突发！土地制度巨变！难道这次楼市铁定变天了？ (发表于6年前)

辛柳

转自财经新论坛

毫无征兆，堪称平地起惊雷！

这真是一项重大的土地改革，而且可谓楼市调控的治本之策！

内参君可不是空穴来风地吹牛，你听听这个大消息的歌词大意就明白了：住房供地，政府将不再垄断！

刚刚，权威消息传来，国土资源部部长姜大明宣布了两项重大土地改革思路：

政府将不再是居住用地唯一提供者：我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

虽然目前具体细则还没出来，但相信内行人一看这个表述，肯定会从心里涌起一种激动：天，这一刻，我们见证了历史！

因为，和以前限购限售等应急性调控举措相比，政府不再垄断住房供地，这是一项重大得多的理论和实践创新，是一项管长远的长效机制建设！

可以说，从国土部宣布这个思路的第一刻起，中国的房价注定要告别猛涨的疯狂阶段，炒房客也注定了失败的宿命！

辛柳

这些年，我们的房价为什么会涨得这么快？

除了这些年货币政策偏于宽松之外，房价虚高一个最主要的原因，恐怕还在于地价偏高了！

那么，我们的地价为啥会这么高？

俗话说，物以稀为贵。地价之所以会高，归根结底，一是因为住房土地供给量不足，二是对住房土地将保持长期稀缺的预期。

因此，在目前地产供需矛盾叠加资产荒的背景下，抑制房价上涨的釜底抽薪之策，无疑是加大土地供应。

现在，国家已经发话了：要研究非房地产企业将自己拥有使用权的土地作为住宅用地，试点农村集体经营性建设用地建设租赁住房等办法，让全体人民住有所居。

这个一下子就抓住了牛鼻子了：以后，居住用地和租赁住房用地，将不再由政府一家垄断、别无他店了，而是将研究从更多渠道进入市场。

比如，农村集体土地不用经过国家征地环节，可以盖成租赁房，直接进入了市场，那么节省的成本会非常巨大——农村集体建设的租赁房成本，可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。

如此这般，租赁市场的供需结构将彻底向租房者的一头倾斜，在租房权益增加的同时，房租不仅不会大涨，反而可能下降！

商品房也是一个道理，价格取决于供求关系。供大于求，价格就下落;求大于供，价格就上升。如果住宅用地增加了，商品房的价格自然会稳中有降，这是客观规律。

如果说，以前的限售限购等政策，是给发高烧的楼市冷敷和吃退烧药的话，那么，今天国土部的这个政策，则是给楼市吃消炎药，是真正釜底抽薪的治本之策！

辛柳

除了加大住房土地供地外，前不久中国刚刚公布的M2增长数据，也让人大跌眼镜、长长地松了一口气：

中国2017年M2同比增加8.2%，创下了史无前例的新低。

这是中国货币M2有统计数据以来的新低，具有重要的风向标意义，说明中国的货币政策已经向真正的稳健中性迈进！

限售、限购，加大土地供应、货币政策收紧.......一切都在说明，对于那些虚高的房价泡沫，大闸刀已经拉开，势必切除！从以往种种迹象看来，但凡国家下定决心根除的，就一定能根除。

试问，当M2走向了史上新低，当住房土地供应迎来了巨大的制度性破局，当租房真的能够享受等同买房的权益时，我们还需要那么狂热地咬牙加杠杆买房吗？相信，每个人都会有自己心中的答案！

挥手自兹去，萧萧班马鸣！再见了，炒房时代！从今天起，请牢牢记住这句话：房子是用来住的，不是用来炒的！

一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！我们看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼！

辛柳

姜大明表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

翻天覆地之变，这类人有福了！

据暴财经（ID：icaijing123）分析，上面这两条消息的核心内容是：

1、宅基地的制度安排将发生翻天覆地的变化。

把所有权、资格权、使用权分离开。所有权不变，仍然属于集体；资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障；而使用权最为关键，因为将使用权分离出来意味着，宅基地真正可以入市了，进入住宅用土地市场。

2、一直被忽视的财富有望被兑现！

姜大明明确，政府将不再是居住用地唯一提供者，还提到非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。

此前在十八届三中全会中曾经提出过，“在确保农民住有所居前提下，赋予农民宅基地更完整的权能，并积极创造条件，将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。”如果这条意见是宅基地改革的基本方向，再结合上面提到的这两句话，“暴财经”推测——如果这个解读没错，那么这绝对是一个对中国有着翻天覆地的影响的举措，因为：

一来这改写了楼市（尤其是一二线城市）土地稀缺的局面，有大量潜在土地或许可以入市；

二来，农民的利益将可能会因此而大幅度提高！

农地真可以直接入市？

一位不愿具名的土地专家接受证券时报记者采访时表示，住宅用地政府不再垄断的理解不够准确，客观来说，真正的含义是：

原来住房供地都是国有建设用地，农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地，这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应，农村集体建设用地也将参与供应，但是只能通过建设租赁住房的方式入市，而且是在政府统一规划下建设，并不是真正打破垄断。

而对于宅基地三权分置说法，他认为，客观来说，这次核心是提出宅基地使用权的概念，原来对于宅基地没有提过“使用权”，这次提出未来将“适度放活宅基地使用权”，但是对于使用权将来怎么流通，具体有何限制，并没有明确，只是为未来放活做铺垫。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边宅基地的盘活。

但也有两个红线或底线。

第一、土地属性不改变，还是属于集体建设用地。第二、允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。

辛柳

市场冲击几何？

上述不愿具名的土地专家认为，过去的农村集体建设用地改革很多年了，但是直到现在也没有什么实质性的进展，他判断宅基地的改革应该会更加谨慎。

他同时指出，这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”，这只是刚刚开始，未来还要进一步试点，到将来推开也是有限范围内，因此对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。

实际上，农村集体经营性建设用地直接入市已经呼吁了很多年。此前，2015年，国家提出在北京市大兴区、天津市蓟县等33个县市试点农村集体经营性用地入市。后来《土地管理法》修改，改掉了不准农村集体建设用地直接入市的条款。

辛柳

政府不再垄断住房供地城市租赁市场或大受影响
来源：网易财经，作者：郭瑞超李兆元

政府将不再是居住用地唯一提供者。在业内专家看来，以上制度的推行，对城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说，能起到缓解供需的作用。

中原地产首席分析师张大伟分析称，政府不再垄断住房供地，需要注意的是住房与商品房是有区别的。目前看，政策更多的提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地。张大伟表示，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

张大伟进一步解释称，权属不变，符合规划，这是土地出让的前提，所以预计对现在土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。但是必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。

“从政府供地的表述来说，其实是要让更多的非国有用地等进入市场，当前改革的焦点是租赁市场，所以也说明对于租赁市场的用地可能正在探索新渠道，进而形成更多的租赁用地，这有助于一些大城市尤其是近郊区市场供地节奏的加快，利好租赁市场的培育和发展。”严跃进认为。

严跃进分析称，从此类表述来看，类似用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取，尤其是一些国有企业的用地。很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性，过去很少会提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会对此类存量用地积极盘活，所以实际上都有助于土地用地制度的灵活，同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。

snowwolf

看来半天才知道“我国”是“中国”

灵猴

趋势是要变天

虹猫

snowwolf 写道:

看来半天才知道“我国”是“中国”

难道你不是中国人？

Norm

看到了这则消息，关键是具体怎样实行。