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房子的折舊 - 折,還是不折? (發表於6年前)

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作者 正文
小剛鋼
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文章 時間: 2018-4-23 11:47 引用回復
2018-04-23?公主?溫哥華1號房產

?


房屋的折舊

稅務意義上的折舊,英語叫Capital Cost Allowance, 簡稱CCA,是加拿大根據“所得稅法”計算應納稅所得額的折舊費用。用於計算省級目的的應納稅所得額時實行類似的免稅額度。

這是一個大家經常討論的話題。爭論的焦點,就在於到底應不應該提取折舊呢?


[ 舉例 ]

愛麗絲小姐有一出租房,當年60萬買入。每年報稅都申報房屋折舊來降低出租收入。出租10年後,房子賣了100萬,有增值40萬。

* 家具,大家電,這類都可以折舊,用不同的折舊率,這個自己做功課,CRA網站上都有。喜歡學習的同學,請看http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/cca-dpa/menu-eng.html


折舊率(4%):

* 第一年(1/2yr rule)可以折舊的最高值是60W*4%*1/2=12,000 (頭一年折舊只能提取一半,這個叫作half year rule)

* 第二年(60W-12000)*4% = 23,520

* 第三年 22,579

* 第四年 21,676

* 第五年20,809

注意1:這些數字只是可以提取折舊的最高值,你可以從0 到最高值,選其中任何一個數字來提取當年的折舊。

注意2:折舊還不能制造虧損(rental loss),你不能用提取折舊把當年的房租收入搞成負數,降到0就可以了。所以,選取的這個折舊值還得小於等於我當年的net rental income. 注意是NET.

簡單起見,假設愛麗絲小姐每年平均取折舊1萬,折舊10年,一共提取了(CCA)10W的房屋折舊。此時,賬面上還剩60-10 = 50萬(Undepreciated Capital Cost , 簡稱UCC )沒折。

既然提取了折舊,這10年出租還能有正現金流的可能就微乎其微了,即使有掙也可以忽略不計。也就是說,提取折舊的唯一目的就是使房租收入盡量降低,爭取為零,因為租金收入,減掉各項費用後,再提取折舊,幾乎沒有什麼剩余的了。這是大家最終想要的結果。


高收入人群

如果你本身就是高收入,一直在比較高的tax bracket。如果年收入9萬,邊界稅率(marginal tax rate)就已經是43%。不提取折舊,你10年需要多付出10W*43%= 4W3的稅。使用折舊一共給你省了4萬3的稅!

現在,咱們看看【提取折舊的後果】:10年後房子漲到100萬,賣了,結果就是:1)增值capital gain = 100-60 = 40萬。

2)CCA Recapture 10萬(recapture -- 賬面上剩余的折舊有50W,賣了100萬導致CCA claw back)。

最終,taxable cap gain 的20萬加上CCA clawback的10萬都算入當年收入。等於在你現有9萬收入的基礎上加30萬再納稅。這時的marginal rate幾乎50%。也就是這個CCA clawback 讓你在10年後交了10*50%= 5萬!


?


高收入人群提取折舊,相當於延稅( tax deferral). 10年期間每年的確能省點兒稅.但在出售房子那一年,全部付回去了,而且還多付了7千。


低收入人群

假設你收入4萬(保守起見,咱們作最差打算,一直4萬,您10年一直掙這個數,不漲錢),邊界稅率20%,那麼房屋折舊 10萬 *20% = 2W. 也就是說,這10年提取折舊省了 2萬的稅。

同樣,10年後賣了100萬。結果:

1)有 capital gain 40 萬。

2) CCA recap 10萬。邊界稅率漲到近50%。那麼 CCA clawback 同樣使你需要交 10*50% = 5萬的稅。


?



對於低收入人群,提取折舊在過去10年給你省了2萬的稅,但賣房那年你需要為此交5萬的稅。


【總結】

一句話,出來混總是要還的。提取房屋折舊,平時省稅,賣房當年一下子就全交回去了,而且更多。因為賣房產生的巨大的增值capital gain (哪怕已經退休沒有收入) 已經足夠使你升到最高的tax bracket,更何況加上CCA clawback - 100% taxable.

真實的收入情況和稅率情況肯定會比上面更為復雜,最後的結果也是多種多樣。如果房價升得過高呢?當然是沒有折舊的房子最後交的稅比折舊過的房子交稅要更少。但是如果房價不升反降的話,租房子計提折舊更遠比不計提折舊省得錢多,畢竟因為租房子產生利潤而已經交出去的稅錢是收不回來的。

每個家庭的情況是不一樣的,租房是否應該計提折舊,和整個家庭未來幾年的收入情況以及房市是息息相關的。為了能夠切實地享受到合法減稅、避稅,就需要找到靠譜的會計師,根據您的家庭情況,幫您提前做好規劃。

轉載:房東網 | 馬雲
 
花籃
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不是每個人都適合和你白頭到老,有的人是拿來成長的;有的人是拿來一起生活的;有的人是拿來一輩子懷念的。願生活可以如詩般自由,吃想吃的飯,見想見的人,看喜歡的風景,做可以做的事。心不老
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文章 時間: 2018-4-23 12:35 引用回復
馬雲改行了啊?
 
