與很多白人家庭不同，我們華人家庭裡，父母與子女的聯系一般比較緊密，經濟上的分割，很多時候也不會算得那麼清楚。因此房產資產在家庭成員之間的轉移是很常見的。房產在家庭成員之間的轉移，通常有三種方式：
1.贈與
2. 低價出售
3. 聯名
以上的這些資產轉移，通常是為了實現如下的幾個目的：
躲避遺產的認證費 （probate fee）
如果經營small business的話，為了使資產免於未來可能的債主追討
贈與
高收入的轉給低收入的家庭人士，達到 income split 的目的
1. 贈送給家人
首先可以確定的一點是，在加拿大沒有贈與稅 （gift tax ）這一說法。
但是我們的CRA依然有辦法在你不注意的時候，根據 Income Attribution Rules 拿走一大筆稅款。下面咱們就講講Income Attribution Rules 適用的如下三種情況：
將資產轉移到信托（trust）
資產轉移給未成年子女
轉移給配偶或成年子女的資產的後續增值/虧損
將資產轉移到信托（trust）：如果為子女或者配偶設立信托基金，然後將資產或者房產轉移到這個信托基金裡，那麼處置這些資產的時候產生的資本增值額度大部分情況下都要由設立信托的人來承擔，這些資產所產生的任何收益都要追溯回到原贈與人的頭上繳稅（attribute to the transferor）。這就是Income Attribution Rules 的厲害之處。
資產轉移給未成年子女：將房產贈與未滿18歲的孩子（minor）也受 Income Attribution Rule 的管轄。贈與之後產生的收益，比如房租收入，要追溯到原贈與人的頭上繳稅。唯一的例外就是 capital gain earned by a minor，如果小孩賣掉房子，capital gain 是在孩子自己頭上繳稅的。 所以，單純從省稅角度，如果有升值空間較大的資產，比如房子，股票，珠寶，字畫，可以考慮贈與給未成年的 family member. 但是，這個行為風險巨大，尤其是未成年人現在心智成熟的時間越來越早。要仔細考慮 family law 下可能產生的後果。
轉移給配偶或成年子女的資產的後續增值/虧損： 當把房子當作“禮物”贈與家庭成員時，稅法規定，視同以市價售出（deemed to have sold the property）。如果贈與時的市價大於當年購買價，即房子有增值, 則要按正常的 capital gain 計算繳增值稅。
如果是將自住房（Principal Residence)進行贈與, 贈與方不交稅，受贈人相當於以市價買入。如果受贈人已經有房產，將來賣出該房的時候，賣價和接受贈與時市價的差額，就是受贈人的capital gain。比如爸爸當年買自住房的時候原價10萬，贈與給成年兒子的時候市價50萬，此時的40萬增值並不需要繳稅。成年兒子接受贈與之後將5年後賣出，5年後市價70萬。如果成年兒子將此房一直用於投資房，則需要為70萬-50萬=20萬的資本增值繳稅。如果成年兒子將此房一直用於自主，則繼續免稅。自住房的資本增值不用繳稅。
如果贈與的是出租房，假設當年以10萬購入，現在市價50萬。爸爸把房子贈送給成年兒子，稅法即視同該房以市價售出。這個贈與行為使爸爸產生40萬的 capital gain資本增值，其中的 50% 也就是20萬要計入爸爸當年的收入繳稅。
但是，有一例外 - 如果 transfer 是在配偶間進行，可以認為是以最初購房成本來轉移，不產生任何資本增值。還用這套房子舉例：
這個贈與行為是在配偶間進行，老公把一套出租房贈給老婆，稅法則認為是 成本價轉移。 和爸爸贈與成年兒子不同，配偶間沒“視同售出”這一規定，稅法認為，老公以10萬的 cost 為基礎來贈與。那麼, 老公作為“贈與人”（ transferor）沒有產生任何 capital gain。這時作為“受贈人”（transferee）的老婆， 她的cost base 是10萬。如果老婆之後某年把房子以50萬賣掉，就會給老公 trigger 一個40萬的 capital gain。 可是，重點來了：這40萬要算在老公頭上繳稅！Why？因為夫妻之間的贈與行為受 Income Attribution Rule 的約束。夫妻間贈與的資產所產生的任何收益都要追溯回到原贈與人的頭上繳稅（attribute to the transferor）。