[本拿比经略]

海南房价暴涨 1992年的楼市泡沫破裂会不会重演？

来源：倍可亲(backchina.com)专题：中国房产泡沫开始引爆？



　　《中国新闻周刊》记者/闵杰

　　“对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚，直至清出海南市场。”

　　在海南建省办特区30周年大会结束三天后，4月16日，海南省住建厅火速发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，措辞严厉，“防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为”，并要求，“传达到每一名销售人员，做到全覆盖，不留死角。”



　　海南日前获得中央政策“大礼包”，中央明确表示支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南探索建设自由贸易港。消息公布后，对海南楼市(专题)的关注度快速升温。

　　面对可能被再次点燃的海南房价，海南省住建厅在通知中提出明确预警，“防止炒作和哄抬房价”，并要求，销售数据每日一报，“海南省住建厅汇总后将及时上报省政府。”

　　严阵以待

　　“现在只剩140多平的四居，两居、三居全都卖完了。”在海口非限购区域的西海岸，某楼盘销售人员告诉《中国新闻周刊》记者。

　　这个楼盘所在区域靠近海口市政府，属于重点建设的城市新区。一个月前，当记者来到售楼处时，两居、三居可选余地还很大，均价在每平米21000左右。销售人员很含蓄的表示：“四月以后肯定就不是这个价格了。”而现在，该楼盘在售房网站上的价格显示，均价24000元。

　　在三亚，《中国新闻周刊》记者查阅房产网站发现，市区在售楼盘不多，每平方米均价直逼4万元。

　　对于政策利好带来的房价上涨预期，海南房管部门其实早有准备。在今年3月底，海南已经未雨绸缪，提前升级调控政策。

　　海南省住建厅等部门3月30日联合下发《关于做好稳定房地产市场工作的通知》（又称“房八条”），尤其针对非本省户籍购房者，大大提高了购房门槛，压缩炒房套利空间。

　　“房八条”规定，非海南本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房，且首付比例不低于七成。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。

　　除了加码限购政策之外，对“限售”也进行了加码，在3月30日之后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

　　不过，重大政策利好的预期早就开始传导到房价上。4月18日，国家统计局发布了2018年3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，海口新建商品住宅销售价格环比上涨2.1%，涨幅排名第一。

　　近几年，随着“候鸟式养老”群体的出现，越来越多来自全国各地的人选择在海南养老和度假，再次助推了海南房地产新一轮上涨行情。

　　对于这种新趋势，海南省住建厅对《中国新闻周刊》表示，“海南作为国际旅游岛，热情欢迎国内外人士前来旅游度假和养生。”

　　但这并不意味着，度假和养生，与买房直接划上等号。海南省住建厅也表示，针对解决岛外人士前来旅游度假和养生的居住需求方面，“将逐步引导通过酒店宾馆、乡村民宿、住房租赁等各类经营性住房解决，严格控制商品住宅的开发规模。”

　　在具体的市场引导上，将会兼顾岛外与岛内两个市场，逐步实行“双轨制”。

　　海南省住建厅对《中国新闻周刊》解释，未来，岛内市场将通过完善住房保障和供应体系，发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房，以及实施棚户区改造等，多渠道解决本地居民住房问题，使本地居民有更多获得感、幸福感、安全感。

　　面对岛外需求，将继续实施“两个暂停”政策，高品质开发面向岛外居民的商品住宅，满足岛外享受性住房需求，并继续实施限购、限贷等调控政策，有效遏制各类投机投资性购房需求。

　　不会重蹈覆辙

　　在海南30年发展历史上，房地产过度投机和“房地产泡沫”破裂，曾经给海南带来过沉重的代价。

　　1991年，海南GDP增长14．9%，1992年GDP增速却暴增到41．5%。这一非正常高增长，主要是因为房地产炒作拉动虚增造成的。

　　一座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司，这是上世纪90年代海南房地产顶峰时的情景。

　　1993年6月，中央治理经济过热，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。由于受房地产泡沫破灭的影响，海南经济跌入谷底，海南省GDP增长率由1994年的11．9%迅速降至1995年的4．3%。原本GDP增速连续三年都是名列全国第一的海南，变成了连续三年名列全国倒数。