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空山
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文章 時間: 2018-4-23 19:48 引用回復
小剛鋼 寫道:
2018-04-23?公主?溫哥華1號房產

?


房屋的折舊

稅務意義上的折舊,英語叫Capital Cost Allowance, 簡稱CCA,是加拿大根據“所得稅法”計算應納稅所得額的折舊費用。用於計算省級目的的應納稅所得額時實行類似的免稅額度。

這是一個大家經常討論的話題。爭論的焦點,就在於到底應不應該提取折舊呢?


[ 舉例 ]

愛麗絲小姐有一出租房,當年60萬買入。每年報稅都申報房屋折舊來降低出租收入。出租10年後,房子賣了100萬,有增值40萬。

* 家具,大家電,這類都可以折舊,用不同的折舊率,這個自己做功課,CRA網站上都有。喜歡學習的同學,請看http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/cca-dpa/menu-eng.html


折舊率(4%):

* 第一年(1/2yr rule)可以折舊的最高值是60W*4%*1/2=12,000 (頭一年折舊只能提取一半,這個叫作half year rule)

* 第二年(60W-12000)*4% = 23,520

* 第三年 22,579

* 第四年 21,676

* 第五年20,809

注意1:這些數字只是可以提取折舊的最高值,你可以從0 到最高值,選其中任何一個數字來提取當年的折舊。

注意2:折舊還不能制造虧損(rental loss),你不能用提取折舊把當年的房租收入搞成負數,降到0就可以了。所以,選取的這個折舊值還得小於等於我當年的net rental income. 注意是NET.

簡單起見,假設愛麗絲小姐每年平均取折舊1萬,折舊10年,一共提取了(CCA)10W的房屋折舊。此時,賬面上還剩60-10 = 50萬(Undepreciated Capital Cost , 簡稱UCC )沒折。

既然提取了折舊,這10年出租還能有正現金流的可能就微乎其微了,即使有掙也可以忽略不計。也就是說,提取折舊的唯一目的就是使房租收入盡量降低,爭取為零,因為租金收入,減掉各項費用後,再提取折舊,幾乎沒有什麼剩余的了。這是大家最終想要的結果。


高收入人群

如果你本身就是高收入,一直在比較高的tax bracket。如果年收入9萬,邊界稅率(marginal tax rate)就已經是43%。不提取折舊,你10年需要多付出10W*43%= 4W3的稅。使用折舊一共給你省了4萬3的稅!

現在,咱們看看【提取折舊的後果】:10年後房子漲到100萬,賣了,結果就是:1)增值capital gain = 100-60 = 40萬。

2)CCA Recapture 10萬(recapture -- 賬面上剩余的折舊有50W,賣了100萬導致CCA claw back)。

最終,taxable cap gain 的20萬加上CCA clawback的10萬都算入當年收入。等於在你現有9萬收入的基礎上加30萬再納稅。這時的marginal rate幾乎50%。也就是這個CCA clawback 讓你在10年後交了10*50%= 5萬!


?


高收入人群提取折舊,相當於延稅( tax deferral). 10年期間每年的確能省點兒稅.但在出售房子那一年,全部付回去了,而且還多付了7千。


低收入人群

假設你收入4萬(保守起見,咱們作最差打算,一直4萬,您10年一直掙這個數,不漲錢),邊界稅率20%,那麼房屋折舊 10萬 *20% = 2W. 也就是說,這10年提取折舊省了 2萬的稅。

同樣,10年後賣了100萬。結果:

1)有 capital gain 40 萬。

2) CCA recap 10萬。邊界稅率漲到近50%。那麼 CCA clawback 同樣使你需要交 10*50% = 5萬的稅。


?



對於低收入人群,提取折舊在過去10年給你省了2萬的稅,但賣房那年你需要為此交5萬的稅。


【總結】

一句話,出來混總是要還的。提取房屋折舊,平時省稅,賣房當年一下子就全交回去了,而且更多。因為賣房產生的巨大的增值capital gain (哪怕已經退休沒有收入) 已經足夠使你升到最高的tax bracket,更何況加上CCA clawback - 100% taxable.