說了那麼多，我們有辦法避免這種稅務追溯麼？ 答案是yes，只不過手續會比較復雜。如果不想被這個 Income Attribution Rules 制約，或者，老婆賣房時兩人已經離婚，老公不想負擔這麼大的 capital gain, 該怎麼辦？File an election ! 這個election 要和當年稅表一起提交，而且一定要在老婆賣房行為發生同年或更早，需要同時有老公老婆兩個人的簽字， 給CRA寫一封信，說明你不想 section 74.2 of the Income Tax Act to apply。 也就是 elect that spousal rollover rules do not apply. 這樣， 房子則可以以市價成交，老婆日後賣房產生的 capital gain 就算在老婆自己頭上繳稅。
2. 低價賣給家人
我們也見過有些家庭名義上以極低的價格轉讓房產給家庭成員。但是，如果不是作為禮物，而是將房產以低於市價轉賣給家庭成員，這是非常愚蠢的做法！為什麼呢？因為這樣會產生雙重稅務! 我們來舉個例子，就更容易明白了：
10萬購入的投資房，現在市價為50萬。老爸將該房以1元錢轉讓給成年兒子，對於老爸來說，等同於以市價售出，capital gain = 50萬-10萬=40萬，按照50%的納稅比例，20萬並入老爸當年收入繳稅；
對於成年兒子來說，Cost =1元，也就是將來一旦賣房（比如房子漲到100萬時出售），由於cost base只有1元錢，capital gain = 100萬-1元 =還是 99萬9999，其中一半納入成年兒子的當年收入繳稅。
3. 聯名
許多家庭都是通過開設聯名帳戶的形式來共同擁有資產，大多數家庭購買屋業產權時也都是由夫妻共有（Joint ownership）。 這種形式下，配偶雙方各擁有一半的房產，若其中一方去世，另一方會自動擁有整個房產，這樣可以避免遺產分配的程序及支付遺產認證費，而且原先產生的資本增值按配偶 轉移法則免稅轉移，不需要交稅。但是剩下的一方配偶也去世時，會最終觸發稅務責任。例如，王先生與王太太以聯名帳戶方式於20年前購買一投資物業成本為10萬加元，現市 場價值為50萬加元，如果一旦王先生不幸去世，物業所有權會自動轉移到王太太名下，這時不會引發稅務問題，但若配偶在王先生之後也相繼去世，這時會引發稅務問題。若王太太去世時，這所投資屋業的市場公允價值為60萬加元，即使該物業由其子女繼承，沒有賣出，王太太的去世後的賬戶仍須繳納資本增值稅，即增值部分50萬需要繳納資本增值稅。扣稅完畢之後才能按照遺囑分配。
既然采用聯名帳戶不需要通過遺囑認證的程序，不需要交納遺囑認證的費用，即可實現財產轉移，那麼使用聯名帳戶的好處顯而易見。那麼，上面例子中的王太太是不是可以考慮，與成年子女開設聯名帳戶共同擁有這一房產，從而避免增值稅和遺囑認證的費用呢?答案是：與子女開設物業聯名帳戶依然可能引發資本增值稅。根據加拿大的稅法規定，如果資產轉入聯名帳戶，聯名人不是配偶關系，則資產視同賣出，可能引發稅務問題。
比如王先生王太太聯名擁有一處投資物業，想以聯名戶口的方式轉移給子女，50%由子女擁有，那麼雖然在父母兩人開設聯名帳戶時，該物業沒有任何改變，只是所有權由兩父母和子女分享，但此時50%的資 產被視同賣出，父母需要交納資本增值稅。舉例：如果王太太將她所擁有的投資屋業與兒子開設聯名帳戶，她的房產的一半已經被視同賣出，即其一半資產的增值在產權轉移過程中實現，假設成本為10萬，開設聯名帳戶時的市值為50萬，增值部分的一半即20萬需要繳納資本增值稅。
如果王先生王太太聯名擁有一處自主物業，那麼一般不建議將此種物業與子女聯名。因為聯名之後（比如想以聯名戶口的方式轉移給子女，50%由子女擁有），如果子女有自己的自住房，那麼他們擁有的這50%的部分將無法享受自住房資本增值免稅的優惠。
開設聯名帳戶之後，如果王太太不幸去世，她在該聯名帳戶內擁有的物業將自動轉移給她的兒子，從而避免遺囑認證的程序和遺囑認證費用，但在王太太去世 的當年，其擁有的一半的物業將被視同賣出，即王太太將為這部分資本增值付稅。假設成本仍為10萬，王太太去世當年市值為70萬，王太太擁有的一半物業的資本增值部分從5萬增長到了35萬。增值部分的一半即15萬需要繳納資本增值稅。
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