[小剛鋼]

2018-03-01?加房購

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一篇博文提到在加拿大由於不了解相關法規房產過戶的案例：

最近接到了一個朋友介紹來的客戶，前年把投資房產名字改到了還未上學的孩子名下，沒有報稅。因為聽經紀說家庭內贈與不需要報稅，可以一元轉讓。2016年底收到CRA來信，讓補稅七萬多元，外加罰款（penalty）。

舉個例子來解釋親屬間房產贈與的稅務問題：隔壁老王十年前以500k價格買入一投資獨立屋，現在市值1.5 Mil。 因名下房產過多，年收入較高，想轉到家人名下。一來他們如果住在裡面可以用Principal residence免稅，二來即使出租，因為他們收入較低，將來賣房時，增值稅在他們頭上繳納稅率較低。他們思來想去，老王有了下面幾個選擇：

1.?妻子

2.?未滿18歲兒子

3.?妻子哥哥

4.?姑姑

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1.?轉給妻子

- 自動有spousal rollover (Section 74.2 of Income tax Act)。稅務角度視房子按成本轉給妻子，轉房當年王先生不需要增值稅。即夫妻間可以一元轉讓。稅務角度王先生的賣出價是500k, 妻子的買入價價也是500k。

- 但是，Income Tax Act沒有給我們這樣簡單的income splitting的機會-?Attribution Rule。即房子本質上其實還是屬於老王，雖然名字轉給了妻子，但是將來每年的租金淨收入，賣房增值稅都會在老王頭上繳納。

- Attribution Rule在離異或老王死亡時會消失，從那以後租金收入和賣房增值會在妻子頭上繳稅。

有無辦法規避Attribution Rule?

1. 有的，解決辦法：Elect out of spousal rollover（可以聯系會計師幫助寫Election Letter）

2. 妻子必須是稅務居民。

3. 房產需要按照市場價transfer（不能低價轉讓或贈與）。

4. 按市場價transfer – 當年老王需要把100萬升值納入當年T1，妻子以後的成本價是1.5 mil。

5. 很多時候這種轉讓時通過夫妻間的借款形式發生的，妻子需要在下一年年一月底之前按照CRA規定的interest rate (Prescribed rate www.cra-arc.gc.ca/interestrates/) 支付利息，即1%*1.5mil = 15,000。否則Attribution Rule就會生效，無法修改。

6. 有人要問，夫妻的錢都是一起的不付不可以嗎？答：不可以！

CRA會需要paper trail， 最簡單的做法老王給妻子一萬五，妻子寫一張支票存到老王賬戶裡，妻子把支票和銀行賬單打印出來存底即可，這就是Proof。

2.?轉給18歲以下子女-?外甥（女），侄（女）

- 有Deemed disposition，即稅務角度，老王的房子是按照市場價賣出了，100萬升值納入當年T1。兒子以後的成本價是1.5 mil。

- Attribution rule還是有的，但是和轉給妻子不同的是，只有每年的租金淨收入需要納入老王的T1, 以後升值收入會在兒子頭上納稅。（這是個valid tax planning opportunity）。

有無辦法規避Attribution Rule?

- 有，解決辦法同“轉給妻子”規避Attribution方法，但個人認為一般不值得如此麻煩。 畢竟租金是小頭，增值才是大頭。

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3.?轉給其他直系親屬

- 如何判斷稅務角度直系親屬？首先，relation/related party在稅務角度的定義是：中國傳統意義的直系加上親兄弟姐妹，即爸爸媽媽，爺爺奶奶，外公外婆，子女，哥哥姐姐，妻子，都是related, 但是姑舅，表親都不是。

- 有Deemed disposition，即稅務角度，老王的房子是按照市場價賣出了，100萬升值納入當年T1。

- 妻子哥哥以後的成本價是：

a) 若轉讓價小於市場價比如$1轉讓，妻子哥哥以後的成本價還是$1。

b) 若按市場價轉讓，妻子哥哥以後成本價是1.5mil

c) 若是贈與，哥哥以後的成本是1.5 mil

(這裡一定注意：如果轉讓價小於市場價，即以上b)的情況，存在Double taxation的後果，即同一部分升值會被稅兩次,因為從50萬到150萬這部分升值，老王已經交過稅了呀，但是到妻子哥哥手裡，成本價卻是$1，這以後他要是賣還有大筆的稅要交。切記非直系親屬一定要贈與或者市場價轉讓）

4.?轉給非直系親屬

- 這就是市場交易了，CRA一般沒什麼話講，合同上寫多少錢就按多少錢繳稅。

- 比如賣給姑姑1 mil, 50萬升值納入老王的當年T1, 姑姑成本價為1 mil。

翻建房產，客戶偏信一方之言，卻掉入了稅務債務現在的例子太多了。無論你身邊的貸款經紀怎麼說，律師怎麼說，地產經紀怎麼說，請仔細咨詢您身邊的會計師。

[小剛鋼]

@剛定了樓花 請問這篇文章說的對嗎？

[黑色陸虎男]

不管對不對，1元轉讓避稅該多傻多貪才能這麼做啊

[小剛鋼]

按照2017年的稅率， 最高階的是33+14.7=47.7%

capital gain 50%. 假設投資房賣掉，扣除expense. 稅前 盈利10萬， 一半5萬打稅23850. 最後到口袋 76150

[小剛鋼]

小剛鋼 寫道:

按照2017年的稅率， 最高階的是33+14.7=47.7% capital gain 50%. 假設投資房賣掉，扣除expense. 稅前 盈利10萬， 一半5萬打稅23850. 最後到口袋 76150

Maplecreek 寫道:

對， 死守不是最好的方式。 唯一能安慰就是物業增值， 頭疼的是又不敢賣， 50%的 資產增值稅啊！

你再仔細算算。不要誤解交五萬啊

[Maplecreek]

小剛鋼 寫道:

小剛鋼 寫道: 按照2017年的稅率， 最高階的是33+14.7=47.7% capital gain 50%. 假設投資房賣掉，扣除expense. 稅前 盈利10萬， 一半5萬打稅23850. 最後到口袋 76150 Maplecreek 寫道: 對， 死守不是最好的方式。 唯一能安慰就是物業增值， 頭疼的是又不敢賣， 50%的 資產增值稅啊！ 你再仔細算算。不要誤解交五萬啊

偶們稅率太高了， 現在肯定是不賣，加上還有現金流，租客也很好。
打算在55-63 歲之間賣點。

[小剛鋼]

Maplecreek 寫道:

偶們稅率太高了， 現在肯定是不賣，加上還有現金流，租客也很好。 打算在55-63 歲之間賣點。

最高也就是47%吧，50%的再47%

[Maplecreek]

小剛鋼 寫道:

最高也就是47%吧，50%的再47%

對。 但賣了上哪裡去找一個比目前的租金收入更好的投資產品呢？

[小剛鋼]

Maplecreek 寫道:

對。 但賣了上哪裡去找一個比目前的租金收入更好的投資產品呢？

沒有，幾乎沒有。你研究過酒店房間嗎？

[Maplecreek]

小剛鋼 寫道:

沒有，幾乎沒有。你研究過酒店房間嗎？

好幾年前研究過， 2010 年還到處去看倉庫。。 當時不知為什麼agent 都不贊同我買酒店房間。 我當時看中的是滑雪勝地威士拿。。。