[小刚钢]

2018-04-23?公主?温哥华1号房产

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房屋的折旧

税务意义上的折旧，英语叫Capital Cost Allowance, 简称CCA，是加拿大根据“所得税法”计算应纳税所得额的折旧费用。用于计算省级目的的应纳税所得额时实行类似的免税额度。

这是一个大家经常讨论的话题。争论的焦点，就在于到底应不应该提取折旧呢？


[ 举例 ]

爱丽丝小姐有一出租房，当年60万买入。每年报税都申报房屋折旧来降低出租收入。出租10年后，房子卖了100万，有增值40万。

* 家具，大家电，这类都可以折旧，用不同的折旧率，这个自己做功课，CRA网站上都有。喜欢学习的同学，请看http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/cca-dpa/menu-eng.html


折旧率（4%）：

* 第一年（1/2yr rule）可以折旧的最高值是60W*4%*1/2=12，000 （头一年折旧只能提取一半，这个叫作half year rule）

* 第二年（60W-12000）*4% = 23，520

* 第三年 22，579

* 第四年 21，676

* 第五年20，809

注意1：这些数字只是可以提取折旧的最高值，你可以从0 到最高值，选其中任何一个数字来提取当年的折旧。

注意2：折旧还不能制造亏损（rental loss），你不能用提取折旧把当年的房租收入搞成负数，降到0就可以了。所以，选取的这个折旧值还得小于等于我当年的net rental income. 注意是NET.

简单起见，假设爱丽丝小姐每年平均取折旧1万，折旧10年，一共提取了（CCA）10W的房屋折旧。此时，账面上还剩60-10 = 50万（Undepreciated Capital Cost , 简称UCC ）没折。

既然提取了折旧，这10年出租还能有正现金流的可能就微乎其微了，即使有挣也可以忽略不计。也就是说，提取折旧的唯一目的就是使房租收入尽量降低，争取为零，因为租金收入，减掉各项费用后，再提取折旧，几乎没有什么剩余的了。这是大家最终想要的结果。


高收入人群

如果你本身就是高收入，一直在比较高的tax bracket。如果年收入9万，边界税率（marginal tax rate）就已经是43%。不提取折旧，你10年需要多付出10W*43%= 4W3的税。使用折旧一共给你省了4万3的税！

现在，咱们看看【提取折旧的后果】：10年后房子涨到100万，卖了，结果就是：1）增值capital gain = 100-60 = 40万。

2）CCA Recapture 10万（recapture -- 账面上剩余的折旧有50W，卖了100万导致CCA claw back）。

最终，taxable cap gain 的20万加上CCA clawback的10万都算入当年收入。等于在你现有9万收入的基础上加30万再纳税。这时的marginal rate几乎50%。也就是这个CCA clawback 让你在10年后交了10*50%= 5万！


?


高收入人群提取折旧，相当于延税（ tax deferral）. 10年期间每年的确能省点儿税.但在出售房子那一年，全部付回去了，而且还多付了7千。


低收入人群

假设你收入4万（保守起见，咱们作最差打算，一直4万，您10年一直挣这个数，不涨钱），边界税率20%，那么房屋折旧 10万 *20% = 2W. 也就是说，这10年提取折旧省了 2万的税。

同样，10年后卖了100万。结果：

1）有 capital gain 40 万。

2） CCA recap 10万。边界税率涨到近50%。那么 CCA clawback 同样使你需要交 10*50% = 5万的税。


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对于低收入人群，提取折旧在过去10年给你省了2万的税，但卖房那年你需要为此交5万的税。


【总结】

一句话，出来混总是要还的。提取房屋折旧，平时省税，卖房当年一下子就全交回去了，而且更多。因为卖房产生的巨大的增值capital gain (哪怕已经退休没有收入) 已经足够使你升到最高的tax bracket，更何况加上CCA clawback - 100% taxable.