　　“海南房地产的教训不能忘。”2017年，国务院参事、原住建部副部长仇保兴在一次会议上，重提这段对海南带来沉重代价的阶段。

　　“海南房价顶峰时达到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，银行坏债突增60%，最好的资产一个晚上就变成最坏的资产。”仇保兴说，海南处理烂尾楼前后用了差不多20年的时间，直到2005年才算基本清理完。在他看来，当时的教训，对于当前的房地产市场仍具有参照价值。

　　投资过度热衷于资金快进快出的房地产，地方财政过度依赖土地财政，就像一个难以根治的顽疾，困扰很多地方，海南也不例外。

　　“减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛、会出血，不下大的决心确实不容易做到。”海南省省长沈晓明在今年的全国两会上表示，房地产对海南经济贡献很大，即便如此，海南还是要痛下决心严控房地产。

　　尽管岛外人到海南购房的热情越来越高，但在海南省住建厅看来，如今海南的房地产业不会再重蹈以前“泡沫”的覆辙，原因在于，支撑房价上涨的动因和条件都发生了根本变化。

　　海南住建厅告诉《中国新闻周刊》，这种判断基于几个方面：

　　一是海南生态资源得天独厚，生态环境不断改善，经济社会稳步发展，配套设施逐步完善，发展情景不断向好，这些都将有力支撑海南房地产业发展。

　　二是当前的海南房地产有实实在在的市场需求作为支撑，在海南实施限购、限贷、限转让等严控措施的情况下，仍有大量岛外人士前来购房，与上世纪90年代“击鼓传花”式的虚假需求截然不同。

　　三是海南省商品房预售条件明显提高，新出让商品住宅用地均要求封顶后方可预售，有实实在在的建设投入，金融和社会风险大幅降低，显然有异于上世纪90年代“炒卖楼花”的发展模式。

　　四是海南经济发展实力显著增强，应对风险的能力不断提高，能有效应对短期突发的市场风险，保持房地产平稳健康发展。

　　摆脱“房地产依赖”

　　海南省住建厅在接受《中国新闻周刊》采访时表示，海南未来对房地产的总体调控思路是：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以“壮士断腕”的决心调控房地产业，减小海南省经济对房地产的依赖，决不能成为房地产的“加工厂”。

　　不过，和不少地方的通病一样，海南的地方经济发展模式，依然没有摆脱对房地产过度依赖。

　　“海南经济发展严重依赖房地产的现状还未实现根本转变，短期依赖房地产的现象依然存在。”海南住建厅告诉《中国新闻周刊》，要摆正房地产在海南产业中的位置，从根本上，需要大力调整产业结构，加快培育能替代房地产的支柱产业，降低房地产业在GDP增长、地方财政收入中的比重。

　　控制和降低房地产在GDP中的比重后，如何弥补严控房地产给海南经济带来的缺口？海南省省长沈晓明认为，海南经济的出路在于“两条腿”走路：一方面，今后海南要大力发展旅游业、热带特色高效农业、互联网产业等12个重点产业；另一方面，要大力提高消费在经济发展中的比重，利用好国际旅游岛的离岛免税政策。

　　“房地产过度依赖”，还会带来更严重的问题。近年来，众多房地产企业争相进入海南投资建设，许多房企在海南掀起“圈地运动”，手握大量土地。在可利用土地越来越少的情况下，海南甚至出现“向海要地”、填海造陆的新问题。

　　生态保护和房地产开发的矛盾也越来越突出。2017年底，中央环保督查组在向海南省反馈督查意见时，用罕见严厉的措辞指出：“财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋，毁了生态。”

　　海南省住建厅对《中国新闻周刊》表示，要扭转房地产开发对环境破坏加剧的势头，应该多管齐下：“把生态环境保护同时立为负面扣分和一票否决事项，督促市县加大经济结构调整和生态保护力度，降低对房地产的依赖，有效制止各类破坏生态环境发展房地产的行为。”

　　此外，还要实行更严格的房地产用地管理和项目开发管理，“永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，四个中部生态核心区市县开发的商品住宅只能在本省内销售。”

　　中央支持海南新一轮改革开放的系列政策发布后，遏制短期炒房势头，也关系到海南新一轮改革能否顺利起步。

　　4月18日，国家发改委新闻发言人严鹏程在宏观数据发布会上，谈及近期公布的《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》时指出，海南要认真做好重大风险防范工作，“国家发改委将密切跟踪上述指导意见实施中可能遇到的问题，及时妥善应对，坚决防范炒房炒地产等投机行为。”

[呱唧呱唧]

这事儿难说啊

[Hstt]

当大家都看涨，那就要小心了