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浅谈房价,房租,收入三者的关系

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作者 正文
谈笑风生的长者
(只看此人)




文章 时间: 2018-3-13 14:18 引用回复
可能是因为国内楼市近二十年的大涨,很多人对本地的楼市也寄予厚望。尽管长期来看,房产比普通定期存款保值,但这并不代表投资楼市,一定是正确的。下面我就从事后诸葛亮的角度,分析一下房价,房租,收入,三者之间的关系。

上海现在一套市值800万的两房阿怕门,月租金也就1W左右,就算没有空置期,换房客也不麻烦中介,租售比还是只有可怜的1.5%。老破小的情况稍微好点,300万市值的,租金一般是4.5-5K,勉强有2%。如果不当房东,直接卖房套现,就算300W买银行理财,也能达到5%以上的收益。如果买信托,在目前刚性兑付还没实质打破的背景下,安享8%的收益也没压力。明摆着,当房东一年至少要亏3%以上。

雷锋也就几十年出一个,国内不可能有那么多雷锋房东。为什么不提高租金,让年回报跟固定理财接轨,至少接近呢。无法就是两个原因:

第一,对楼市大幅度上涨有预期,即使一年只涨10%(相对于最近十多年的涨幅,已经是非常保守的估计了),不算租金,也比银行理财强。

第二,目前的租金已经是市场价的上限了,再涨价,至少是目前没人租的起了(这个是最主要的)。

只要有资金追捧,房价可以涨到让本地工薪阶层望房兴叹,但房租却只能由本地普通人的收入决定。

有人可能会反驳,前面你举例的那套300W的老破小,十年前租金不过2K左右,现在涨到近5K,难道跟房价上涨没关系?

我的回答是:房租最近十年翻了一倍多,是因为社会平均收入增加的缘故,跟楼价暴涨并无太多直接关系。就好比餐饮价格,近十年也翻了倍,尽管有楼价暴涨的一部分贡献,但最主要的原因,还是大家兜里有钱了!

房价就算今年不涨,照样有人赌明年要涨,问银行借钱买投资房。但有多少人因为预期明年房租会涨,现在去囤几套出租房?这就是为什么,房价炒得起来,房租炒不起来的原因。

回到大家拿,房租一样是由当地人的收入决定,而不是歪果仁/新移民。草原大农村30W的新阿怕门,租金就有1.4K左右了,本拿比70W的新阿怕门,租金也就2K左右。大温之所以房价翻倍有余,租金只多了50%,并不是本地房东做雷锋,而是因为本地工薪族跟草原大农村比起来,收入也就高两成左右,就算房价现在再翻一番,自己的工资没怎么增加的话,租金也不会有什么实质变化。
 
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楼主 | 电梯直达
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本呐比经略
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文章 时间: 2018-3-13 14:20 引用回复
楼主数据不错,但比较对象找错了。温哥华跟上海有啥好比的,要比也比杭州成都这种二线城市。。。icon_rolleyes.gif
 
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部落巨人
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文章 时间: 2018-3-13 14:43 引用回复
LZ外行了,草原大农村的要比城市工薪族有钱
 
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板凳 | 返回顶端
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lqiang
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文章 时间: 2018-3-13 14:46 引用回复
温哥华要和香港看齐、房价上涨是大概率事件
 
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COFFEECITY
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文章 时间: 2018-3-13 14:49 引用回复
楼主叫醒装睡的人是不地道的。
 
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谈笑风生的长者
(只看此人)



文章 时间: 2018-3-13 14:49 引用回复
部落巨人 写道:
LZ外行了,草原大农村的要比城市工薪族有钱


不管是最低工资还是平均工资,都要比大温低。

税前能上七万,在当地就算高薪了,在大温貌似要上十万才算吧。
 
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MyLuckIsBack
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文章 时间: 2018-3-13 14:59 引用回复
谈笑风生的长者 写道:
可能是因为国内楼市近二十年的大涨,很多人对本地的楼市也寄予厚望。尽管长期来看,房产比普通定期存款保值,但这并不代表投资楼市,一定是正确的。下面我就从事后诸葛亮的角度,分析一下房价,房租,收入,三者之间的关系。

上海现在一套市值800万的两房阿怕门,月租金也就1W左右,就算没有空置期,换房客也不麻烦中介,租售比还是只有可怜的1.5%。老破小的情况稍微好点,300万市值的,租金一般是4.5-5K,勉强有2%。如果不当房东,直接卖房套现,就算300W买银行理财,也能达到5%以上的收益。如果买信托,在目前刚性兑付还没实质打破的背景下,安享8%的收益也没压力。明摆着,当房东一年至少要亏3%以上。

雷锋也就几十年出一个,国内不可能有那么多雷锋房东。为什么不提高租金,让年回报跟固定理财接轨,至少接近呢。无法就是两个原因:

第一,对楼市大幅度上涨有预期,即使一年只涨10%(相对于最近十多年的涨幅,已经是非常保守的估计了),不算租金,也比银行理财强。

第二,目前的租金已经是市场价的上限了,再涨价,至少是目前没人租的起了(这个是最主要的)。

只要有资金追捧,房价可以涨到让本地工薪阶层望房兴叹,但房租却只能由本地普通人的收入决定。

有人可能会反驳,前面你举例的那套300W的老破小,十年前租金不过2K左右,现在涨到近5K,难道跟房价上涨没关系?

我的回答是:房租最近十年翻了一倍多,是因为社会平均收入增加的缘故,跟楼价暴涨并无太多直接关系。就好比餐饮价格,近十年也翻了倍,尽管有楼价暴涨的一部分贡献,但最主要的原因,还是大家兜里有钱了!