真实的收入情况和税率情况肯定会比上面更为复杂，最后的结果也是多种多样。如果房价升得过高呢？当然是没有折旧的房子最后交的税比折旧过的房子交税要更少。但是如果房价不升反降的话，租房子计提折旧更远比不计提折旧省得钱多，毕竟因为租房子产生利润而已经交出去的税钱是收不回来的。

每个家庭的情况是不一样的，租房是否应该计提折旧，和整个家庭未来几年的收入情况以及房市是息息相关的。为了能够切实地享受到合法减税、避税，就需要找到靠谱的会计师，根据您的家庭情况，帮您提前做好规划。

转载：房东网 | 马云

[TFP2016]

马云改行了啊？

[空山]

小刚钢 写道:

2018-04-23?公主?温哥华1号房产 ? 房屋的折旧 税务意义上的折旧，英语叫Capital Cost Allowance, 简称CCA，是加拿大根据“所得税法”计算应纳税所得额的折旧费用。用于计算省级目的的应纳税所得额时实行类似的免税额度。 这是一个大家经常讨论的话题。争论的焦点，就在于到底应不应该提取折旧呢？ [ 举例 ] 爱丽丝小姐有一出租房，当年60万买入。每年报税都申报房屋折旧来降低出租收入。出租10年后，房子卖了100万，有增值40万。 * 家具，大家电，这类都可以折旧，用不同的折旧率，这个自己做功课，CRA网站上都有。喜欢学习的同学，请看http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/cca-dpa/menu-eng.html 折旧率（4%）： * 第一年（1/2yr rule）可以折旧的最高值是60W*4%*1/2=12，000 （头一年折旧只能提取一半，这个叫作half year rule） * 第二年（60W-12000）*4% = 23，520 * 第三年 22，579 * 第四年 21，676 * 第五年20，809 注意1：这些数字只是可以提取折旧的最高值，你可以从0 到最高值，选其中任何一个数字来提取当年的折旧。 注意2：折旧还不能制造亏损（rental loss），你不能用提取折旧把当年的房租收入搞成负数，降到0就可以了。所以，选取的这个折旧值还得小于等于我当年的net rental income. 注意是NET. 简单起见，假设爱丽丝小姐每年平均取折旧1万，折旧10年，一共提取了（CCA）10W的房屋折旧。此时，账面上还剩60-10 = 50万（Undepreciated Capital Cost , 简称UCC ）没折。 既然提取了折旧，这10年出租还能有正现金流的可能就微乎其微了，即使有挣也可以忽略不计。也就是说，提取折旧的唯一目的就是使房租收入尽量降低，争取为零，因为租金收入，减掉各项费用后，再提取折旧，几乎没有什么剩余的了。这是大家最终想要的结果。 高收入人群 如果你本身就是高收入，一直在比较高的tax bracket。如果年收入9万，边界税率（marginal tax rate）就已经是43%。不提取折旧，你10年需要多付出10W*43%= 4W3的税。使用折旧一共给你省了4万3的税！ 现在，咱们看看【提取折旧的后果】：10年后房子涨到100万，卖了，结果就是：1）增值capital gain = 100-60 = 40万。 2）CCA Recapture 10万（recapture -- 账面上剩余的折旧有50W，卖了100万导致CCA claw back）。 最终，taxable cap gain 的20万加上CCA clawback的10万都算入当年收入。等于在你现有9万收入的基础上加30万再纳税。这时的marginal rate几乎50%。也就是这个CCA clawback 让你在10年后交了10*50%= 5万！ ? 高收入人群提取折旧，相当于延税（ tax deferral）. 10年期间每年的确能省点儿税.但在出售房子那一年，全部付回去了，而且还多付了7千。 低收入人群 假设你收入4万（保守起见，咱们作最差打算，一直4万，您10年一直挣这个数，不涨钱），边界税率20%，那么房屋折旧 10万 *20% = 2W. 也就是说，这10年提取折旧省了 2万的税。 同样，10年后卖了100万。结果： 1）有 capital gain 40 万。 2） CCA recap 10万。边界税率涨到近50%。那么 CCA clawback 同样使你需要交 10*50% = 5万的税。 ? 对于低收入人群，提取折旧在过去10年给你省了2万的税，但卖房那年你需要为此交5万的税。 【总结】 一句话，出来混总是要还的。提取房屋折旧，平时省税，卖房当年一下子就全交回去了，而且更多。因为卖房产生的巨大的增值capital gain (哪怕已经退休没有收入) 已经足够使你升到最高的tax bracket，更何况加上CCA clawback - 100% taxable. 真实的收入情况和税率情况肯定会比上面更为复杂，最后的结果也是多种多样。如果房价升得过高呢？当然是没有折旧的房子最后交的税比折旧过的房子交税要更少。但是如果房价不升反降的话，租房子计提折旧更远比不计提折旧省得钱多，毕竟因为租房子产生利润而已经交出去的税钱是收不回来的。 每个家庭的情况是不一样的，租房是否应该计提折旧，和整个家庭未来几年的收入情况以及房市是息息相关的。为了能够切实地享受到合法减税、避税，就需要找到靠谱的会计师，根据您的家庭情况，帮您提前做好规划。 转载：房东网 | 马云

