[小刚钢]

2017-10-20 人在温哥华

一、签约之前，深度了解新租客是避免麻烦的关键

都说租房子就像谈恋爱一样，既看技巧也看缘分。无论你要出租的是大别墅，普通公寓楼房还是一个简简单单的小Studio，如何找到一位爱护房屋的优质租客，永远都是房东们避免后续租房问题的关键。不少房东对即将出租的租客了解甚少，见过一次面，简单聊了两句就签约了。很多房东甚至不清楚自己的租客是否年满19。特别注意啦！此处可能会隐藏巨大的法律隐患。

管理公司的经验：在与未成年人（未满19周岁者）签约时，我们强烈建议要求租客及其监护人一并在租房合同上签字，用于确保合同拥有完整的法律效益。面对朋友代替看房或代替签约等情况，请房东格外认真审查。先邀请租客本人填写基本信息申请表后，然后通过面试的形式进一步加深了解。在确定申请人文明友善后才进入看房环节，最后的最后才是签约和收取押金哦。

二、审查信誉记录环节中，现任房东的推荐信必不可少

为记录良好的租客提供推荐信（reference letter）或配合新房东的电话调查是每一位房东的义务。任何一家正规的房屋管理公司或大学宿舍都有免费提供推荐信的服务。因此，当某些租客以开推荐信会被收费等理由，企图逃避提交推荐信或提供现房东的联系方式时，就要格外留意啦！

管理公司的经验：收到推荐信后，一定要花时间拨打推荐信上的电话。仔细确认开具推荐信的人是否为真实房东，而不是有人作假冒充。当租客无法提供现任房东联系方式时，房东需要特别警惕，极有可能是租客与现任房东产生了纠纷所以无法提供推荐信。为了避免日后的麻烦，房东需进一步了解情况后再做定夺。

三、预防重大损失，警惕租客宠物饲养问题

“我可以帮我朋友寄养两天宠物吗？它真的很乖，从来不乱叫也不破坏房屋。”

绝大多数房东在听到租客申请养宠物的请求后，都是心情忐忑不已，既害怕宠物破坏房屋但想想只是短期也许没什么问题。此时租客们往往会强调他们一定会看管教好宠物，确保不破坏房屋。于是不少房东会心软，答应租客的请求。然而在管理公司十年经验总结中，最深刻的体验便是：没有不破坏房屋的宠物，只有追讨不到的欠款！

就在今年夏季，管理公司发现本拿比SFU校区625-9009单元的租客违规养猫。我们只能用“惨不忍睹”四个字来形容房屋的状况：当我们进行例行检查时，一走进房间，浓重的猫骚味儿扑鼻而来，令人作呕；全屋墙面，门框，窗台和地脚线都遍布着猫的抓痕齿痕而变的破破烂烂；窗帘上，地毯上覆盖着厚厚的一层猫毛，原本用3个小时可以完成清洁的房间，最终花费了9个小时才彻底清洁干净。再加上全屋修补和粉刷以及专业除味等，至少需要72个小时和以千元计算的维修费才能去除养猫的痕迹。

因租客造成的损失远远超出了押金，当管理公司联系到两位租客要求支付除毛清洁费以及维修费时，两名租客拒绝沟通和支付欠款。为了抹黑管理公司，租客郑某联合了网络写手，通过造谣涨租次数，断章取义只提“除毛费”但不提违规养猫等手段发布不实文章。最终，这两名租客和该网站都收到了律师函，并且将会为造谣的不实言论付出代价。管理公司也将采取法律手段，追索这两名租客的欠款直到其付款为止。

若您觉得此为个例，那么管理公司给你举另外一个例子。住在9250一个单元的租客，竟然偷偷违规饲养大型犬而制造了满屋狗粪以及狗尿，屋主不得不全屋重新装修，包括更换地毯、地板以及刷墙，花费高达上万加元。

管理公司的经验：若想确定租客是否偷养宠物，定期安排例行检查是最高效的方法。如房东本人无法做检查，可以在与租客事先沟通的情况下授权由管理公司或者亲友代为检查。

如房东不允许租客饲养宠物，请在租房合约中特别注明为基本条款，并且在签约时与租客再三强调。如租客违反了基本条款，房东应先与租客进行沟通，若租客拒绝整改，则房东可以发出30天书面通知，终止其租房合同，限定租客在30天后搬离出租屋。最后，房东应详细做好搬出检查（Move-out inspection)，尽快统计因租客养宠物而带来的开销，并且通知租客支付欠款。如租客拒不付款，即便是在搬出后，房东也可以继续通过法律手段追索其欠款。

