的 capital gain。 可是,重点来了:这40万要算在老公头上缴税!Why?因为夫妻之间的赠与行为受 Income Attribution Rule 的约束。夫妻间赠与的资产所产生的任何收益都要追溯回到原赠与人的头上缴税(attribute to the transferor)。说了那么多,我们有办法避免这种税务追溯么? 答案是yes,只不过手续会比较复杂。如果不想被这个 Income Attribution Rules 制约,或者,老婆卖房时两人已经离婚,老公不想负担这么大的 capital gain,  该怎么办?File an election ! 这个election 要和当年税表一起提交,而且一定要在老婆卖房行为发生同年或更早,需要同时有老公老婆两个人的签字, 给CRA写一封信,说明你不想 section 74.2 of the Income Tax Act to apply。 也就是 elect that spousal rollover rules do not apply. 这样, 房子则可以以市价成交,老婆日后卖房产生的 capital gain 就算在老婆自己头上缴税。
2. 低价卖给家人
我们也见过有些家庭名义上以极低的价格转让房产给家庭成员。但是,如果不是作为礼物,而是将房产以低于市价转卖给家庭成员,这是非常愚蠢的做法!为什么呢?因为这样会产生双重税务! 我们来举个例子,就更容易明白了:
10万购入的投资房,现在市价为50万。老爸将该房以1元钱转让给成年儿子,对于老爸来说,等同于以市价售出,capital gain = 50万-10万=40万,按照50%的纳税比例,20万并入老爸当年收入缴税;
对于成年儿子来说,Cost =1元,也就是将来一旦卖房(比如房子涨到100万时出售),由于cost base只有1元钱,capital gain = 100万-1元 =还是 99万9999,其中一半纳入成年儿子的当年收入缴税。
3. 联名
许多家庭都是通过开设联名帐户的形式来共同拥有资产,大多数家庭购买屋业产权时也都是由夫妻共有(Joint ownership)。 这种形式下,配偶双方各拥有一半的房产,若其中一方去世,另一方会自动拥有整个房产,这样可以避免遗产分配的程序及支付遗产认证费,而且原先产生的资本增值按配偶 转移法则免税转移,不需要交税。但是剩下的一方配偶也去世时,会最终触发税务责任。例如,王先生与王太太以联名帐户方式于20年前购买一投资物业成本为10万加元,现市 场价值为50万加元,如果一旦王先生不幸去世,物业所有权会自动转移到王太太名下,这时不会引发税务问题,但若配偶在王先生之后也相继去世,这时会引发税务问题。若王太太去世时,这所投资屋业的市场公允价值为60万加元,即使该物业由其子女继承,没有卖出,王太太的去世后的账户仍须缴纳资本增值税,即增值部分50万需要缴纳资本增值税。扣税完毕之后才能按照遗嘱分配。
既然采用联名帐户不需要通过遗嘱认证的程序,不需要交纳遗嘱认证的费用,即可实现财产转移,那么使用联名帐户的好处显而易见。那么,上面例子中的王太太是不是可以考虑,与成年子女开设联名帐户共同拥有这一房产,从而避免增值税和遗嘱认证的费用呢?答案是:与子女开设物业联名帐户依然可能引发资本增值税。根据加拿大的税法规定,如果资产转入联名帐户,联名人不是配偶关系,则资产视同卖出,可能引发税务问题。
比如王先生王太太联名拥有一处投资物业,想以联名户口的方式转移给子女,50%由子女拥有,那么虽然在父母两人开设联名帐户时,该物业没有任何改变,只是所有权由两父母和子女分享,但此时50%的资 产被视同卖出,父母需要交纳资本增值税。举例:如果王太太将她所拥有的投资屋业与儿子开设联名帐户,她的房产的一半已经被视同卖出,即其一半资产的增值在产权转移过程中实现,假设成本为10万,开设联名帐户时的市值为50万,增值部分的一半即20万需要缴纳资本增值税。
如果王先生王太太联名拥有一处自主物业,那么一般不建议将此种物业与子女联名。因为联名之后(比如想以联名户口的方式转移给子女,50%由子女拥有),如果子女有自己的自住房,那么他们拥有的这50%的部分将无法享受自住房资本增值免税的优惠。
开设联名帐户之后,如果王太太不幸去世,她在该联名帐户内拥有的物业将自动转移给她的儿子,从而避免遗嘱认证的程序和遗嘱认证费用,但在王太太去世 的当年,其拥有的一半的物业将被视同卖出,即王太太将为这部分资本增值付税。假设成本仍为10万,王太太去世当年市值为70万,王太太拥有的一半物业的资本增值部分从5万增长到了35万。增值部分的一半即15万需要缴纳资本增值税。
 
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cindyfs
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文章 时间: 2019-2-01 10:13 引用回复
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MyLuckIsBack
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文章 时间: 2019-2-01 11:39 引用回复
第二条: 2. 低价卖给家人
感觉有点问题。

如果低价卖给家人会产生双倍税务,那么高价卖给家人会不会有合法逃税可能?