真實的收入情況和稅率情況肯定會比上面更為復雜,最後的結果也是多種多樣。如果房價升得過高呢?當然是沒有折舊的房子最後交的稅比折舊過的房子交稅要更少。但是如果房價不升反降的話,租房子計提折舊更遠比不計提折舊省得錢多,畢竟因為租房子產生利潤而已經交出去的稅錢是收不回來的。

每個家庭的情況是不一樣的,租房是否應該計提折舊,和整個家庭未來幾年的收入情況以及房市是息息相關的。為了能夠切實地享受到合法減稅、避稅,就需要找到靠譜的會計師,根據您的家庭情況,幫您提前做好規劃。

轉載:房東網 | 馬雲


我覺得報房屋折舊就是賭未來房價會降才會折吧。否則自找麻煩。

我基本只算電器的折舊,分攤10年報在維護費裡面。事實上房客用電器不到10年就壞啦,壞的那年報剩余的沒報完的。稅局說不許在換新的時候一次性全報。
 
花籃
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greenteatea
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文章 時間: 2018-4-23 19:57 引用回復
好復雜太復雜了
 
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MyLuckIsBack
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文章 時間: 2018-4-24 10:15 引用回復
如果准備好hold個20年再賣,或者根本不賣的,那就折啊
如果現在年收入10萬,邊際稅率差不多40%,一年折一萬,省稅4000.

幾十年後。。。

賣房了,收入+capital gain,導致邊際稅率50%
加上那一萬的CCA,除了該付的稅,還得付5000.

但這5000是幾十年以後的5000,現在的5000和20年前的5000比是什麼概念?

最低的銀行固定利率現在回報都有3%,8年就抵了25%的稅務增長了。

如果准備長期hold,而且個人收入邊際稅率比較高的,就該折。
 
(1)
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青春又再出發
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文章 時間: 2018-4-24 10:25 引用回復
MyLuckIsBack 寫道:
如果准備好hold個20年再賣,或者根本不賣的,那就折啊
如果現在年收入10萬,邊際稅率差不多40%,一年折一萬,省稅4000.

幾十年後。。。

賣房了,收入+capital gain,導致邊際稅率50%
加上那一萬的CCA,除了該付的稅,還得付5000.

但這5000是幾十年以後的5000,現在的5000和20年前的5000比是什麼概念?

最低的銀行固定利率現在回報都有3%,8年就抵了25%的稅務增長了。

如果准備長期hold,而且個人收入邊際稅率比較高的,就該折。


有道理, 如果現在邊際稅率已經快接近最高稅率的, 是可以折, 反正將來了不起交最高稅率了, 差別也不是很大。
 
花籃
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小剛鋼
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文章 時間: 2018-4-24 10:55 引用回復
MyLuckIsBack 寫道:
如果准備好hold個20年再賣,或者根本不賣的,那就折啊
如果現在年收入10萬,邊際稅率差不多40%,一年折一萬,省稅4000.

幾十年後。。。

賣房了,收入+capital gain,導致邊際稅率50%
加上那一萬的CCA,除了該付的稅,還得付5000.

但這5000是幾十年以後的5000,現在的5000和20年前的5000比是什麼概念?

最低的銀行固定利率現在回報都有3%,8年就抵了25%的稅務增長了。

如果准備長期hold,而且個人收入邊際稅率比較高的,就該折。


那要是出租的幾年折舊, 然後轉為自主, 賣房的時候還查嗎?
 
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不是每個人都適合和你白頭到老,有的人是拿來成長的;有的人是拿來一起生活的;有的人是拿來一輩子懷念的。願生活可以如詩般自由,吃想吃的飯,見想見的人,看喜歡的風景,做可以做的事。心不老
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MyLuckIsBack
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文章 時間: 2018-4-24 10:57 引用回復
小剛鋼 寫道:
那要是出租的幾年折舊, 然後轉為自主, 賣房的時候還查嗎?

我了解的信息是,自住的最好不好和CCA搞一起,弄出capital gain 得不償失。具體計算得清專業會計。
 
花籃
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青春又再出發
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文章 時間: 2018-4-24 11:02 引用回復
小剛鋼 寫道:
MyLuckIsBack 寫道:
如果准備好hold個20年再賣,或者根本不賣的,那就折啊
如果現在年收入10萬,邊際稅率差不多40%,一年折一萬,省稅4000.

幾十年後。。。

賣房了,收入+capital gain,導致邊際稅率50%
加上那一萬的CCA,除了該付的稅,還得付5000.

但這5000是幾十年以後的5000,現在的5000和20年前的5000比是什麼概念?

最低的銀行固定利率現在回報都有3%,8年就抵了25%的稅務增長了。

如果准備長期hold,而且個人收入邊際稅率比較高的,就該折。


那要是出租的幾年折舊, 然後轉為自主, 賣房的時候還查嗎?


那就不行, 如果出租幾年期間不折舊, 轉為自住時不需要交稅, 出租幾年的增值可以遞延到房子實際賣出時再交。

但是, 如果出租期間有折舊就不可以, 必須在轉為自住的那年就要申報交稅。
 
花籃
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小剛鋼
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文章 時間: 2018-4-24 11:21 引用回復
青春又再出發 寫道:
那就不行, 如果出租幾年期間不折舊, 轉為自住時不需要交稅, 出租幾年的增值可以遞延到房子實際賣出時再交。

但是, 如果出租期間有折舊就不可以, 必須在轉為自住的那年就要申報交稅。

謝謝額。 專業人士懂得多, 研究的細
 
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