四、搬入检查时记录详细加拍照，搬出检查时轻松定损无纠纷

----“这个破损不是我弄的，我来的时候就已经这样了”

----“这个东西我来的时候就不太好用，所以现在坏了也不是我的责任”

----“这个设施也没人告诉我怎么使用，我以为就这么用呢，谁知道会坏啊”

相信房东们一定对这几句话熟悉到不能再熟悉啦。搬出检查的结果直接与应退还租客多少押金挂钩，因此房东和租客常常在搬出检查中产生纠纷。如果房东和租客有所争论，其根本原因都是搬入检查报告没有记录得清晰详尽。此外，一些国内较少用到的电器，如厨余打碎机，烘干机，洗碗机等，也常常成为产生纠纷的原因。因租客缺乏基本的生活经验，如长期错误地使用会导致机器故障，从而产生高额的修理费。

管理公司的经验：搬入检查必不可少，房东与租客应同时到场。缺乏租房经验的租客往往不太清楚搬入检查时具体应该查些什么。此时房东可以主动向租客展示和讲解各类设备的使用方法和注意事项，并且详实记录房屋内的破损情况。如问题较难用文字描述，房东可以通过拍照的形式充分记录，并且应将照片整理后，在报告的文字描述旁边加上照片的编号。

五、暖气设备故障不是租客拒缴房租的理由

2016年的寒冬给了温哥华这个常年温暖如春的城市一个大大的下马威。根据气象局的预测，2017年的冬天依旧将会是个降雪频繁的寒冬。当气温骤降，大楼供暖系统延迟或是温度不够是相对普遍的情况。如赶上公休日，物业公司很可能需要过几天才能安排维修。在等待维修的期间，租客往往会产生许多抱怨与不满，甚至威胁如不立刻修好就拒绝交租。面对如此窘境，房东该如何应对呢？

管理公司的经验：如遇到暖气系统故障，屋主应尽快写信给物业公司报修。租客应给与房东和大楼合理的时间安排维修，在等待维修的期间，租客必须按时支付全额房租。房东仅有义务保证室内温度达到合理范围，如租客有额外要求，需自行置办取暖设备。

六、BC租赁法：灯泡、保险丝等消耗品由租客负责维护

----“诶呦，我的房东好抠门，连灯泡不亮了都要扣我押金！”

----“我的房东才过分！连电闸的保险丝都要我来换。这些消耗品不应该是房东更换嘛！”

灯泡保险丝等消耗品到底该由房东负责换新还是由租客负责维护，网络上有很多不同的版本。究竟哪些版本是真，哪些版本是假，房东和租客看得眼花缭乱，傻傻分不清楚。

管理公司的经验：如图中所示，BC租赁法明文规定灯泡、保险丝等消耗型物品，均由租客负责维护。我们建议房东在搬入检查时与租客确认所有的灯泡和保险丝都是可用的，并强调租客在租住期间有义务自行维护。

七、学生租客流动性大，良好的沟通是关键

房东梁先生最近一直很头疼。他在年初与一名留学生签署了为期一年的固定租房合同。这名租客按时交租，不养宠物不吸烟，平时也十分安静也很爱护房屋，梁先生心中对这位学生租客十分满意。可惜好景不长，梁先生万万没想到的是，这位租客仅在入住后的四个月就提出要搬走。梁先生和我们诉苦道：“他来的时候我们讲的好好的，说肯定能住上个三四年一直到毕业。没想到他下个学期就转校了，房子说不住就不住了。我也知道他不是有意的，年纪轻轻的小留学生不容易，我不忍心责怪他。可我也的确因此损失了房租，真不知道怎么办才好。”

学生租客是流动性很强的租客群体。转校，实习，夏季休学或者是临时退学都极有可能造成学生租客无法继续执行租房合同。加上学生租客相较于其他租客群体，往往平均年龄较低，法律意识淡薄，所以也更容易出现“拎包就走”，不事先通知房东的情况。

管理公司的经验：每年的4月底、8月底和12月底为学期的结束时期。建议房东与学生签约时，尽量把截止时间设定在学期结束的月份。面对第一次来温哥华的新生，房东要再三确定新生是否明确自己的校区（如SFU有温哥华，本拿比和素里几个校区）。如签署的是固定合同，房东应在签约时再三强调解约的条件，可要求租客须找到新租客接替自己住满合同期后才可以解约，否则必须履行合约义务。当租客提出解约要求时，房东应合理配合，不可强行否定，应与租客保持有效的沟通，避免纠纷和空房的发生。