既然capital gain 是按估价算,那和不弄个账面100万价格转让50万的房子,那这个房子以后的增值都不用交税了。

我不是说这个可行,而是说以相同的逻辑和规定,空子太好钻了。
 
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不不羁的风
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文章 时间: 2019-2-01 11:42 引用回复
MyLuckIsBack 写道:
第二条: 2. 低价卖给家人
感觉有点问题。

如果低价卖给家人会产生双倍税务,那么高价卖给家人会不会有合法逃税可能?

既然capital gain 是按估价算,那和不弄个账面100万价格转让50万的房子,那这个房子以后的增值都不用交税了。

我不是说这个可行,而是说以相同的逻辑和规定,空子太好钻了。

听说如果低于估价10%的售价,按照估价收税,听说的,现在卖便宜了,下一手变成150万的时候,那时再交呢?除非一直都是自住房
 
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BuswellDental
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文章 时间: 2019-2-01 16:23 引用回复
那个将principal residence转给子女的算法好像也不太准确
 
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judy
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文章 时间: 2019-2-02 19:38 引用回复
不不羁的风 写道:

[b]2. 低价卖给家人
我们也见过有些家庭名义上以极低的价格转让房产给家庭成员。但是,如果不是作为礼物,而是将房产以低于市价转卖给家庭成员,这是非常愚蠢的做法!为什么呢?因为这样会产生双重税务! 我们来举个例子,就更容易明白了:
10万购入的投资房,现在市价为50万。老爸将该房以1元钱转让给成年儿子,对于老爸来说,等同于以市价售出,capital gain = 50万-10万=40万,按照50%的纳税比例,20万并入老爸当年收入缴税;
对于成年儿子来说,Cost =1元,也就是将来一旦卖房(比如房子涨到100万时出售),由于cost base只有1元钱,capital gain = 100万-1元 =还是 99万9999,其中一半纳入成年儿子的当年收入缴税。

红字部分不对吧? cost不会是1元,应该也是按市价来算,否则是double standard.
 
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不不羁的风
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文章 时间: 2019-2-02 20:07 引用回复
judy 写道:
不不羁的风 写道:

[b]2. 低价卖给家人
我们也见过有些家庭名义上以极低的价格转让房产给家庭成员。但是,如果不是作为礼物,而是将房产以低于市价转卖给家庭成员,这是非常愚蠢的做法!为什么呢?因为这样会产生双重税务! 我们来举个例子,就更容易明白了:
10万购入的投资房,现在市价为50万。老爸将该房以1元钱转让给成年儿子,对于老爸来说,等同于以市价售出,capital gain = 50万-10万=40万,按照50%的纳税比例,20万并入老爸当年收入缴税;
对于成年儿子来说,Cost =1元,也就是将来一旦卖房(比如房子涨到100万时出售),由于cost base只有1元钱,capital gain = 100万-1元 =还是 99万9999,其中一半纳入成年儿子的当年收入缴税。

红字部分不对吧? cost不会是1元,应该也是按市价来算,否则是double standard.


爸爸已经付了税,政府已经拿到应得的了
 
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judy
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文章 时间: 2019-2-02 20:21 引用回复
不不羁的风 写道:
judy 写道:
不不羁的风 写道:

[b]2. 低价卖给家人
我们也见过有些家庭名义上以极低的价格转让房产给家庭成员。但是,如果不是作为礼物,而是将房产以低于市价转卖给家庭成员,这是非常愚蠢的做法!为什么呢?因为这样会产生双重税务! 我们来举个例子,就更容易明白了:
10万购入的投资房,现在市价为50万。老爸将该房以1元钱转让给成年儿子,对于老爸来说,等同于以市价售出,capital gain = 50万-10万=40万,按照50%的纳税比例,20万并入老爸当年收入缴税;
对于成年儿子来说,Cost =1元,也就是将来一旦卖房(比如房子涨到100万时出售),由于cost base只有1元钱,capital gain = 100万-1元 =还是 99万9999,其中一半纳入成年儿子的当年收入缴税。

红字部分不对吧? cost不会是1元,应该也是按市价来算,否则是double standard.


爸爸已经付了税,政府已经拿到应得的了


父亲付的是他自己的capital gain的税,儿子接过来后若是自住应该不用交税。若是 投资房,以50万的市价算,卖房时capital gain是100-50万,其中25万算应税收入
 
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白云大剑
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文章 时间: 2019-2-02 20:30 引用回复
房版太需要这样的帖子了。整天都是母霸坛的吠叫,烦透了。
 
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