小子原创分享3: 关於与银行和经济打交道 (发表于6年前)

the604kid

加拿大一般人民较纯朴，信任度提高，提防变少。
因为房屋和贷款涉及款项较大，还是自己多长个心眼好点。然而，这就需要某程度的知识和智慧。今天跟大家分享一下与贷款JJ打交道的一些事宜。

首先，心态要调整好。无论买卖房屋或者贷款，记得JJ只是一个工具或平台，他们只是给客户提供消息和服务。TA不是朋友，我也不喜欢通过朋友去买房、买车或者其他大件商品。因为这是个生意交易。在商言商，不希望在这生意的过程中影响关系或友谊。所以常常听到谁谁谁说“砍熟人”，一般都是因为太相信或者依赖对方导致在生意买卖中未达到对自己利益最大化。

我不是说JJ都是坏人，只有心态摆正确，才能不偏不倚地处理好事情，而不是事后纠纷（或纠结）。作为一个持牌执业的JJ，无论房屋买卖或者贷款，他们的职业道德应该遵守，普罗大众也该保持应有的尊重。至于他们提供的意见，自己也要掌握和衡量好，尽量皆大欢喜就最好。

进入正题。现在贷款一般可以在120天之前锁定利率。好像没见过更长的，欢迎补充。但在利率跌的周期（2012－2015），好像允许过了120天之后再Extend。不过这也是多余的，要是下跌周期，之前锁好的利率可以“开锁”换成更低的。
至于该选浮动还是固定利率，这又是一个可以另开一贴讨论的话题。

我就是被某银行店大欺人的态度“逼着”另找出路的，虽然当时谈下来的利率相对不错（因为连续加息几次了）。但在我契而不舍的坚持下（其实就是爬了两三天网，打了好几通电话），找到了现在这个贷款JJ，Mr M。之前贷款因为种种原因（其实就是怕麻烦），一直都是银行给什么就要什么。虽然知道JJ费用不必自己口袋里出，但就是心里上拒绝。可显而见之前银行态度有多拽了吧，真逼我豁出去了。

找到MR M之前，好几个其他JJ都是说不如接受银行的Offer吧，不能找到更好的了，而且本身有个Collateral，转让费用加起来不划算。MR M简单了解了我的情况，然后开出了一个蛮吸引的利率，外加Cover部分律师费。经过思量之后决定试试吧，反正加西常常有人说“拿到的才算好Deal”。

其实现在回想起来，其他银行或者JJ都好像侃侃而谈,由2011年听到最多的就是“不能再维持这么低的利息了”BlaBla Bla, 蛮喜欢推销FIX RATE (应该是佣金比较多）。反而当时MR M也没有提供很多比较或者意见。或许是对话当中Mr M已经感觉到我的基本要求，加上大家都是实干型的，省略了很多无必要的哈拉。

之后资料提交上去了以后，PreApproval批下来了。Lender发出了一份意向书，就是合同。这是很重要的文件，大概20页。里面透露了贷款细节、条款Closing的要求（包括是否Title Insurance、Appraisal，费用谁支付等等）, 甚至还包括JJ的佣金 Disclosure！

最好可以自己看看，了解一下。“魔鬼在细节”嘛。但基本上内容跟MRM口头上说的差不多。多说一句，大家比较关心的提早还款罚款，JJ们或许会忽悠你说个“大概三个月息”、“interest rate differential" ”很复杂“之类的行内语。无论你做的是固定还是浮动，你是可以要求JJ给你准确算出罚金是多少。好让你知道这个Deal是否结合自己将来的规划以作比较。

在签订这个合同意向书之前，屋主们也该好好算清楚所有费用尤其是律师费。最好亲自咨询律师或公证人以拿到一个更准确的价目。

然后才能估算是不是值得接受这个Deal，转银行等等。

最后，说说之前论坛有JJ 介绍过使用Title Insurance 来登记可以节省很多，费用是七百块，比较律师和公证人一般过千元的收费看起来是省很多。但“YOU GET WHAT YOU PAID FOR” 这句金科定律很贴切。

Title Insurance Company 是可以让律师把文件拿到府上签，但这个所谓的律师只是个见证人，TA不会对任何一页文件作出咨询回答。所以，除非你对法律文件的阅读理解很有信心，否则要特别留意。当然不排除部分律师／Notary对文件或者贷款条件的熟悉掌握度有限，所以再次强调作为贷款人，提前阅读和清楚了解这些文件的重要性。让自己或者JJ有足够的时间排忧解难。

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MyLuckIsBack

请问你那个colleteral的mortgage转出最后要付给原银行多少钱？

honeysuckle

同意，生意就是生意，不要想着照顾熟人生意或是优惠什么的，都是合理市场价格。不要用生意考验朋友，对人对己都无益。

不不羁的风

顶原创

the604kid

MyLuckIsBack 写道:

请问你那个colleteral的mortgage转出最后要付给原银行多少钱？

我是用了Title Insurance，所以700块全包。但我投入的时间和精力未计算入内。用律师的话，说会多75块登记费加杂费，差不两三百。

MyLuckIsBack

the604kid 写道:

我是用了Title Insurance，所以700块全包。但我投入的时间和精力未计算入内。用律师的话，说会多75块登记费加杂费，差不两三百。

就是如果用律师，转出需要1000块。。。

the604kid

接着说，你的HELOC要是动用到，要全款还清才能作转银行。这也是之前JJ，包括在坛子上是未有提及过的

the604kid

MyLuckIsBack 写道:

就是如果用律师，转出需要1000块。。。

还不是律师，公证人而已，我没有找到低于1200的

慎独

原创要支持

版主不给精华实在是失职啊

teemoned

楼主又来做义工了，支持加精华