八、零空置率也能及时维修，随手消灭小问题，省钱又省心

房屋出租后，总会面临一些损耗。比如，墙面在搬家具时被磕破了，大门锁把手松动了，推拉门滑轨有些变型不太好用了等等。然而老租客刚刚搬走，新租客又马上入住，房东根本没有时间安排维修。想想反正也不影响租客的实际生活，干脆就记录一下不维修了，等着将来全屋一起重新装修时再说吧。可是房东却没想到，这些看似不影响使用的小问题，如不及时维修，问题会随着时间进一步扩大。原本几十块钱可以搞定的维修，可能会导致屋主花费上千元的冤枉钱。如大门锁把手松动不及时维修，很可能突然故障，造成租客被反锁在门外，只能通过花费重金聘请锁匠加急开锁才能解决。

管理公司的经验：在新老租客换届时，建议房东以下午13点作为时间节点。在前一天的中午12点前收回老租客的房屋钥匙，在第二天的下午13点后再给新租客房屋钥匙。从而在保证零空置率的同时，还可以留出至少24小时的空档安排维修。特别注意修缮破皮的墙面，生锈的门锁，松动的门把手以及变型的推拉门滑轨等。

九、房东购买保险时，别忘了附外加“Rental loss”（无租金收入）

在加拿大央行频频加息的大环境下，贷款、地税和物业费水涨船高，房东们虽然也相应调整了租金，但租金利润空间也越来越小依然是不争的事实。如有任何意外发生，导致空房一两个月，很可能就意味着全年的租金利润都打了水漂。因此购买保险就成了保证租金收入最简洁高效的方法。

房东张太太名下有个一室一卫的小公寓在SFU校区内常年出租。校区房向来供不应求，房租也比其他地区要更高，张太太对租金收入十分满意。然而去年的一次漏水事故，不仅让张太太全年毫无盈利，反而还产生了近7000元的亏损。张太太来管理公司寻求帮助，原来事发原因是大楼暖气管道破裂，导致天花板漏水。张太太后悔地表示，“维修大楼管道漏水是大楼物业的事，他们一修就修了三个多月，我作为房东真是有心无力。这三个月里卧室的天花板都被翻开，时不时还会有水漏下来，租客根本没有办法居住，我只好同意他搬出去。一直拖到修好我才能再找租客，前前后后房子空了4个多月。我当初不懂什么叫Rental loss，保险公司也没有提醒我买。真应该早点儿问问你们，要是买了那个也不会损失这么多钱了。”

管理公司的经验：保险其实很便宜，每一位房东都应该购买。普通的公寓全年基本保费仅为350~450加元，平均每天只有1~2加元。我们强烈建议房东至少为出租屋购买火险，水险，第三方责任险和Rental loss。Rental loss是指，当房屋因维修等原因导致租客无法居住时，保险公司会承担房东损失的租金。

十、只有专业的清洁公司才能带来省心高效的服务

在BC租赁法中有明确规定，租客离开时必须要清洁房屋。许多租客为了方便也为了确保清洁得更彻底，选择自己花钱聘请清洁公司。这原本是很好的初衷，但缺乏经验的租客却不知道市场上存在着不少非正规的清洁个体户。这些“野鸡清洁工”用低收费来吸引客户，生意往往很好，然而他们没有经过专业培训，更没有经营牌照，有可能会导致租客一时省了小钱，将来却要花大钱进行赔偿。

图中的柜门和大理石被清洁工喷洒了高浓度的清洁剂，却不及时擦掉导致烧伤。租客试图联系清洁公司索赔，清洁公司先是以不知情为由拒绝赔偿，再之后直接将租客拉黑拒绝沟通了。最终，租客只得含泪赔偿了房东高额的维修费。

管理公司的经验：租客为了免责，可以将清洁环节交由房东安排。房东收取了租客清洁费之后，可以从正规渠道，聘请专业持牌的清洁公司。我们建议房东在询价时，确认报价是否包含了全屋清洗地毯（部分清洁公司的报价中并不包含清洁地毯的项目）。付款之前要进行全屋检查，特别留意橱柜、台面、微波炉、洗碗机、烤箱、地板，通风口等位置是否清洁到位。付款后，不要忘了索要发票，以备不时之需。

【结语】留学生是租客群众中较为特殊的一类人群。他们中的大多数都是刚刚成年，高中毕业后就告别父母，背起行囊，独自一人踏上求学之路。由于语言不通，再加上缺乏海外生活经验，留学生们的租房过程往往充满挑战。在此，管理公司对每一位勇敢的留学生表达由衷的敬意。那么一个人在外租房，遇到了法律纠纷怎么办？遇到房东卖房被要求搬出又应该如何应对？如何保护房屋才能得到全额退返的押金？请继续关注SFU大学“学生宿舍”房屋管理公司的推文，我们会尽快推出十年经验系列之租客必读篇。

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