房价就算今年不涨,照样有人赌明年要涨,问银行借钱买投资房。但有多少人因为预期明年房租会涨,现在去囤几套出租房?这就是为什么,房价炒得起来,房租炒不起来的原因。

回到大家拿,房租一样是由当地人的收入决定,而不是歪果仁/新移民。草原大农村30W的新阿怕门,租金就有1.4K左右了,本拿比70W的新阿怕门,租金也就2K左右。大温之所以房价翻倍有余,租金只多了50%,并不是本地房东做雷锋,而是因为本地工薪族跟草原大农村比起来,收入也就高两成左右,就算房价现在再翻一番,自己的工资没怎么增加的话,租金也不会有什么实质变化。


有一定的道理,但是有一个因素没有考虑:利率
在去年的时候,做房东还是有利可图的,很大程度上是低利率的关系。
一个40万的condo租到1500一个月不是梦。
假设40万全贷款,3%的利息(1000一个月),加上300一个月的地税+Strata,房东收入是200一个月。这是在首付为零的情况下,所以可以说收益比是无穷大。
随时间推移,利息部分会下降,地税+strata部分会上升,租金会上升,总体来说房东收益会慢慢上升。

现在有一个情况在变,就是利息有上升趋势,这会导致房东成本增加。利息上升到3.6%,那么上面例子里的房东就无利可图了。

利息上升的前提下,可能的结果有两个:
1.房东hold不住,卖房,多了会导致房价下降
2.房东hold住,增加租金,会导致房租上升。

由于利息上升,压力测试的原因,大量首购族现在已经没有能力买房了。要房东亏本卖房,估计房东宁可每月亏个200块(假设上面例子里利息涨到4.2%),也不会愿意大幅降价(和今年的估价比吧)卖。

因为就业强劲,购房路被堵死,租金会有上升压力,但限于收入水平,只能缓慢增长。
没有大量抛售,在经济环境还不错的前提下,房价跌没有可能。

新造的房子会越来越小,配合上涨的租金
造成平均房价下跌,租金平稳的假象,皆大欢喜icon_biggrin.gif
 
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部落巨人
(只看此人)



文章 时间: 2018-3-13 15:03 引用回复
谈笑风生的长者 写道:
部落巨人 写道:
LZ外行了,草原大农村的要比城市工薪族有钱


不管是最低工资还是平均工资,都要比大温低。

税前能上七万,在当地就算高薪了,在大温貌似要上十万才算吧。


给你一个图,一张表,希望你能看出端倪
betterdwelling.com/cit...ractive/#_

www.statcan.gc.ca/tabl...9k-eng.htm
 
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部落巨人
(只看此人)



文章 时间: 2018-3-13 15:05 引用回复
端倪1:萨省比BC平均工资高

端倪2:BC省越靠近大温中心,工资越低
 
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MyLuckIsBack
(只看此人)



文章 时间: 2018-3-13 15:06 引用回复
谈笑风生的长者 写道:
可能是因为国内楼市近二十年的大涨,很多人对本地的楼市也寄予厚望。尽管长期来看,房产比普通定期存款保值,但这并不代表投资楼市,一定是正确的。下面我就从事后诸葛亮的角度,分析一下房价,房租,收入,三者之间的关系。

上海现在一套市值800万的两房阿怕门,月租金也就1W左右,就算没有空置期,换房客也不麻烦中介,租售比还是只有可怜的1.5%。老破小的情况稍微好点,300万市值的,租金一般是4.5-5K,勉强有2%。如果不当房东,直接卖房套现,就算300W买银行理财,也能达到5%以上的收益。如果买信托,在目前刚性兑付还没实质打破的背景下,安享8%的收益也没压力。明摆着,当房东一年至少要亏3%以上。

雷锋也就几十年出一个,国内不可能有那么多雷锋房东。为什么不提高租金,让年回报跟固定理财接轨,至少接近呢。无法就是两个原因:

第一,对楼市大幅度上涨有预期,即使一年只涨10%(相对于最近十多年的涨幅,已经是非常保守的估计了),不算租金,也比银行理财强。

第二,目前的租金已经是市场价的上限了,再涨价,至少是目前没人租的起了(这个是最主要的)。

只要有资金追捧,房价可以涨到让本地工薪阶层望房兴叹,但房租却只能由本地普通人的收入决定。

有人可能会反驳,前面你举例的那套300W的老破小,十年前租金不过2K左右,现在涨到近5K,难道跟房价上涨没关系?

我的回答是:房租最近十年翻了一倍多,是因为社会平均收入增加的缘故,跟楼价暴涨并无太多直接关系。就好比餐饮价格,近十年也翻了倍,尽管有楼价暴涨的一部分贡献,但最主要的原因,还是大家兜里有钱了!

房价就算今年不涨,照样有人赌明年要涨,问银行借钱买投资房。但有多少人因为预期明年房租会涨,现在去囤几套出租房?这就是为什么,房价炒得起来,房租炒不起来的原因。

回到大家拿,房租一样是由当地人的收入决定,而不是歪果仁/新移民。草原大农村30W的新阿怕门,租金就有1.4K左右了,本拿比70W的新阿怕门,租金也就2K左右。大温之所以房价翻倍有余,租金只多了50%,并不是本地房东做雷锋,而是因为本地工薪族跟草原大农村比起来,收入也就高两成左右,就算房价现在再翻一番,自己的工资没怎么增加的话,租金也不会有什么实质变化。


不过今天央行行长又鸽了。
加币应声下跌半分,加息前景看淡。
年头上大银行抢着升贷款利率,最近又小幅下跌。
 
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