我觉得报房屋折旧就是赌未来房价会降才会折吧。否则自找麻烦。

我基本只算电器的折旧，分摊10年报在维护费里面。事实上房客用电器不到10年就坏啦，坏的那年报剩余的没报完的。税局说不许在换新的时候一次性全报。

[greenteatea]

好复杂太复杂了

[MyLuckIsBack]

如果准备好hold个20年再卖，或者根本不卖的，那就折啊
如果现在年收入10万，边际税率差不多40%，一年折一万，省税4000.

几十年后。。。

卖房了，收入+capital gain，导致边际税率50%
加上那一万的CCA,除了该付的税，还得付5000.

但这5000是几十年以后的5000，现在的5000和20年前的5000比是什么概念？

最低的银行固定利率现在回报都有3%，8年就抵了25%的税务增长了。

如果准备长期hold，而且个人收入边际税率比较高的，就该折。

[青春又再出发]

MyLuckIsBack 写道:

如果准备好hold个20年再卖，或者根本不卖的，那就折啊 如果现在年收入10万，边际税率差不多40%，一年折一万，省税4000. 几十年后。。。 卖房了，收入+capital gain，导致边际税率50% 加上那一万的CCA,除了该付的税，还得付5000. 但这5000是几十年以后的5000，现在的5000和20年前的5000比是什么概念？ 最低的银行固定利率现在回报都有3%，8年就抵了25%的税务增长了。 如果准备长期hold，而且个人收入边际税率比较高的，就该折。

有道理， 如果现在边际税率已经快接近最高税率的， 是可以折， 反正将来了不起交最高税率了， 差别也不是很大。

[小刚钢]

MyLuckIsBack 写道:

如果准备好hold个20年再卖，或者根本不卖的，那就折啊 如果现在年收入10万，边际税率差不多40%，一年折一万，省税4000. 几十年后。。。 卖房了，收入+capital gain，导致边际税率50% 加上那一万的CCA,除了该付的税，还得付5000. 但这5000是几十年以后的5000，现在的5000和20年前的5000比是什么概念？ 最低的银行固定利率现在回报都有3%，8年就抵了25%的税务增长了。 如果准备长期hold，而且个人收入边际税率比较高的，就该折。

那要是出租的几年折旧， 然后转为自主， 卖房的时候还查吗？

[MyLuckIsBack]

小刚钢 写道:

那要是出租的几年折旧， 然后转为自主， 卖房的时候还查吗？

我了解的信息是，自住的最好不好和CCA搞一起，弄出capital gain 得不偿失。具体计算得清专业会计。

[青春又再出发]

小刚钢 写道:

MyLuckIsBack 写道: 如果准备好hold个20年再卖，或者根本不卖的，那就折啊 如果现在年收入10万，边际税率差不多40%，一年折一万，省税4000. 几十年后。。。 卖房了，收入+capital gain，导致边际税率50% 加上那一万的CCA,除了该付的税，还得付5000. 但这5000是几十年以后的5000，现在的5000和20年前的5000比是什么概念？ 最低的银行固定利率现在回报都有3%，8年就抵了25%的税务增长了。 如果准备长期hold，而且个人收入边际税率比较高的，就该折。 那要是出租的几年折旧， 然后转为自主， 卖房的时候还查吗？

那就不行， 如果出租几年期间不折旧， 转为自住时不需要交税， 出租几年的增值可以递延到房子实际卖出时再交。

但是， 如果出租期间有折旧就不可以， 必须在转为自住的那年就要申报交税。

[小刚钢]

青春又再出发 写道:

那就不行， 如果出租几年期间不折旧， 转为自住时不需要交税， 出租几年的增值可以递延到房子实际卖出时再交。 但是， 如果出租期间有折旧就不可以， 必须在转为自住的那年就要申报交税。

谢谢额。 专业人士懂得多， 研究的细